賃貸住宅の更新について

質問

細かいことですが、質問させてください
現在、2月１より2年契約をした更新時期になってきています（１月31日まで）。大家さんより更新するかしないか1２月２５日までに返事をするように言われていました。
新しい物件を探していることもあり、更新するつもりではいるが、まだ決めていないといっていたのですが、本日更新しないことを連絡したところ、2月10日までの日割り賃料を請求すると言われました。
賃貸住宅の契約書内容を見ましたが、契約の解約（期間中の解除）については1ヶ月前の通告、あるいは賃料の1か月分相当額を支払うことでの即時解除ができる記載となってます。
更新については更新料を1か月分を支払うことのみ記載されています。
僕の考えでは、2年間の契約期間の途中で解約する場合には解約日の1ヶ月前に通告する必要がありますが、例えば今回のように更新時期についていえば、2月1日になって更新しないといっても問題がないのではと思います（更新する、しないを1ヶ月前に通告しなくてはとの記載がないため）
通常、次の借主を探したりするなど常識的に更新時期についても1ヶ月前までに意思を明示しなくてはいけないのではないかと思いますが、法律的にはどうなのでしょうか？
私としては、一度も更新の意思を明示していない以上、10日分の賃料を支払いたくないのですが、教えてください

回答No.6

sasa-j · ベストアンサー

＃回答者です。補足します。
まず、整理します。

1.「定期借家契約」ならば、2月1日に自動解約となる
（自動的に解約、家主から事前通知要）
2.期限に定めの無い契約ならば、2月1日に法定更新となる
（双方意思表示が無いと、自動的に更新）
3.更新以前に、いつ通知しなければいけないという取り
決めが無い
4.解約の通知は1ヶ月前通知となっている
5.「12月25日までに返答ください」との依頼を無視している

まず、法的な解釈ですと、1.でない契約はすべて2.であり、
更新期限が仮に定められていても、法定更新されます。
更新は、その時に解約する縛りでも、解除の通知を省いて
一方的に解約できる機会でもありません。

１.で無い限り、「更新期限に解除」も、「契約途中で
解除」も実際には同じ扱いになります。

ですので、ご自身が
＞2年間の契約期間の途中で解約する場合には解約日の
1ヶ月前に通告する必要がありますが
→と、記述されている内容が、更新期限時でも同様に
働きます。

1月10日に「更新しない」事を通知したのではなく、
「解約を通知した」わけですので、通知期間1ヶ月を
経て、2月1～10日までの家賃は当然支払う必要があります。
＊もっと言えば（私が大家さんにアドバイスするなら）
1月31日で旧契約は切れ、2月1日からは新しい契約となる
ので、更新料も請求できます。今回の大家さんはこれを
見逃してくださっています。恩情があり、善良ですね。

ここまでが回答ですので、2/10までの日割り家賃は当然
支払い、請求されれば2/1～の新契約分の更新料も
支払ってください。

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以下、補足です。

大家さんからの申し出で解約・更新拒絶する場合は、通知期間は
12～6ヶ月必要です。（借地借家法）
店子さんからの申し出で解約・更新拒絶する場合は、通知期間は
3ヶ月必要です。（民法）

＞自分の見解では法律的にはオーナー側が迷っていると
＞いって2/1になって「更新しない」と言われてもそれは
＞困るけれども法律論上は有効なのではないかと思っています
→違法です。

karin2000さんの論ですと、
「契約途中での解除の通知」と「更新契約をしない通知」は
別物であるとの主張ですので、仮に別物であるとすると、

a.「契約途中での解除の通知」
・・・（法的には3ヶ月前）→契約により、1ヶ月に緩和されている

b.「更新契約をしない通知」
・・・（法的には3ヶ月前）→契約に取り決めが無い→
法律が適用→3ヶ月前

・・・と言う結果になります。

つまり、1月31日に切れる更新をするかしないかと決定するには
さかのぼって10月31日に決める事になります。

加えて、法的に云々するとなると、手続きの不備は問われます。
ここで手続きと言うのは、「双方、相手の意思確認を怠らず
行ったか」というところなのですが、5.の通り、大家さんは
怠らず行い、karin2000さんはそれに返答をせず（怠って）
現時点の紛争になっています。
法的見地と言うのは、実際に裁判してどうかということですが、
裁判となると、この手続きの不備は当然問われます。
karin2000さんに非があることは間違いありません。

加えて、大家さんが損害賠償を請求してはいけないという
法律も契約もありません。
12/25時点で、大家さんが次の入居希望者を断っていた場合や、
1/31に強行解約したとして、次の入居者が決まるまで時間が
かかった場合は、相当の損害賠償を請求できます。

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今回、karin2000さんの主張ですと、大家さんはいかにも悪徳で
あるかのように受け取れますが、実際には、法に則った上、
法律よりも店子さんに有利な契約を結び（a.）それの契約さえも
緩和した運用をして（更新料を請求しない）、損害も賠償請求
していません。最低限の義務を果たすよう、karin2000さんに
請求してきているに過ぎません。
これを悪徳と言うのはあまりにもお気の毒です。

法がどうであれ、大家さんの恩情が有ろうが無かろうが、
「どうしても支払う必要は無い」と感じるのであれば、持論を
展開して争うのは自由です。分があるとは思えませんが。
後は、karin2000さんのご判断です。

お礼

ありがとうございました
非常に詳細なご説明ありがとうございました
納得できましたので家賃を日割りで支払って事を構えずに出て行きたいと思います

回答No.5

sasa-j

賢明な閲覧者の皆様は、この
＞僕の考えでは、2年間の契約期間の途中～～～
以下の解釈がいかに、広く賃借人さん達にとって危険な
発言であるか、もうご承知でしょうが…

契約は双方に平等に強制力を持ちます。

この理論が通るのであれば、大家さん側が
「貴方と契約更新をするか迷っている」と主張し、
2月1日になって
「やっぱり貴方とは契約更新しない。今日で契約が
切れるので、即日で退去しろ」
と言えば、それを認める、と言う内容になっています。

karin2000さん、それを認めるのですね？

それともう一つ。
大家さん側が相当の期間をもって返答を要求した
最終期日は12月25日ですね。
持論を展開するのであれば、なぜ「12月25日に返答しろ」と
いう大家さんの主張に
「自分はこう考えるので、返答は今日までには出しません。
2月1日までにお返事します」
と
反論しなかったのですか？

お礼

sasa-jさん、ありがとうございます
おっしゃることはわかります。逆のことを言われたら即日退去しろと言われたらどうするか・・・非常に困ります
ただ、今回質問しているのは「法律的にはどうなのか」ということです。自分の見解では法律的にはオーナー側が迷っているといって2/1になって「更新しない」と言われてもそれは困るけれども法律論上は有効なのではないかと思っています

回答No.4

torumaringo

大家から事前に連絡を受けていたにもかかわらず、契約解除の意思表示をしなかったのはご質問者のミスです。ご質問者に非があります。

回答No.3

o24hi

＃1です。追加です。

　結論を書くのを忘れました。

(結論)
・契約書に、更新について、いつまでに意思表示するという取り決めがあれば、支払う必要がある。無ければ、支払う必要は無い。

・契約書に「更新する、しないを1ヶ月前に通告しなくてはとの記載がない」とのことですから、支払う必要は無い。

回答No.2

muron

よくいるんですよねこの手の貸主が。
貸主としては早く安心したいので、更新の意思を早めに知りたいと思うのはわかりますが、あなたの言う通り、２月１０日までの家賃なんて払う必要はありません。

但し、この手のオーナーは退去時のクリーニングや補修費という名目で預けている敷金を一円でも多く取ろうとしますのでご注意ください。経年劣化で汚れるものは全て貸主負担です。あなたが負担すべきはあなたの故意で損傷を与えた部分です(特約がない場合)。これも細かくゴネまくったほうがいいですよ。出るとこに出れば入居者が強いですからね。

お礼

早速のご回答ありがとうございました
なるほどやはり敷金についてもきちんと交渉する必要があるみたいですね

回答No.1

o24hi

こんにちは。

　まずこの問題は、3つのケースに分けて考える必要があります。

1 契約が「定期借家契約」になっている場合

　この契約は、期間満了をもって、借家契約関係は終了すので、更新とういう概念はありません。

2 契約が「普通借家契約」になっている場合

　普通借家契約においては、借家契約の期間が満了した際の更新には、法律の定めにより更新する法定更新（自動更新）と、当事者の話合いで更新される合意更新の二つがあります。

(1)法定更新の場合
　この場合は、家主は正当事由がない限り家主は更新を拒絶できず、法により自動更新されるものです。
　ただし、契約者の方も決められた期間内に解約の意思表示をしていないと、賃貸借契約を更新したものとみなされます。

(2)合意更新の場合
　この場合は、合意条件を話合って更新するものですが、期間が来た場合は法定更新となります。

・更新料があるということは、あなたの契約は「1」ではないと思われます。

・「2」の場合、
(1)でしたら、決められた期間(1２月２５日まで)に解約の意思表示をしていませんので、賃貸借契約を更新したものとみなされ、解約した日から1か月分請求があっても、対抗できないと思います。
(2)でしたら、相手も話し合いの義務があり、それをされていないようですから、10日分は支払う必要は無いと思います。

お礼

非常に参考になりました
皆さんの意見も含めて強気に主張するかを検討しようと思います