収益不動産を購入する為の融資について

質問

不動産投資について、質問があります。

(1) 現時点で、収益物件を購入する際にノンリコースローンを使える金融機関があれば、御紹介ください。自分が住むわけではないので、物件の所在地や種別にこだわりはありません。ちなみに、私の住民票は京都市にあります。

(2) 今年、スルガ銀行から31700万円の融資（アパートローン）を引き、23区内にシェアハウス（スマートライフによる30年定額家賃保証付き・手残り月々約60万円）を３棟新築しました。家賃の発生は来年の3月からです。ところが、個人への融資として個人信用情報機関に登録されている為、他の金融機関から更に融資を引こうとしても、これが足カセとなって、全く不可能な状態です。

（１）そこで質問なのですが、スルガ銀行は今年の７月から融資枠が広がったと思いますが、私の場合、アパートローンとして、更にどれぐらい融資を引けるでしょうか？ 私は年収1150万円前後の給与所得者（私学教諭）で、スルガ銀行以外に借入はありません。

（２）また、31700万円の残債があり、かつ、まだ収入が発生していない現時点で、収益物件に融資をしてくれる金融機関があれば教えてください。個人、法人、どちらでも構いません。法人は、今年の６月に資産管理会社として設立しました。本社は京都市ですが、必要ならば、首都圏でも大阪市内でも移します。

（３）更に、収益物件用の融資付けが一段落した段階で、最後に住宅ローンを組もうと思うのですが、何しろスルガ銀行の31700万円の借入が丸見えの為、審査に通る気がしません。アパートローンを事業性の借入とみなし、無関係に審査してくれる金融機関があれば、教えてください。

（４）また、スルガ銀行のアパートローンを目一杯引いた上で、同じスルガ銀行ならば、住宅ローンを組ませてくれるのでしょうか？ その場合、いくらぐらいまで組めるでしょうか？ 頭金なし・諸費用込みのフルローン（オーバーローン？）です。

以上、ご教示いただければ幸いです。よろしくお願い致します。

回答No.1

simotani

基本的には融資は１社に集中すべきであり、駿河が今貸しているならば駿河に事業系融資は一本化するのが鉄則です。どうしてもとなると信託銀行に客付きの1棟買いで融資とセット買いを申し込むのが唯一かと思います(信託銀行は不動産業を兼務出来るから)。新築を取引するなら駿河のみでしょう。
後マイホームを買いたいなら自己資本として最低限20％は必要です。こちらは最悪でも本業の私学共済(厚生年金の事業主転貸に相当)から借りる事が出来ると思います。