借地権として認められるための要件

質問

お世話になります

2013-03-11に 「借地権を第三者に対抗するためには？」という内容で質問させて頂きました。
とてもご丁寧に回答いただき感謝しております。

上記の質問の中にも書きましたが、
父の義理の兄名義の土地に父名義で居宅が建っております。
土地賃貸借契約が交わされ、借地人名義の建物の保存登記が完了していれば
第三者に対し借地権を対抗できるとのご回答をいただきました。

現在、父と義理の兄で「この借地権を相続前に整理しよう」という話をしており、
底地権の価格交渉が進行中です。

第三者に売却するのではなく父が義理の兄の底地権を取得し完全所有権を得たいという考えです。

【事実】
当該土地の土地賃貸借契約が交わされたのは約25年前です。
父は義理の兄に対し、その時点での公示価格の半額強を支払いました。

【実際】
その際の領収証は、支払額の約半額の金額で2枚に分けられていました。
支払った額と2枚の領収証の合計は合致しているので問題はありませんが、
土地賃貸借契約書には1枚の領収証の金額(つまり実際に支払った半額)を権利金として受領し、
となっています。

本来であれば「支払った額と契約証に記載されている額に相違がある」として意義を唱えなければならなかったのですが、父の失念(私には考えられませんが)によりそのままの状態で現在に至ります。

「義理の兄である」からと全く疑っていなかったようです。(全くもって呆れました)

契約書上では「公示価格の四分の一の権利金を支払った」事になっております。
また、地代は当該土地の固定資産税額とほぼ同額です。

事実を知りいろいろと調べたところ、”権利金は通常「不動産所得」になりますが土地の時価の1/2を超えると譲渡所得になる”という事を知りました。また、不動産所得よりも譲渡所得の方が支払う税金が多くなるという事も知りました。

おそらく叔父は譲渡所得としないため（不動産所得となるように）に契約書を交わしたと思われます。

その根拠は
●なぜか領収証が2枚にわけられている（2枚の合計は支払金額と合致する）
●そのうち賃貸借契約書と同じ額の領収証にはきちんと収入印紙が貼付されている
●支払った日は一緒なのに1枚の領収証は契約証と同日、もう1枚はその3日後である

叔父夫婦は投資経験も豊富で一時期、会社経営の経験があり、毎年会計事務所の人に確定申告を依頼しており、契約や税金の知識も豊富です。

今回の底地権の購入でも、こちらが無知である事に乗じた金額の提示がありました。
金額の交渉が決裂した場合には父は借地人のままとなってしまいます。

加えて、契約書は本来であれば割り印をした同じものを2通用意し双方で保管するのが原則ですが、父は割り印もされていないコピーしか渡されていないそうです。（これにも愕然としました）

質問です

地代があまりにも低額（通常は固定資産税学の3～5倍）であると賃貸借契約ではなく、使用貸借になってしまうと聞きました。この契約が生きてしまうとして、「権利金がその当時の土地の価値の四分の一で、年間の地代が固定資産税と同額」 この状態で借地権は認められるでしょうか？

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
借地権の契約書がある（金額の根拠がある）のですから、安い賃料であろうが、固定資産税と同等以上支払っているならば、十分要件は満たすでしょう。金額はお互いの任意で合意があれば良いのですから。
借地権というのは、簡単に記せば「該当の建物が底地に存ずる権利」で、借地の契約上は借主に付与されるような記載となりますが、実質はその建物に与えられるもので、建物所有者が有する権利です。（法的正確な解釈だと違うかもしれませんがわかりやすく記しているので語弊があるかもしれません）
ですから、質問者さんもご承知のように当初の契約期間があったとしても、その建物が何らかの原因で滅失すれば借地権も消滅しますし、逆に建物があるかぎり借地権は消滅しません。
これは、法定地上権の一種ですから、それの成立以降、底地に設定された権利設定にも対抗できますし、売買や相続、競売など第三者への権利移転があっても、当初の建物登記の所有者と借地の契約書の名義人が同一であれば法的に対抗可能です。

また当時の税務上の扱いをとやかく言っても、時効があり今更仕方ありません。

支払った1000万程度の金銭の内訳はどのようになっているのでしょう？権利金として約500万として、その権利金の性質はどうなのでしょう。返還を要さない類の貸主の収入となるものなのですよね？保証金という返還を要する類ではなく。

ご不安は、先方が借地権の無効などを主張された場合を想定しているのでしょうが、それは有り得ません。主張は自由ですが勝てる見込みはありません。それは先方も十分承知しているでしょう。

冷静になってよく考えましょう。2000万ぐらいの土地なら固定資産税は高くて18万程度では？まあそう仮定します。本来ならば年40万程度以上の借地料を25年間支払わなければならなかった。差額は22万×25年で550万円
貸主とすれば、上記のような考え方をするでしょう。先にいただいた権利金以外の500万程度を以って25年経過した現在は、何とか帳尻はあっていると。
借主は安い賃料は棚に上げて考える、貸主は安かったのだから既にもらった金も含めて考えるでお互いに相違がある。しかし上記の捕らえ方をしてみれば別に支払った500万程度のお金は賃料の前払いという考えをして、借主側も納得出来ると思います。貸し借りした当初はお互いに親族だから、安い賃料で契約出来たのであり、そこに遡って子である質問者さんがどうこう言っても（法的に）始まりません。
そう考えると借主として辻褄が合うことというのは、権利金の500万と今回売買価額で幾らになるかという？バランスだけです。

先方に税理士や弁護士など付いているならば、費用はかかりますが、おそらく15万～20万前後？不動産鑑定士に底地の鑑定を依頼してはどうでしょう？そこで算出された価額を基に交渉されてはいかがですか？先方もそれが出れば、無下に根拠としない道理はありません。またその価額とかなり離れているなら、買わないという選択も十分先方に正当化されるでしょう。
依頼する場合は、底地を買い取りする場合の売買価額の算出をしてほしい、という内容で依頼してください。
今後ですが、安く買うならば今回ではなく、相続後です。それは相続した子孫などの大半は、安い賃料を毎月貰うより、纏まった金額を一括して欲しがるものです。現在より賃料を上げたとしても、実収はたかが知れています。売ろうにも建物所有者以外には、買い手はほぼ見つかりません。(収益物件としての実収が少ないため）。そして建物所有者が（その時は相続などになっていても）購入する分には、住宅ローンの利用も可能です。

旧借地権の借地権者は建物が滅失しない限り、絶対的な保護で守られています。あまりに地主に不利なので、定期借地権という制度が出来たのも質問者さんはご存知でしょう。
先方が取りえる嫌がらせは、賃料の値上げぐらいでこれも判例上、現在安いからと言って即倍額には出来ません。借地は借りているほうが強いという認識を持って、条件に見合えば購入、高いなら見合わせるで、余裕を持った気持ちで交渉しましょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。

父は借地権の無効を心配しておりました。
ご回答いただいた「建物があるかぎり借地権は消滅しません。」
これで一安心できました。

＞返還を要さない類の貸主の収入となるものなのですよね？保証金という返還を要する類ではなく。

はい、返還義務のない権利金です。

＞先にいただいた権利金以外の500万程度を以って25年経過した現在は、何とか帳尻はあっていると。

言われてみればご指摘の通りです。

そして何よりも心強かったのは
「安く買うならば今回ではなく、相続後です」

確かにおっしゃる通りです。
加えて相続が発生したら、相続人は先方の配偶者と甥・姪になりますから、余計に
「纏まった金額を一括して欲しがるもの」となります。

「先方が取りえる嫌がらせは、賃料の値上げぐらいでこれも判例上、現在安いからと言って即倍額には出来ません。借地は借りているほうが強いという認識を持って、条件に見合えば購入、高いなら見合わせるで、余裕を持った気持ちで交渉しましょう。」

こちらを父に伝え、急がずに検討するよういたします。

ありがとうございました。