家賃債権の時効について

質問

アパートの賃借人が家賃を滞納したため、家賃保証会社が賃借人に代わって滞納家賃を支払った場合のことで教えて欲しいことがあります。

家賃保証会社が保証債務を支払った時の主債務者に対する求償債権の時効は、家賃が商事債権だという考え方に基づく場合、5年ではないでしょうか？

もし、保証会社が支払った滞納家賃が民事債権だった場合、求償債権の請求時効は10年だと思われますが、民事債権であるならば、その根拠を教えてください。

家賃保証会社を商人とみるか、そうでないかによって、商事債権か民事債権かの判断の分かれ目になると思わけます。

よろしくお願いします。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。

　私が覚えているくらいだから有名な判決なんだろうと、今会社なので調べてみたところ、最高裁平成３年４月２６日の判決がありました。

　三省堂模範六法で要約されているところを引用しますと

　商行為である保険契約に基づき支払われた保険金についての、支払原因を欠くことに基づく不当利得返還請求権消滅時効期間は、商法５２２条によらず、本条（民法１６７条：引用者注）により１０年である。

　ですから、保証会社が自社の権利を、

　弊社が大家に家賃分の支払いをしたので、あなた（賃借人）は払う必要がなくなった。
　それにより、あなたの財布に家賃分の不当な利得が残ったので、私に返還すべきだ。

というふうに構成すれば、時効期間は民法１６７条により１０年となるのではないか、と思います。

　もっとも、保証会社と賃借人の間に正しい契約（直接、賃借人が契約して保険料を払っているなど）が結ばれていれば、そっちの商行為が優先しそうに思えるのは、何度も書いている通りですけども。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。補足質問を拝見しました。

　商事債権の時効というのは「商行為」の時効ですよね。

　商行為論というのは、ほとんどスルーした所なので自信はありませんし、今自宅でなにも資料がないですし、会社にもそれらしい解説本があったかどうかわかりませんので、頭の中にある話を書きますが、最高裁の判例に

　保険契約に基づいて保険金を払ったのは商行為だが、それが払う必要のないケースだった（詐欺？）ために、「不当利得」として返還を求めるのは商行為ではなくて、その返還請求権の時効は10年だ。

　というのがあったと記憶しています（記憶ですが）。

　・・・ 書いていて、やっぱりこのケースとは違うかなと言う気もしてきましたが、昨日朝、「誰と契約したのか」「どういう内容の契約か」などなどと書いた時に私の念頭にあったものを書きますと、

　保証会社が大家に払うのは（契約に基づく）商行為でしょう。保険金の支払いは商行為だそうですので。

　保証会社と賃借人とが「我が社が大家に払った分を、我が社に返せ」・「はい、返します」という契約を結んでいたのなら、保証会社が賃借人に請求するのは「商行為」だと思います。

　が、単純な、「代位」、「求償」となるとどうなんだろう、と思うわけです。

　「払った分を返してもらう求償」、「大家の権利に代位して請求する権利」」というのは、民法の規定によって発生している（商法にそういう規定はなかった・・・ ）と思うので、民事債権じゃないのか。民事債権だよね、という気がするのです。

　くわえて、民法の短期時効条項に規定されたものでもないので、時効は10年ではないか、と思うのです。

　くどいですが、「会社」と賃借人との契約によって債権が生じているなら商事債権だと思いますよ。

　そういうわけで、誰と誰が、どういう内容の契約を結んでいたのかなどなど、昨日朝に書いたことにこだわりたくなるのです。

　（分からなかったので、家賃債権とは違うということだけ力を入れたつもりでした）。

　今回の補足でもその点が触れられていませんでした（よね？）

　で、私としては「どっちだ」とは言い難いのですが、私としては、保証会社と賃借人の契約関係で違ってくるように思います。

> 家賃保証会社を商人とみるか、そうでないか

　以上から読み取って頂けると思いますが、私は「会社」はすべて「商人」であり、その行為は基本的"には"「商行為」だと思っております。

　それを前提にして考えておりました。

　いまは会社法のほうへ条項が移動したかも知れませんが、「会社は商人」だという趣旨の規定が、商法の始めのほうにあったような気がするので、保証会社も商人だと思いますけど、ねぇ。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　家賃保証会社を絡めた仕事はしていないので、実務はどうだかわかりませんが、その、いわゆる『家賃保証会社』は誰と契約して、誰に、何を払う契約なのでしょうか？

　思いますに、「家賃」は賃貸借契約者と居住者が払うものであって、おそらく、その会社は大家と「賃貸借契約」を結んではおらず「家賃を支払う義務は負っていない」のではないでしょうか？

　家賃をもらえなかったことで、大家の財布に発生した家賃相当額の「損害」を補償しているだけ（そういう契約）であれば、その会社の支払いは家賃ではないので、当然、求償権の時効も家賃の時効とは関係ないでしょう。

　例えば、「賭博の借金は返さなくていい」という趣旨のことが民法には書いてあります。

　「あとで返すから、100万円立て替えて、Ａさんところに届けておいてくれ」と友人に頼まれて、質問者さんがＡに届けたら、それは賭博の掛金だった。

　としたら、友人は質問者さんに100万円返済しなくていいのでしょうか？

　この場合の借金は返さなくてはなりません。

　借金（消費貸借）そのものは、正当なもので、賭博ではないからです。

　借りた瞬間に（いつ返すかは契約次第ですが）返済義務は発生します。その後に、その現金がどう使われたかは関係ない。

　『家賃保証会社』が契約に従って大家に届けた現金（何ヶ月分かの家賃と同額）がどう使われたかは、関係ない・・・ 可能性があります。

　クレジットカードの利用による、カード会社への返済などでも、似たようなことがおこっています。

　商品を買った店と今ケンカしているからカード会社に払わない、引落は不当だ、なんて言うわけにはいきません。

　カードでスポーツセンターの入会金や会費を一括払いして割引き特典を受け、カード会社への返済は分割にしていたら、返済中にセンターが倒産した、なんて場合は例外的な取り扱いをしてますが、あくまでもそれは「お情け」、「救済」です。

　したがって、その『家賃保証会社』が結んだ契約内容を吟味してみないと、どう判断すべきか、結論はでませんが、おそらく家賃とは関係ない債権となるでしょう。

補足

専門家によるお答え、非常に助かります。

分りやすくいうと、「保証人不要」の賃貸物件で、月額家賃は不動産屋への口座引き落としでの支払いとなり、滞納した家賃は保証会社（カーサという会社です）になっておりました。

当然、居住者の滞納した家賃を、カーサが代行しているのですから、居住者はカーサに対する債務が発生するわけです。

回答者様がおっしゃるとおり、この債務は家賃とは関係ない性質のものになるのでしょう。

よって、商事債権に基づく時効、つまり、5年が適用されるのかと私は思いますが回答者様はどう考えられますか？