賃貸住宅の借主です。

質問

質問したいことが２つあって、簡単にまとめると、
１、賃貸の目的物の瑕疵を理由とした賃料減額請求の妥当性
２、その請求に基づく協議がまとまらなかった場合の契約更新の有無

まず、これまでの経過をお話しします。

月額賃料約９万円。契約期間２年。契約更新料約９万円。

既に数度の契約更新を経て、入居から約６年です。そして、近く現契約の満期を迎えます。

１年ほど前に天井からの水漏れがありました。気付くとシーリングライトの縁から水がポタポタと落ちていて、床に水溜りができていました。その後数時間して水は止まり、床に置いたバケツに水が２～３リットル溜まりました。私の推量ですが、当時はたしか数日間雨のない日が続いていたので、上階（同じく住居用賃貸物件）から流れてきた水だと思います。

翌日、管理会社に状況を伝え、数日後に業者が来て、天井ボードの点検口を開けて調べてもらったのですが、原因不明ということでした。管理会社は、暫く様子を見てほしい、また水漏れがあったら知らせてほしい、と。

その後、水漏れはありません。入居してから現在まで、水漏れがあったのはそのときだけです。

先日、賃貸契約更新にあたって、管理会社に対して、この水漏れを理由に月額マイナス１万円の賃料減額請求（※）をしました。
※　法定された賃料減額請求ではないので、協議の申入れというべきかもしれませんが、ここでは賃料減額請求と書くことにします。

借主である私の立場（賃料減額を肯定したい立場）からすれば、水漏れの原因が判明していないので、また水漏れが起きるおそれがあるし（潜在的な瑕疵が除去されていないし）、再び水漏れがあった場合にその被害の程度が予測できない、と主張できますが、いっぽう反対の立場（賃料減額を否定したい立場）からすれば、現実に水漏れがあったのは１回だけで、しかもその被害は軽微である（水溜りができたのは面積にして専用部分の数パーセント）、と主張（※）できると思います。
※　管理会社からそのように主張されたわけではなく、私なりに貸主と管理会社の立場を推し量っただけです。

私としては、なにがなんでもマイナス１万円とは思っていなくて、とりあえず協議を始めて、最終的にお互いに納得できるところで合意できればと思っているのですが、、、

■質問１
上記のような理由で賃料減額請求をすることは不当でしょうか？
仮に不当でないとして、妥当な減額請求額はどれくらいでしょうか？
（「契約自由の原則」は承知しています。あくまでも一般論として）

で、上に書いたように管理会社に賃料減額請求をしたのが２か月程前なのですが、その後いっこうに協議が進みません。というか、管理会社からの確答がありません。何度かこちらから電話をして確答をお願いしたのですが、その度に、大家様と協議中ですとか、大家様からの返事を待っているところですとかで、私の希望（減額請求）に対してＹＥＳともＮＯとも確答がありません。

そうこうするうちに、あと２週間程で現契約の満期なので困っています。

できれば継続して今の部屋を使いたいことを伝えたうえで賃料減額請求をしていますので、借地借家26Iにいう「条件を変更しなければ更新をしない旨」には該当しないと思っています。

現契約の条項では、「更新後の条件について協議が調わなかった場合には、本契約と同一の条件で更新される」となっているのですが、、、

■質問２
現契約の満期までに管理会社から確答がなかった場合には、この条項の適用があると考えてよいのでしょうか？
仮に適用があったとして、更新料はいつまでに支払うべきなのでしょうか？
（現契約では更新料の支払期限は「貸主が指定した日」となっているのですが、上に書いたように協議がまとまっていない状況ですから、その「指定」もまだありません。）

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

１）　『賃貸の目的物の瑕疵』なら『契約解除』が妥当でしょう。「家賃を下げればそれでも住み続ける。」って単なる“商品（部屋）へのイチャモン”でしかありません。

　確かに、家賃の交渉するのは自由ですが、大家が拒否する自由もあります。返答のないのは拒否なのでしょう。

２）　はい。法定更新ですから『現契約』が継続します。更新料の支払いも『現契約』に定められた期限内です。

　『貸主が指定した日』がなければ『契約満了日』を起点として遡り、『契約解除通告期限』までになるでしょう。

お礼

＞「家賃を下げればそれでも住み続ける。」って単なる“商品（部屋）へのイチャモン”でしかありません。

これはこれは、厳しいお言葉をいただきました。

私としては、「住み続けたいので、できれば家賃を下げてくれませんか？」という交渉のつもりなのですが、貸主や管理会社の側からすれば、ご回答者様のように感じるのかもしれませんね。

＞大家が拒否する自由もあります。

おっしゃるとおりです。むしろ、はっきりとした拒絶があれば、私としても同一条件での契約更新を承認するなり新しい物件を探すなり動きようもあるのですが、その拒絶もないまま、１か月以上も返答を待っている状況なので困っています。

＞はい。法定更新ですから『現契約』が継続します。

正確には約定更新なのですが、その条項の内容は借地借家法26Iとほとんど同じなので、「法定更新」としておきます。

私が一番困るのは先方からの確答がないまま現契約の満期を迎えた場合に退去を迫られることなので、「法定更新」となるならそれはそれでいいのですが、、、

でも、そうなると、借地借家法26I但と同様に、以後の契約は期間の定めがないものとなってしまいます。
私はそれでも構わないのですが、貸主にとってはあまり望ましいことではないと思うのです。それならば早く私の減額請求を拒絶するなり承認するなりしたほうがよさそうなのに。

何度か管理会社に電話をして確答をお願いしているのですが、のらりくらりとした生返事ばかりで、どうも先方はわざと確答を避けて時間が経つのを待っているように思えなくもありません。

もし、現契約満了の数日前になって減額請求を拒絶する旨の確答があったとしても、それからでは新しい物件を探す時間もありませんから、私としては同一条件での更新を了承するしかありません。

まだそうと決まったわけではありませんが、仮にそんな展開になったとして、そういうのって信義則上いかがなものでしょうか？

それなら、いっそ「法定更新」になってしまったほうが私は助かります。

＞『貸主が指定した日』がなければ『契約満了日』を起点として遡り、『契約解除通告期限』までになるでしょう。

現契約の満了日までに支払えば大丈夫ですね。

ご回答、ありがとうございます。
大家様のお立場、私とは別の視点、それを伺い知ることができ、参考になりました。

回答No.5

satoshino

No1です。

減額請求の根拠について、証明されていないです。
実際に被害（物損も収入）が無いのに減額請求は、
慰謝料となります。
慰謝料の計算方法、根拠なども明確にしなければなりません。
（民事訴訟）

質は違いますが、家賃値下げ交渉なども近隣同条件の物件を調査したり
裁判となれば他の契約書のコピーも必要です。

２、について
貸し主は、回答を出す義務は無いでしょうね
ですから無回答となり、質問者さんは、次の手がなく
将棋で言えば、詰むことができなかった。
ということになります。

残念ですが、この状況からは、調停でも裁判でも勝てる見込みが無いと思います。

お礼

再度のご回答（？）ありがとうございます、、、なんですけど、、、えっと、なんて言えばいいのかな、、、まあ、わざわざお時間を割いて頂いたわけですから、私としてもお礼（？）を書かなければいけませんよね。

＞減額請求の根拠について、証明されていないです。

「根拠」？　「証明」？　質問にも書きましたが、借地借家法32条の請求権を行使しようとしているわけじゃないんですけど、、、
たとえば電器店に行ってテレビを買いたいときに「あと２千円安くできませんか？」と言うために、ご回答者様はいちいちその「根拠」を「証明」されるのでしょうか？

＞実際に被害（物損も収入）が無いのに減額請求は、慰謝料となります。慰謝料の計算方法、根拠なども明確にしなければなりません。（民事訴訟）

括弧書きでわざわざ「民事訴訟」とお書きになっているのですから、法に基づいた請求についてお話されているのですよね？　で、「被害…無いのに…慰謝料」？　財産上にせよ精神上にせよ損害がなければ民法709条の責任を追及できないのは当然ですよね？　ご回答者様は「被害…無いのに…慰謝料」を請求するんですか？

＞質は違いますが、家賃値下げ交渉なども近隣同条件の物件を調査したり裁判となれば他の契約書のコピーも必要です。

私的自治の原則に基づいて契約の交渉をするにあたって、なんで「調査」が「必要」なんですか？　たしかに調査をしないよりは調査をしたほうが交渉を有利に進めることができるかもしれませんが、だとしても調査をするかしないかは当事者の自由ですよね？　「裁判」？　何を争う裁判ですか？　まさか「家賃値下げ交渉」の裁判？　そんなの裁判にならないことくらいはご存知ですよね。棄却どころか却下。却下どころか訴状の受理さえしてもらえないかも。

＞貸し主は、回答を出す義務は無いでしょうね　ですから無回答となり、質問者さんは、次の手がなく将棋で言えば、詰むことができなかった。ということになります。

「無回答」がなんで「詰むことができなかった」になるんでしょうか？　えっと、ここのカテゴリーは不動産賃貸ですよね。ご回答者様におかれましては借地借家法に目を通されることを強くおすすめします。特に26条と30条を熟読されますよう。（ほんとうはこんな風に法を振りかざして振る舞うのはあまり好きじゃないんですけど、、、ここをご覧になっている貸主の皆様、ごめんなさい。）
あと、No3様へのお礼にも記しましたが、昨日、管理会社から月額賃料マイナス５千円で契約を更新しないかとの「回答」を頂きました。あとは民法528条をご覧ください。

＞残念ですが、この状況からは、調停でも裁判でも勝てる見込みが無いと思います。

残念もなにも、そもそも何を「調停」したり「裁判」したりするんですか？　もしかして、No4様のご回答やそれに対する私のお礼に書かれている「法廷」のことを言っているんですか？　それは賃料確認請求・賃借権存在確認請求・賃借権不存在確認請求・敷金返還請求などなど、契約の更新後あるいは非更新後の争いのことを言っているのであって、意味不明の「慰謝料」を請求したり「家賃値下げ交渉」をしたりする裁判ではありませんよ。で、ご回答者様のいう「裁判」っていったい何の裁判ですか？　

えっと、でも私は不動産賃貸についても法律についても専門家じゃないので間違ったことを書いているかもしれません。間違いがあれば遠慮なくご指摘ください。

うーんと、、、もしかしたら、ご回答者様はお酒に酔いながらご回答されたのかな？

とにかく、ご回答ありがとうございます。

回答No.4

noname#203300

in_go-ing　です。

　『お礼』拝読いたしました。

>　貸主にとってはあまり望ましいことではないと思うのです。

　貸主の判断がそうなのですから仕方ないことですし、質問者様がご心配なさることでもないでしょう。

>　仮にそんな展開になったとして、そういうのって信義則上いかがなものでしょうか？

　『同一条件』さえ通ればそれで良いということでしょう。お気の毒ですが、こういった大家と借主さんの関係には『信義』もクソもないのです。

>　「法定更新」になってしまったほうが私は助かります。

　それなら放って置けば良いでしょう。
　事実上大家側には『契約解除の正当事由』なんてほとんどありませんから『現契約継続』でデメリットなんてないのです。これは法廷闘争になるでしょうが、むしろ民法が適用されて『契約解除予告期間』が3ヶ月になった方がメリットがある？ただ、10万かそこらじゃ『法廷』に持ち込むほうが金がかかるか？“イヤガラセ”目的以外はやらないでしょう。

お礼

＞貸主の判断がそうなのですから仕方ないことですし、質問者様がご心配なさることでもないでしょう。
＞『同一条件』さえ通ればそれで良いということでしょう。お気の毒ですが、こういった大家と借主さんの関係には『信義』もクソもないのです。

たしかに、おっしゃるとおりですね。

私としては貸主が家賃減額を拒絶したとしても、それはそれでいいんです。私には契約を更新しない自由があるように、貸主には家賃減額を受け入れない自由がありますから（さすがに我が国の法でも、法定事由以外での減額請求をむやみに保護することはないでしょう）。

というよりは、あちらから拒絶も承諾もないまま２か月近くも待たされたことについて不信感を抱いています。

＞むしろ民法が適用されて『契約解除予告期間』が3ヶ月になった方がメリットがある？

No3様へのお礼に書いたとおり質問当初からは状況が変化しておりまして、、、それに契約で民法617条の適用は排斥されていますし、、、まあ、その点は私にはどうでもいいことなんですが、できることならご回答者様のように最低限の法律の知識を当然に知っている方とお話したいです。はっきりいって今回の件の管理会社の担当者が無知。私は不動産関係の素人ですけど、そんな私から見ても素人。委任と準委任の違いもわかっていないみたいで、この人って不動産業界にいて大丈夫なのかなって心配になるくらい。私のほうから法律を振りかざして話をしたわけじゃないですよ。先方が勝手に論理一貫しない話を始めて、結局自分で墓穴を掘って無知を露呈しているかんじ。

＞10万かそこらじゃ『法廷』に持ち込むほうが金がかかるか？“イヤガラセ”目的以外はやらないでしょう。

契約を更新するにしても、退去するにしても、あちらが法廷に持ち込むのならそれでもいいです。１０万円かそこらの争いで訴訟代理人をつけるのもバカらしいので、自分で答弁書を書いて出頭しますよ。幸い合意管轄の約定があって、その裁判所は近所ですから。

逆にあちらが理不尽な請求をしてくるようなら、こちらが訴えを提起してもいいくらいです。印紙と予納郵券をあわせても、せいぜい１万円でしょう。

このお礼を書いていて、ご回答者様のおっしゃることがよくわかりました。こちらからしてこんな気持ちでいるのですから、もはや信義もクソもありませんね。

重ねてご回答くださいましたこと、お礼申し上げます。

回答No.3

wannn-wannn

最終的にお互い、納得って？

1年前、大家さんも原因はわからなかったけれども調べてくれたのでしょ？

調べてみたけれど、原因はわからなかった、被害はなかったのですよね。

1年前のその時点で
「原因はわからないしこの先、心配です。
　今後も不安だけれど　また引っ越しするのも大変なので1万円下げてくれるなら住み続けたい」
と申し出たならわかります。

ところが今更1年も前のことを持ち出し
「水漏れが今後も不安だから月々の家賃を1万円下げろ」と言ってくるのは手遅れだと思います。

家賃には相場があります。

質問1、質問2ですが
どうしても家賃を1万円下げて欲しいなら不動産屋に
「次の更新日が近づいていますが、更新する、しないはいつまでに返事をすればいいのですか？
　家賃を1万円下げてくれるなら更新したいが　9万円ならば他へ移りたいと考えています

　私の方も1万円　下げてくれないならば次の引っ越し先を決めなくてはいけないので
　○月○日までに家賃について連絡をください。

　また、この日までに連絡が無ければ更新しません。

　その場合は　そちらにいつまでに部屋を明け渡せばいいのですか」

と　はっきりと日にちを指定して伝えればいいのです。

こうすれば大家さんも真剣に考え、返事も返って来るでしょう。

連絡が○月○日に無ければ、あなたの方から翌日には不動産屋に連絡し、
更新しないことを伝え、次の引っ越し先を見つければいいのです。

不動産屋は仲介人です。
更新日は間近です。あなたが動くしかないのです。

しかし、申し訳ありませんが　私が不動産屋や大家さんの立場からすれば
あれから1年も経過しているのに
「今更何を持ち出すの？家賃を1万円　下げて欲しいだけでしょ」と思います。
そして賃貸相場が妥当で、人気のある賃貸物件であれば「そんなに不安なら出て行けば」の一言です。

ただし　引っ越しするとなると、引っ越し準備や費用も馬鹿になりません。

今後、同じように水漏れが発生すれば大家さに損害請求（被害があれば）すればいいだけの話ですから
最終的には　あなたが9万円でも　そこに居たいのか居たくないのかだと思います。

私からのアドバイスです
あなたが反対に、大家さんの立場ならどう思いますか？

当時、被害は無かったが水漏れ後、なにも謝罪がなかったのであれば
「更新する代わりに1年前の水漏れで菓子折りくらいは頂きたい」くらい話してみて
もらえたらラッキーくらいではないですか。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

＞最終的にお互い、納得って？

私は、契約とは最終的に当事者双方が納得のうえ成立した合意がすべてだと思っているのですが（もちろん公序良俗や強行法規に反する場合は別ですけど）、不動産賃貸借の世界って、事情が特殊なのでしょうか？？？

いえ、当て付けではなくて、この質問をしてから本当にそう思い始めています。なにやら私の知る一般の世界とは空気が違うみたいだなあと。（法が借主の保護に厚いことが一因かもしれませんね。）

借主である私の立場からすれば、原因不明の水漏れのリスクがあるという点で、前回の更新時とは事情が違います。水漏れがあった後、水に弱い家具や電化製品をその部屋から退避するなどの対処はしていますが、この状況で前回の更新時と同じ条件でといわれても承諾できません。逆に言えば、同じ建物内の別の部屋が空いていて、それが過去に原因不明の水漏れのない部屋であれば、今までと同じ月額９万円でお借りしたいと思っています。

昨日、管理会社に催告をして、今日お返事を頂きました。月額賃料マイナス５千円で契約を更新しないか、ということでした。その場での即答はしませんでしたが、私としては更新をしない方向で考えています。

＞1年前のその時点で「……」と申し出たならわかります。ところが今更1年も前のことを持ち出し「……」と言ってくるのは手遅れだと思います。

この点については、ご回答者様とは正反対の考えを持っていました。つまり、契約が成立している以上、契約期間内に家賃減額の交渉をするのは不当であって、それこそ現実の損害があったときに（貸主や管理会社に過失があれば）損害賠償請求をすべきものだと。そして、契約更新時にこそ、以後の家賃について交渉をする余地があるものだと。そもそも、水漏れがあった時点では「しばらく様子を見てほしい」と言われていたのですから。

＞「……家賃を1万円下げてくれるなら更新したいが　9万円ならば他へ移りたいと考えています」……と　はっきりと日にちを指定して伝えればいいのです。

まさに、おっしゃるとおり。その点は私も良くなかったなと思っています。はじめから回答期限を提示しておけばよかったな、と。

回答期限を指定したり、退去を匂わせたり、そんなふうにして家賃の交渉に臨むのは先方に対して失礼な気がして、「住み続けたいので、できれば家賃を下げてくれませんか？」という姿勢で臨んだのですが、それが良かったのか悪かったのか、、、

＞「そんなに不安なら出て行けば」の一言です。
＞あなたが反対に、大家さんの立場ならどう思いますか？

上にも書いたように、私は「契約＝当事者の合意」だと思っているので、、、
・・・借主「○○円では？」→貸主「それではお貸しできません」→借主「そうですか、、、それでは契約満期日に退去します。これまでは大変お世話になりました」
・・・借主「○○円では？」→貸主「××円ならば」→借主「では、それでお借りしたいです。今後ともよろしくお願いします」
、、、こういうものだと思っていたんですが、違うのかなあ。

いずれにしても、家賃減額の請求には否定的な方が多いようですね。おそらく、質問１については一般論として「不当」ということなのでしょう。正直なところ、その請求そのものが非常識であるかのようなご回答を多くいただいたことは意外でしたが、とはいえ、そのようなご意見をいただけたからこそ、この質問してよかったとも思っています。

できれば多くのご意見を（もちろん非難や反論であっても）お伺いしたいところですが、もうしばらくでこの質問を締め切りたいと思います。

補足

ああ、ご助言をいただいたばかりなのに、、、
期限を決めることは大事ですよね。

「今週の金曜日に」この質問を締め切りたいと思います。

＞当時、被害は無かったが水漏れ後、なにも謝罪がなかったのであれば「更新する代わりに1年前の水漏れで菓子折りくらいは頂きたい」くらい話してみて……

そういわれてみれば謝罪はありませんでした。でも、謝罪や菓子折をいただきたいとは思っていません。あの水漏れは、おそらく不測の事故であって、貸主や管理会社の故意や過失によって起きたことではないのですから、水漏れが起きたこと自体については責任を追及するつもりも謝罪を要求するつもりもありません（故意も過失もない事故について謝罪を要求されては貸主も心外でしょう）。むしろ、水漏れ後すぐに業者を手配して点検をしていただいたことを感謝しています。

「嫌なら出ていけ」であれば、それはそれでいいんです。でも、私としては、潜在的な瑕疵が除去されていないのなら今までと同じ条件では契約を更新できない、ということです。私にとって問題なのは、過去に水漏れがあったことではなくて、今後水漏れがあるリスクなんです。それを貸主が「単なる商品へのイチャモン」と受け止めるのなら、もうそれは仕方がないかな、、、

回答No.1

satoshino

質問１について

所得保証とか慰謝料ですか？
例えば、その事で病院で治療した。また会社を休み、得るべき収入が減った。
その水漏れ等で天井のクロスが毀損した、あるいは剥がれ落ちた場合は
所有者である貸主が損害を被った事になります。

質問２

別々の考えるべきだと思います。
ですので契約更新と損害賠償請求は、別に考えるべきでしょう。

尚、水漏れで家財や洋服などがが毀損した場合は、
再調達価格（新品）で保証してもらう事は可能です。

おそらく上階の方の過失でしょう。

お礼

お早いご回答、ありがとうございます。

＞所得保証とか慰謝料ですか？

いえ、そうではありません。
実際、水漏れがあったときには在宅していてすぐに気付いたこともあり、損害はありませんでした。
ですから、損害賠償請求ではありません。

水漏れの原因を確定して修繕をしてもらうのが一番なのですが、管理会社は、原因不明なので、また水漏れがあったら知らせてほしい、と。

潜在的な瑕疵はあるといっても、業者の検査をした上での原因不明ですから、賃貸人の修繕義務違反にあたるとも思えなくて、、、

もしかしたら、単なる賃料減額請求ではなくて、「損害賠償額の予定」も含めての賃料減額請求であることを明示したうえで交渉すればいいのかもしれませんね。

＞別々の考えるべきだと思います。
＞ですので契約更新と損害賠償請求は、別に考えるべきでしょう。

そうですね。一連の経過があるので、まとめて質問をしましたが、私としても、質問１と質問２とは論点を異にすると思っています。

質問に書いたとおり、現契約の条項では「協議が調わなかった場合には」となっているのですが、何をもって「協議が調わなかった場合」にあたるのかどうかがわからなくて。

私からの減額請求に対して確答がないまま現契約の満期を迎えた場合、それが「協議が調わなかった場合」にあたるのかどうか、というのが質問の趣旨です。