弁護士からの債権調査に対して質問です。

質問

賃貸マンション管理会社に勤めている者です。
自社の管理している物件に、下記の様な入居者がおります。

(1)保証代行会社を利用しての賃貸借契約。
(2)保証代行会社に対して2ヶ月分の滞納あり。（当社にはその保証会社より立替払いがあり債権無し）
(3)滞納を理由に10月末にて解約。（強制では無く本人からの解約通知にて）
但し解約届けの時点では引越し先未定の様子。

そこで今回唐突に本人より委任を受けたとする弁護士より書面が届き、内容は、
(1)本人が破産及び免責の申立てをすることとなった。
(2)債権額確定の為に「債権調査表」を送って欲しい。
(3)貸金業規正法及び金融庁ガイドラインに従い本人には一切連絡するな。
というものでした。
しかしながらまず当社には現時点で債権が無いので、調査表は弁護士了解のもと保証代行会社に依頼するつもりですが、いくつか不安点・疑問点が御座います。
(1)書面からは本人が弁護士に依頼した事実確認は出来ないので、調査票を送っても良いものなのか？
(2)一切連絡するなとあるが、債権云々とは関係無く賃貸借契約は継続中であるのに、そんな事を言われる筋合いがあるのか？（退去の立会いや鍵の引渡しについても打合せる必要あり）
(3)そもそも解約が取り消された場合はどうなるのか？（その場合以降も滞納は増え続けることになるが、その分も破産をもって免責となるのか？）
もしくは解約取消しの意思表示が無いままに鍵の引渡しが行われなかった場合、賃貸借契約は解除されたと見なして室内への立入りは許されるのか？もしくはどうしたらいいのか？
（本人の居住について確認出来る場合、出来ない場合、分からない場合について）

無事退去して貰ったとしても現状回復工事費用は（通常使用の範囲を超えた損傷が予想出来ますので）…等の悩みもありますが、取り敢えずは上記内容についてご教授願います。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

>しかしながらまず当社には現時点で債権が無いので、調査表は弁護士了解のもと保証代行会社に依頼するつもりですが、いくつか不安点・疑問点が御座います。

保証代行会社は代行会社が有する債権の届出をするのであって、御相談者から依頼を受けて御相談者が有する債権の届け出をする筋合いはありません。誰かにやってもらいたいのであれば、弁護士か司法書士（司法書士は御相談者の代理人にはなれませんが、裁判所提出書類の作成はできる。）に依頼して下さい。
　ご自分で書くのであれば、賃貸借契約の内容を書けば良いです。そして、賃借人が滞納していた何月分から何月分までの賃料は、保証代行会社より代位弁済を受けたので、現時点の滞納家賃はない旨、本人からの申出により10月末日をもって賃貸借契約が終了する旨を書けば良いでしょう。どうせ、破産手続が開始されたら、裁判所から債権届出の手紙がきますから、その時点で、原状回復義務の不履行があれば、損害賠償請求権を債権として裁判所に届出すれば良いです。

>(1)書面からは本人が弁護士に依頼した事実確認は出来ないので、調査票を送っても良いものなのか？

　本人が依頼もしていないのに、弁護士がわざわざ、御相談者が賃貸人であることを調査して、郵便代を払って調査票を送るようなことは通常しないでしょうから、余り心配する必要はないと思います。それでも心配ならば、弁護士や本人に確認すれば良いです。

>(2)一切連絡するなとあるが、債権云々とは関係無く賃貸借契約は継続中であるのに、そんな事を言われる筋合いがあるのか？（退去の立会いや鍵の引渡しについても打合せる必要あり）

　そもそも、御相談者は、貸金業者ではないですから、ガイドライン云々の規制を受けません。

>(3)そもそも解約が取り消された場合はどうなるのか？

　解約を取り消す意味があまりないと思います。というのは、解約されなければ賃料を支払う義務がありますし、解約されても、実際に明渡をするまでは、明渡義務の債務不履行による損害賠償義務が発生するからです。

>意思表示が無いままに鍵の引渡しが行われなかった場合、賃貸借契約は解除されたと見なして室内への立入りは許されるのか？もしくはどうしたらいいのか？

　仮に賃貸借契約が終了していても、賃借人が明渡をしていない以上、勝手に立ち入ることはできません。（自力救済の禁止）最悪の場合は、部屋の明渡を求める民事訴訟を提起して、勝訴判決を得て、部屋明渡の強制執行を申し立てるしかありません。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　私もテナントから自己破産された経験を2度だけ、かな、覚えがあります。

　かなり前なのと、事前に本人から「破産するので」と聞いて滞納額・補修費などあきらめてしまっていたので興味も薄く、記憶がハッキリしませんが、理屈からいうと確かに弁護士から来るはずなんですが、なにか裁判所から来ていたような気もするんですが・・・ 。届け出書類が裁判所名の書類だったのかなぁ？

　とまれ、すでに退去させた後だったので、あっさりと債権額を書いて出しました。

　それなりの額の債務がないと破産はできませんから、巨額債務を負った破産者から滞納額や補修費がもらえるわけがないので、そちらはもうどうでもよかったのです。

　問題は税務ね。発生主義で納税済みだけど、破産でもうもらえないとして確定する分を税務署から返してもらう必要があったのでキッチリと参加しました。

　さて、

（１）私なら、「『詳しくは本人に尋ねろ』というならともかく、『本人に言うな』ということなので、私にはあなたが本当に本人を代理して破産手続きをしているのかどうかわからない。プライバシーにも関する事なので、あなたの権限を証明する書類を送って下さい」と書いて出します。

（２）お書きの事も、書いてしまいます。相手の弁護士に尋ねるのが一番でしょう。

（３）これは、こういう場所で聞いてはいけません。疑ってはいけません。信じる者は救われる。

　相手の左胸をナイフで刺しても、「殺す気はなかった」「死ぬとは思わなかった」と言いさえすれば信じてもらえる時代ですので、「10月末で解約する」という言葉を信じるべきですし、信じて行動すべきです。

　わけのわからない、弁護士を名乗るヤツ（あえてヤツと書きます）がなにか言っているようですが、真偽不明なのですから、私は普通に対応します。するべきだと考えます。中傷かもしれないのに、「あの人は破産したんだ」なんて思ってはイカンでしょ。

　具体的には、11月に入ったら、もう住んでいないと信じて中を清掃します。

　10月中に「取り消す」と言ってきたら「ふざけるな」と言います。「不動産会社に客付けを頼んだんだから、取り消すなんて言われても困る。認めない。出て行ってくれ」と。

　あとは出たとこ勝負です。そのときにご質問ください。