アパート建設について

質問

こんにちは、アパート建築を検討しています。
今２種類まで絞り込みました。
恐れ入ります、皆様のご意見(特に不動産管理ご経験者）をいただけると幸いです。

(1)木造３F建て、６部屋
本体＋基礎＋水周＋解体＋諸経費＝38百万
部屋単価55,000円/月家賃
単純利回り＝10.4%★
頭金5百万円、借入金＝３３百万円、金利3.4％（30年）
月々支払い＝141,900円
月々家賃 ＝330,000円（100%はありえないですが比較のため）
月々収益 ＝188.100円

(2)重量鉄骨５F建て、８部屋（一階はエントランスで部屋なし）
本体＋基礎＋水周＋解体＋諸経費＝58百万
部屋単価55,000円/月家賃
単純利回り＝9.0%★
頭金5百万円、借入金＝５３百万円、金利3.4％（30年）
月々支払い＝236.,000円
月々家賃 ＝440,000円（100%はありえないですが比較のため）
月々収益 ＝204,000円

間取りはほぼ一緒です。風呂トイレ別キッチン付１ルーム（6.5畳）
皆さんならどちらでいきますでしょうか？
どちらもないでしょうか？

私はリスクを抑え(1)木造３Fで地道にいったほうがいいのでは
ないかと考えています。耐久性の問題があり木造３Fは３０年もすれば
立替でしょうが、鉄骨５Fはメンテナンスにお金がかかるのでは
ないかと懸念しています。また最近の地震の多さもあり
直下型きたらどちらも持たないのかと。そうなると全損で、
借金が残ったまま収入ゼロになるリスクを恐れています。

お忙しいところ恐縮です、皆様のご意見をおきかせいた だけると幸いです。

回答No.3

sirousagi1

私は、重量Ｓ造３Ｆ９戸（２ＬＤＫ）の大家です。
建築の設計もやっているので、そうした観点も踏まえると、

木造よりもＳ造の方が賃借人ウケは良い気がします。
既に計画上で建物の検討をしていればわかる通り、木３は構造上、避難上の制約が多い。
賃借人も、「安ければ木造でも仕方なし」という考え方のようです。

お金がかかるのは、建物のメンテよりも各戸の退去修繕や附帯設備の維持修繕です。
ここ数年ほどで、賃貸人の立場は不利になるばかりです。
そのため、３年目あたりから修繕積立を月の家賃満額時の３％程度を目安にしていますが、１００万円に到達したことが無いんだなこれが。
敷金礼金なんて、管理会社の経費に廻っちゃうから、実質２か月間は敷金分を確保するお試し期間で入居させているようなもんだしね。

また、火災保険に入れば、地震保険は火災保険の半額までの保障は受けられるので入った方がいい。
地震が原因の火災は地震保険でしか保障されませんしね。
私は、東日本大震災ではそれで外壁ＡＬＣの補修費が賄えました。

固定資産税の減免は、木造では３年？だったかな。非木造は５年？だった記憶が・・、この間半額です。

経年で木造は全面建替えとなる可能性は償却期間を見てもそのとおりなんだと思います。
非木造は、法的改正などが無い限り構造上の既存不適格のレッテルは貼られないので、躯体を残して内外装の総体的な改修も考慮できます。・・・これは利点かもしれません。

決断するとして私なら、非木造でやります。

☆融資の金利は、ところによりもっと安い。３．４％というと５年固定ですか？
そこからどのくらい引ける？・・が交渉でしょう。埼玉県信用金庫なんて今１％以下だってさ。

また、月額の収入計算は８割を基としておきましょう。
そこから、月々の返済と共益分に修繕積立費に加えて、年間での防災設備点検、都市計画税、固定資産税、所得・住民税、などを大凡でも算入してみましょう。
おもしろくない結果になったりもしますが、それをしないと事業としての家賃設置も難しいと思います。

お礼

sirousagi1さん
ご教授ありがとうございます。
当方防火地域で、木３だとコスト高になっています。
「退去修繕や附帯設備の維持修繕」不動産屋さんも同じことをおっしゃっていました。
収支計算にこれらも見込むと確かに面白くない結果になりました。マイナスでは
ないですが、やる意味あるのか？くらいの収支になりそうです。
入居率80%、固定資産税、都市計画税、火災・地震保険も込みで計算して上記でした。
所得税は考えていなかったです。。。。
費用がどんどん見えてきてアパート経営自体のメリットがあまりないような気もしてきましたが
今の土地・建物ではなにも生み出さないのでやる方向で進めたいと思います。
非木造ですか。もう少し非木造の業者で見積もりとってみたいと思います。
非木造の場合、地盤改良に大きなコストがかかっているのが難点です。
建築費は思ったより高くないのですが、くい打ちがかなりの価格になりますね。

ありがとうございました。

回答No.2

5840011

はじめまして。鉄筋コンクリートマンション（ワンルーム２１戸・店舗２店舗）の大家です。住まいの地域がわからないので、どのような部屋の間取りが、あなたの地域で需要が多いのかわかりませんが、不動産会社の人とその点を相談されることが重要だと思います。部屋の大きさが、６．２畳だと、私の住んでいる地域では、借りる人は少ないと思います。木造の場合は、建設費は重量鉄骨より抑えられると思いますが、老朽化が早いと思います。その分、メンテナンスにかかる費用がかかります。地震の心配をされておられるようですが、銀行でお金を借りられる場合は、必ず、保険をかけさされます。あなたの金額だと、借りたお金と同じ金額の保険にはいることになると思います。従いまして、全損のことは、あまり考えられなくてもいいと思います。
　重量鉄骨、５階建てになるとエレベーターが必要だと思います。また、水を貯蔵するタンク・ポンプも必要です。防犯カメラ・オートロック設備・ネット用の引き込み線の問題などが、あげられます。しかし、木造の場合は、玄関を一つにすることは難しいと考えられます。そうすると防犯上の問題が出てきます。
　不動産会社に、木造の物件・重量鉄骨の物件（１０年～１５年経過したもの）をいろいろと見せてもらうとどのような違いが生じてくるのか、よくわかると思います。収益ばかりを考えていると、こんなはずではなかったのにと思われることが出てくると思います。
　よくお考えの上、建てられる方がいいと思います。

お礼

5840011さん。ありがとうございます。
建築する地域での入居者ニーズも調査が一番重要でそこを怠っていることに気づきました。
先づは不動産屋さんに早速相談したいと思います。
火災保険、地震保険保険についてももう少し調査しようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

maisonflora

木造かも知れませんが、建築を急ぐ業者は要注意です。
また、金利が倍の6.8％、入居率が67％（4部屋入居）でも、収支がマイナスにならないか
慎重に考えることです。建設業者は、金利と入居率、家賃アップの3つで収支が良くなるよう
操作します。また、ワンルームがなぜ良いか、地元の不動産業者などに裏付を取っていますか。

お礼

maisonfloraさん
採算性はいろいろシュミレーションしてみました。
まだまだ掛かる経費が洗い出されていないかもしれないですが
もっと具体的に調査しようと思います。
地元不動産屋さんに明日行こうと思います。
ありがとうございました。

補足

maisonfloraさん
ありがとうございます。地元の不動産業者にヒヤリングしたいと思います！
さすがに金利倍、入居率50%だとマイナスですね。頭金を18百万出せば
この金利と入居率でもプラスにできる計算となりました。
リスクはこれくらいまで考えておかないと危ないということですかね。
さらにこれに火災保険地震保険、固定資産税、修繕費もコストとして
みておかないといけないですね。
またご助言いただけると幸いです。