投資用不動産購入について

質問

自分と社員１名、飲食店を経営しています。
法人成りし、まもなく２期目決算をむかえます。

事業と平行して不動産投資を考えていますが、個人法人どちらで所有すればよいのでしょう？
半年前に投資目的ではありませんが、銀行融資を受け法人名義で社員寮を購入しました。（返済中）
取引先の銀行には法人での投資目的の融資は難しいとは言われています。（用途により借り入れは可能のようですが••）

はじめの一歩をどのように進めれば良いのでしょう？
ご意見よろしくお願い致します。

回答No.3

koiprin · ベストアンサー

はじめの一歩としては、法人でも個人でも現状いくら借りれるのか（物件特性しだいでしょうが）を把握することですね。
多角化で賃貸経営をすると言っても半年前に借り入れをしているということであれば、現在借り入れをしている金融機関からは難しいでしょうね。
色々な金融機関に当たってみると良いと思います。
また、現状投資したい物件があるのであれば、それを持っていくのが良いですね。
まずは借りれるかどうかですからね。

政策金融公庫であれば、個人でも法人でも借りやすいです。
借入期間は短いのである程度利回りのない物件は難しいですが。
おそらくどの銀行も耐用年数以内と頭金3割程度が基本ラインなので、それを崩すには試算表やシミュレーション、あとは物件の入居状況や募集施策など手を用意する必要があります。
それが次にやることでしょうか。

あくまでもインカムゲインを考えての投資であれば、10年、20年先に貸せる物件かどうかを見極めていることなども熱く語れると良いですね。

ちなみに個人で借りても簿価で売ればキャピタルゲインはありませんので税金がかかりません。
最初個人で借りて、所有している法人に売却するという形で資産を会社に今後持たせる形となりますので、まずはどちらが借りやすいか、ということを考えて物件を探すことでしょうね。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。お礼文を拝見しました。

　賃貸することをお考えなんですね。

　賃貸なら、何千軒所有して賃貸しても、宅建免許は不要です。

　あとはホントにもうかるのかどうかですね。

　となると、第一歩は良い物件を見つけることでしょう。

　物件が決まれば、質問者さん個人と会社のどっちが投資したらいいかある程度わかると思います。ハイリスク・ハイリターン物件は会社向きカナ。

　なにもわからないうちにアレコレ言ってもしようがないので、具体的な物件が決まったらまたご相談ください。

　余談ですが、トラブルが起きたのに不動産業者が何もしてくれないとかいう苦情というか質問が本サイトでもしょっちゅう出ますが、お金を払ってキチンと契約しておかなければ、なにもしないのが当たり前です。

　それも含め、プロの目から見ると、他人任せにして儲けようというすごいことを考えているかたが多いように思います。

　そんなことでもうかるなら、「大家＋管理人」の私らは二重に儲けられて、あちこち買い占めることができるはずなのに、それほど利益は出ないので買い占めなど夢にも考えられない状態です。

　甘く考えないで頑張ってください。

回答No.1

fujic-1990

投資にもいろいろありますが、飲食店法人の定款にそのタイプの「不動産投資」が入れてあるんでしょうか？

　法人は基本的に定款に入っていないことはできませんので、「定款に入れてないのに投資目的」とわかるとたぶん銀行は貸さないと思いますね。

　また、宅建免許のないまま継続反復していると、というより、最初の一歩でも「これは継続反復行為の初回だ」と認定されると、宅建業法違反で逮捕される場合もありますよ。投資目的なら、大概は継続反復しますよね。危ないです。

　それは個人でも同じですけどね。

　ですから、どんな投資を、どんな方法でやるのか、まずそれを決めることが第一歩でしょう。

　ご質問の範囲を超えますが、定款にやりたい不動産投資が入っていないなら、定款を変更するのが第二歩め。けっこう面倒です。個人でやるなら定款は関係ありません。

　売買などをする計画なら、宅建免許を取ることが第三歩め。

　法人が免許を受けても、質問者さん個人は売買できません。質問者さんが免許を得た場合、法人は出来ません。両方でやりたいなら両方で取得しないといけませんが、宅建主任者の問題が生じます。注意が必要です。

お礼

ご意見ありがとうございます。

定款には入っています。
宅建免許ですか、、
そうなるとやや大掛かりになってしまいそうですね。
業法のことは全く考えていませんでした。法に触れるならNGですね。勉強します。

頻繁な売買ではなく、主に保有しての賃料収入考えています。