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中古マンション購入で混乱してきました・・・
86tarouの回答
- 86tarou
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質問の趣旨からは離れた回答で恐縮します <m(_ )m> 築24年で80才まで生きて、終の棲家とするならその時点で築64年。この辺りも考えて購入することもお勧めします。これは無理だと思うなら新築か築浅になりますが、それが買えない家計状況（貯蓄や収入）なら賃貸の選択となるでしょう。 変えないからと言って何も考えずに中古というのは考えものです。今は良いでしょうが、金額が大きいですし人生を左右する借金もするのですから、もっと長いスパンで検討しましょう。 先ずは幾ら借りられるかを試算し、それに頭金を足し諸費用を引けば購入可能価格が出ることになります。これで買えるかどうかです。若ければ貯蓄して頭金を貯めれば良いですが、その年齢で貯蓄が無いようでは手遅れとなります。このように家の購入は一朝一夕では出来ず、５年先10年先に目標を定め、それに向けて頭金を貯めることから始めます。その間に不動産や住宅ローンのことについて勉強も出来ます。 幾ら借りられるかを銀行で試算すれば変動金利、70才超完済、収入に占める返済率30％超の無理なローンでも借りられる可能性があります。なので、全期間固定金利、定年までのローン、返済率20～25％で試算しましょう。これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと困ることになるでしょう（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。返済率も大事ですが現在の家賃からの考察も必要です。これより数万円少ない返済でないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです。頭金も物件価格の20～30％以上は最低用意し、ローン残高＞家の価値にならないようしておきます。こうすることによっていつでも売却して清算出来ますし、これが逆だと払えなくなった時や引っ越ししないと行けなくなった時に困ったことになります。この状態で売るには差額を現金で用意しない限り売ることが出来ませんので、借金の方が多い時はその分の貯蓄を置いておく必要があります。 人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要であり、これとともに築年数についても検討することは必須でしょう。 なので、よく考えて！
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お礼
ご回答ありがとうございます。 中古マンションを購入しようと思った動機は、現在の賃貸の家賃が高い、住宅ローンを組むのに（貯蓄が少ないので）年齢的にギリギリ、賃貸だと老後の家賃支出がまかなえるか不安、増税前で売物件が多数なのではないかというところでした。 しかし築浅ならともかく、築20年超では管理費・修繕費の高騰も心配だし、税金や修繕一時金もかかるし、実は賃貸でいるのと総支出はそう変わらないのかもと思うようになりました。 終の棲家に近い形で、少なくとも２０年は住むことを想定していますが、もし住み替えの事態が発生した場合は築２４年だと転売すらできなくて税金その他ばかりかかってしまうというのも怖くて迷っています・・・。 いずれにせよ資金計画を詰めなおしてもっとよく考えたいと思います。 親身のご回答に感謝いたします！