中古物件 昭和５６年 鉄筋 店舗付住宅 で相談です

質問

いろいろな意見を見たのですがまだ詳しくないものでよろしく願います。
商売をしてるのですが、そろそろ自分の城がほしいと思い購入を考えてます。今の場所からも近いし、値段もこの位かなと思い検討中です、取引の間には地域の有力者もいます。（不動産業者もそちらの紹介です）
どのような点を注意していくべきでしょうか？また建物費（４０００万弱）以外にどのくらいの予算がかかるのでしょうか？

回答No.1

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

この種の売買で根幹を握るのはやはりプロによる建築物の【監査】ですね。中古であろうが新築であろうが徹底的に調べに調べて【隠れたる瑕疵】,契約時における【購入者への不利な特約の有無】など全部調べる必要があります。【値段もこの位かな】ではなく『これだ！』になるまで購入すべきではありません。4,000万円はsyo-gunさんにとってどれだけの価値で捉えているかわかりませんが,早々に動かすような金額ではないので少しの穴も無く行動した方が良いですし,これをしくじった場合の"ダメージ"は計り知れないです。

民法第570条の『瑕疵担保責任』に関する条項,並びに"相手が不動産販売業者"である場合【宅地建物取引業法】が適用しされ,同法第40条に基づき売主側は目的物の引渡しの日から2年以上の特約をする事は可能である事,などを契約書書面で確認してください。あくどい業者はとんでもない特約を設ける可能性もあり要注意です。

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における～）」
http://www.re-words.net/yougo_main.php?n=655

建築物の『瑕疵』などを発見するにはやはり【一級建築士】が最適だと思います。【一級建築士】事務所は電話帳でも調べれますし下記サイトでも検索できます。

「一級建築士事務所.com 」
http://www.icom-com.com/

建物の構造や耐震診断などは下記なども行っています。

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

不動産コンサルタントでは下記事業者が業界でも有名なようです。

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

ご自身で勉強するには下記サイトが役立つのではないでしょうか?

【欠陥住宅苦情ネット】
http://www.kekkannet.addr.com/

【The "KEKKAN" busters [欠陥住宅を正す会　TOKYO]】
http://www.path.ne.jp/baumdorf/

【欠陥住宅救急センター】
http://www.jutaku110.com/

何かあった場合の保険として平成12年5月12日に公布された【消費者契約法】で解約し一旦契約金を全額返還させた方が無難ですね。(1)不実の告知、(2)断定的判断の提供、(3)不利益事実の不告知によって、誤認して契約をした場合は契約を取り消すことができます。下記ＨＰ参照。

「消費者契約法のポイント」
http://www.kazu4si.com/HP/syouhisya/nakami/syouhisyano.htm

しかしその物権は本当に『中古』なのでしょうか？登記簿に"新築"という表記は無いですよね？最近中古物権などを新築扱いにする新手のリフォーム詐欺など横行しており,業者の言葉だけをそのまま鵜呑みにするのは非常に危険です。下記にリフォーム詐欺の要項を記載しておきます。特に3.は要注意です。

1.リフォームを行う業者は建設業法で定められた許可業者である必要があるが,設業法の特別規定（法第3条第1項ただし書）として,受注金額500万円未満の軽微な工事については,建設業の許可がない業者でも受注することができる為,暴力団がらみや悪徳業者などが安易に参入できるので悪徳詐欺が後を絶たない。

2.リフォームの業界では実質的な『価格相場』がない。その為『あなたの家は●●の為これだけかかる』という文言が安易に通じて天井知らずな金額を消費者にふっかける事ができる。例えば施工\500,000-程度のものも\2,000,000-で売買が可能。ましてや先述のように受注金額500万円未満であればどんな業者でも工事ができ,また消費者側の9割以上が素人の為知識による対抗が不可。

3.最近のものすごい新手のリフォームでは築30年の物権でぼろぼろの家を破格の安値でリフォーム業者が買いつけ,基礎と柱を残して壁や屋根を全て取り壊しリフォームして新築として販売しています。これは住居として適さない物権でもリフォームした場合"登記上"新築とみなされる,事になり登記簿でも『新築』になります。これは【登記法】にこれらを規制する為の明文規定が存在せず業者側がこれを悪用してほとんど詐欺に近い手口で広告などにも【新築物権】として記載して営業を行っています。その物権を見た業者もリフォーム転売のものかどうか見抜けないくらいわからないそうです。業者は例えば\5,000,000-程度の物権を\1,000,000-でリフォームして\30,000,000-で売却すれば丸々\24,000,000-が儲けになるというとんでもない話です。

あわせて下記ＨＰもご覧ください。

【お店選びの最低条件】
http://www.reform-shops.com/before/choice.htm

【リフォーム詐欺】
http://www.mori-office.net/new_page_29.htm

【住宅リフォームの裏側】
http://www.biwa.ne.jp/~maeba/reform.html

●また建物費（４０００万弱）以外にどのくらいの予算がかかるのでしょうか？

商売をなさっているのであればその中古物権の内装などを変更しなくてはならないんですよね？過去ログなどを拝見した限りでは"理髪店"を経営なさっているのでしょうか?それなら既存店からの設備の移し変えや司法書士などへの不動産登記依頼,引越し代金,など含め100万円くらい見積もっておけばよいのではないでしょうか？どれくらいの規模の引越しになるのかイマイチわからないので勝手な想像の範囲です。

それではより良い住宅環境である事をm(._.)m。

お礼

ありがとうございます
遅くなって失礼いたしました。あまりそっちの心配はなさそうです。またいろいろ相談させてください。