• ベストアンサー
  • 困ってます

借地権として認められるための要件

お世話になります 2013-03-11に 「借地権を第三者に対抗するためには?」という内容で質問させて頂きました。 とてもご丁寧に回答いただき感謝しております。 上記の質問の中にも書きましたが、 父の義理の兄名義の土地に父名義で居宅が建っております。 土地賃貸借契約が交わされ、借地人名義の建物の保存登記が完了していれば 第三者に対し借地権を対抗できるとのご回答をいただきました。 現在、父と義理の兄で「この借地権を相続前に整理しよう」という話をしており、 底地権の価格交渉が進行中です。 第三者に売却するのではなく父が義理の兄の底地権を取得し完全所有権を得たいという考えです。 【事実】 当該土地の土地賃貸借契約が交わされたのは約25年前です。 父は義理の兄に対し、その時点での公示価格の半額強を支払いました。 【実際】 その際の領収証は、支払額の約半額の金額で2枚に分けられていました。 支払った額と2枚の領収証の合計は合致しているので問題はありませんが、 土地賃貸借契約書には1枚の領収証の金額(つまり実際に支払った半額)を権利金として受領し、 となっています。 本来であれば「支払った額と契約証に記載されている額に相違がある」として意義を唱えなければならなかったのですが、父の失念(私には考えられませんが)によりそのままの状態で現在に至ります。 「義理の兄である」からと全く疑っていなかったようです。(全くもって呆れました) 契約書上では「公示価格の四分の一の権利金を支払った」事になっております。 また、地代は当該土地の固定資産税額とほぼ同額です。 事実を知りいろいろと調べたところ、”権利金は通常「不動産所得」になりますが土地の時価の1/2を超えると譲渡所得になる”という事を知りました。また、不動産所得よりも譲渡所得の方が支払う税金が多くなるという事も知りました。 おそらく叔父は譲渡所得としないため(不動産所得となるように)に契約書を交わしたと思われます。 その根拠は ●なぜか領収証が2枚にわけられている(2枚の合計は支払金額と合致する) ●そのうち賃貸借契約書と同じ額の領収証にはきちんと収入印紙が貼付されている ●支払った日は一緒なのに1枚の領収証は契約証と同日、もう1枚はその3日後である 叔父夫婦は投資経験も豊富で一時期、会社経営の経験があり、毎年会計事務所の人に確定申告を依頼しており、契約や税金の知識も豊富です。 今回の底地権の購入でも、こちらが無知である事に乗じた金額の提示がありました。 金額の交渉が決裂した場合には父は借地人のままとなってしまいます。 加えて、契約書は本来であれば割り印をした同じものを2通用意し双方で保管するのが原則ですが、父は割り印もされていないコピーしか渡されていないそうです。(これにも愕然としました) 質問です 地代があまりにも低額(通常は固定資産税学の3~5倍)であると賃貸借契約ではなく、使用貸借になってしまうと聞きました。この契約が生きてしまうとして、「権利金がその当時の土地の価値の四分の一で、年間の地代が固定資産税と同額」 この状態で借地権は認められるでしょうか?

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数1
  • 閲覧数221
  • ありがとう数1

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1

不動産業者です。 借地権の契約書がある(金額の根拠がある)のですから、安い賃料であろうが、固定資産税と同等以上支払っているならば、十分要件は満たすでしょう。金額はお互いの任意で合意があれば良いのですから。 借地権というのは、簡単に記せば「該当の建物が底地に存ずる権利」で、借地の契約上は借主に付与されるような記載となりますが、実質はその建物に与えられるもので、建物所有者が有する権利です。(法的正確な解釈だと違うかもしれませんがわかりやすく記しているので語弊があるかもしれません) ですから、質問者さんもご承知のように当初の契約期間があったとしても、その建物が何らかの原因で滅失すれば借地権も消滅しますし、逆に建物があるかぎり借地権は消滅しません。 これは、法定地上権の一種ですから、それの成立以降、底地に設定された権利設定にも対抗できますし、売買や相続、競売など第三者への権利移転があっても、当初の建物登記の所有者と借地の契約書の名義人が同一であれば法的に対抗可能です。 また当時の税務上の扱いをとやかく言っても、時効があり今更仕方ありません。 支払った1000万程度の金銭の内訳はどのようになっているのでしょう?権利金として約500万として、その権利金の性質はどうなのでしょう。返還を要さない類の貸主の収入となるものなのですよね?保証金という返還を要する類ではなく。 ご不安は、先方が借地権の無効などを主張された場合を想定しているのでしょうが、それは有り得ません。主張は自由ですが勝てる見込みはありません。それは先方も十分承知しているでしょう。 冷静になってよく考えましょう。2000万ぐらいの土地なら固定資産税は高くて18万程度では?まあそう仮定します。本来ならば年40万程度以上の借地料を25年間支払わなければならなかった。差額は22万×25年で550万円 貸主とすれば、上記のような考え方をするでしょう。先にいただいた権利金以外の500万程度を以って25年経過した現在は、何とか帳尻はあっていると。 借主は安い賃料は棚に上げて考える、貸主は安かったのだから既にもらった金も含めて考えるでお互いに相違がある。しかし上記の捕らえ方をしてみれば別に支払った500万程度のお金は賃料の前払いという考えをして、借主側も納得出来ると思います。貸し借りした当初はお互いに親族だから、安い賃料で契約出来たのであり、そこに遡って子である質問者さんがどうこう言っても(法的に)始まりません。 そう考えると借主として辻褄が合うことというのは、権利金の500万と今回売買価額で幾らになるかという?バランスだけです。 先方に税理士や弁護士など付いているならば、費用はかかりますが、おそらく15万~20万前後?不動産鑑定士に底地の鑑定を依頼してはどうでしょう?そこで算出された価額を基に交渉されてはいかがですか?先方もそれが出れば、無下に根拠としない道理はありません。またその価額とかなり離れているなら、買わないという選択も十分先方に正当化されるでしょう。 依頼する場合は、底地を買い取りする場合の売買価額の算出をしてほしい、という内容で依頼してください。 今後ですが、安く買うならば今回ではなく、相続後です。それは相続した子孫などの大半は、安い賃料を毎月貰うより、纏まった金額を一括して欲しがるものです。現在より賃料を上げたとしても、実収はたかが知れています。売ろうにも建物所有者以外には、買い手はほぼ見つかりません。(収益物件としての実収が少ないため)。そして建物所有者が(その時は相続などになっていても)購入する分には、住宅ローンの利用も可能です。 旧借地権の借地権者は建物が滅失しない限り、絶対的な保護で守られています。あまりに地主に不利なので、定期借地権という制度が出来たのも質問者さんはご存知でしょう。 先方が取りえる嫌がらせは、賃料の値上げぐらいでこれも判例上、現在安いからと言って即倍額には出来ません。借地は借りているほうが強いという認識を持って、条件に見合えば購入、高いなら見合わせるで、余裕を持った気持ちで交渉しましょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答ありがとうございました。 父は借地権の無効を心配しておりました。 ご回答いただいた「建物があるかぎり借地権は消滅しません。」 これで一安心できました。 >返還を要さない類の貸主の収入となるものなのですよね?保証金という返還を要する類ではなく。 はい、返還義務のない権利金です。 >先にいただいた権利金以外の500万程度を以って25年経過した現在は、何とか帳尻はあっていると。 言われてみればご指摘の通りです。 そして何よりも心強かったのは 「安く買うならば今回ではなく、相続後です」 確かにおっしゃる通りです。 加えて相続が発生したら、相続人は先方の配偶者と甥・姪になりますから、余計に 「纏まった金額を一括して欲しがるもの」となります。 「先方が取りえる嫌がらせは、賃料の値上げぐらいでこれも判例上、現在安いからと言って即倍額には出来ません。借地は借りているほうが強いという認識を持って、条件に見合えば購入、高いなら見合わせるで、余裕を持った気持ちで交渉しましょう。」 こちらを父に伝え、急がずに検討するよういたします。 ありがとうございました。

関連するQ&A

  • 借地借家法の転借地権について教えてください。

    借地借家法の転借地権について教えてください。例えば土地がAの所有で、その土地上に建物を所有するBがAとの間で借地権(賃貸借契約)を設定しているとします。この場合の転借地権とはどのようなケースなのですか? . 例えば建物をCに譲渡したとします。その場合、土地利用権は従たる権利として建物の所有権に付随していくと思われるので、借地権はBからCに譲渡されたことになり、転借地権は成立しないと思います。Aとの関係で譲渡された借地権が主張できるかの問題は残りますが、BとCとの関係では転借地権ではなく、借地権の譲渡になるように思います。 次に建物についてBとCの間で賃貸借契約が結ばれた場合ですが、Cの賃借権はBに対して建物を使用収益させろという権利にとどまり、土地利用権はあくまでもBの建物所有権の従たる権利である土地賃借権であると思うので、この土地利用権である借地権をBが建物賃貸人に過ぎないCに股貸しするということは奇妙に思えるのです。 つまり借地権はあくまでも土地の上の建物を所有するための権利なので、債権者に過ぎないCが借地権を股借りするなどということがあり得るのかな?などと思ったりしてしまいます。 私の考えに根本的な誤りがあるのだと思いますが、教えてください

  • 借地権の買い取りについて教えてください。

    私の父の代から土地を貸していました。借地人Aさんは昭和61年に住宅を建て、父は年間固定資産税の3倍程度の地代をもらっていました。契約書は無く口約束でした その後、平成5年に不動産業者を仲介にして30年の不動産賃貸借契約書を作成しました。借地権の権利金などは貰っていません。土地価格は約1千万円です。 借地人Aさんは最近になり、引っ越すので建物を賃貸にしたいと言ってきました。 賃貸にするくらいなら、地主の私としては建物を買い取りたいと伝えたところ、「建物価格250万、借地権600万」と言われ驚いています。 昭和61年から受け取った地代は合計で400万なのに、そこから固定資産税も払っているのに借地権600万とは納得がいきません。 私の選択として、30年の賃貸借契約を満了まで継続するつもりでいますが、平成35年に借地権を買い取る必要があるのでしょうか?

  • 借地権について

    借地について教えて下さい。 土地を借りる際は「借地権」を必ず設定しなければならないのですか? 「普通に土地の賃貸借契約を締結する事」と 「定期借地権設定契約を締結する事」はどう違うのでしょうか? 素人質問で恐縮ですが是非教えて下さい。 宜しくお願い致します。

  • 借地権の名義人は、登記の所有者と同一人物?

    父が亡くなりました。父の住んでいた自宅は借地権のついた土地で、 父が建物の登記上の名義人であり、かつ地主との賃貸借契約の名義人でした。 父の死後、母と長男である私と妹の3人が相続人となるのですが、 借地権を誰が相続するか全員悩んでいます。 法定相続で母50%、私と妹で25%づつにしようかと思うのですが、そうなると借地権もその割合で3名で相続することになります。 たとえば、この場合、登記上の所有者移転を母と私と妹の3名にし、地主との土地賃貸借契約の名義人をわたし1人にすることは可能なのでしょうか? それとも、建物の登記上の名義人と、借地権の土地賃貸借契約の名義人が同じ人物でないといけないのでしょうか? 地代の支払いなどの面で、地主との契約は私一人が名義人となった方がいいと判断したからです。 よろしくお願いします。

  • 借地権を第三者に対抗するためには?

    お世話になります 現在、両親は借地に父名義の建物を建てています。 土地の所有者は母の姉の夫(以下、義理の兄とします)であり、母の姉夫婦には子供はいませんが、 義理の兄には既に他界した兄弟がおり、その子供がいます。(父から見て義理の甥っ子) 今般、父が「借りっぱなしの状態では」と義理の兄に当該土地を購入する意思を伝えました。 価格交渉になるわけですが、双方の希望価格に乖離があり 万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。 もし義理の兄が死亡した場合、相続が発生します。 相続人は母の姉と甥っ子になりますが、最初に父が当該土地を購入する意思を告げた際に 義理の兄が 「私が生きているうちは問題ないが、私が死んで相続となった場合、ここの土地は甥っ子に相続する予定なので(面識もない)甥っ子と揉める可能性がある」 と言われました。 確かに両親は義理の兄の子供たちとは面識もなく当然そうなると思います。 義理の兄の相続が発生した場合に甥っ子たちに父の借地権を主張するためにはどうすればいいでしょうか? ちょっと調べたところ、「借地権の登記をしていなくても借地人が相当の権利金を支払い決められた地代を支払っていれば借地権を第三者に対抗できる」とありました。 質問です 1:土地の所有者の相続人もその第三者に含まれるのでしょうか? 2:借地権を登記するとなった場合にはどんな書類が必要でしょうか? 3:下記の情報に於いて「これは変だ」というところがありましたら指摘してください 【情報】(的外れな情報もあるかも知れませんが) ●土地賃貸契約書上では父が借地人で、現在の建物は父名義 ●以前はこの土地に義理の兄名義の建物が建っておりそこに両親が家賃を支払って住んでいた ●数年経ってその建物を解体し、父名義の居宅を建てる際に宅地使用権利金の名目で10,000千円支払った(支払い時の相続路線価は90E・土地の広さ165平米) ●権利金の領収書は5,200千円と4,800千円の2枚ある ●なぜか土地賃貸契約書に記載されている権利金は5,200千円となっている ●年間の地代は当該土地の固定資産税と同額程度 ●義理の兄夫婦は投資に詳しく税理士と契約し毎年申告をしている 10,000千円支払ったのに契約上は5,200千円という件がひっかかっています よろしくお願いします

  • 借地権の名義人の死後の名義人は?

    先日、父が亡くなりました。父は借地権の付いた土地に家を建てて住んでいました。 すでに母が亡くなっているため、その家にはもう誰もいなくなりました。 私は息子ですが、別の場所に住んでおり、今更その借地権の土地を利用することもありません。 近々、地主に連絡して、借地権を誰かに売るか、返還するなどの方向ですすめて行こうと思っています。 そこで質問です。 借地権については、もう手放すために動きはじめているところなのですが、、建物の登記の名義人や地主との賃貸借契約の名義人は父のままです。 これは、もう土地を手放すことにしていても、わたしに名義変更する必要があるのでしょうか? 登記の名義人変更や、地主への契約の名義変更をするには名義変更料がかかると思うのですが、 「残務整理」をしているだけなのに、これらの費用がかかるのは納得いきません。 それでも、わたしが借地権を売る手続きをしている間は、わたしが所有者、名義人ということになるのでしょうか? そのように登記や契約書を変更しないといけないのでしょうか?

  • 借地権の相続

    現在借地(旧借地法)に住んでおります。 20年前に父を亡くし、私と兄が建物を半分ずつ相続しました。 ※母親は入っておりません。 父が亡くなった当時私共まだ未成年で、最近母親をなくしたことがきっかけで遺産等の確認をしていたら借地権の問題が浮上しました。 当時作製された遺産分割協議書には建物ことのみで借地権について触れられておりません。 建物の相続権が半分であれば借地権も同様に半分の権利と決まってしまうようにも聞きましたが、定かではありません。 借地の契約書に記載される契約人名義は兄となっておりますが、母がとりあえず書いたようです。 今回兄と話し合いの上借地権の権利(建物も)は全て私で良いことに同意を取りました。 借地権並び建物の権利を私にする場合 後々トラブル等を起こさないようにしっかりと処理をしたいのですが どのようにすれば良いのでしょうか。

  • 借地権について

    初歩的な質問なのですが、借地権は土地賃貸借契約書でどのような文言で有効になるのですか。 賃貸借の期間が20年(もしくは30年)とだけ定められていれば、よいのでしょうか。

  • 借地権が存在するか。

    亡くなった義理の両親が数十年に渡り住んでいた借地なのですが、家は自分で建てていて、それを地主に返却するとのことになっているらしいです。 義理の弟(別に住んでいる)の話によると、契約書に更地にして返すとあるらしいのです。 そこで、お尋ねしたいことは、契約書の文言がどうか詳細にはわかりませんが、借りた土地に家を建てて長年すんでおれば、借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。 ですので、地主に返すとしても、その権利分の金額を請求できるのではないかと思うのです。 ただ、その権利を第3者に売却することは、契約書に転売不可となっておればできないのかも知れないのですが。 このようなケースの場合の権利にはどんなものがあるでしょうか。

  • 借地権の割合について

    財産の相続をするため、借地権の割合について、教えていただきたく質問させていただきます。 借地権の契約 は、祖父と父の共同名義になっています。 その土地の上に建てられた建物は、祖父が三分の一、父が三分の二です。 この借地権の権利についてですが、契約書などに祖父と父の持分(割合)が明記されておらず、今もめているところです。相手方は借地権の割合を 祖父が二分の一、父が二分の一だと主張しています。(割合の根拠は、共同名義だから、ということです) 借地の契約に割合が記載されていない場合、建物の割合に比例されるものと思っていますが、どうなのでしょうか?