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借地権と底地について

  • 困ってます
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お礼率 86% (33/38)

義理の兄の案件なんですが・・・兄は法人会社の代表をしていて兄と兄の兄弟・母との3人共有になっている個人所有の土地に会社所有の建物を建てています。25年ほど前に兄弟に権利金を払っています。会社の決算書には「借地権」の項目があります。権利金を払った時土地の共有者であった弟は未成年だったので会社が払った未成年者であった弟の権利金は母が管理してました。母はそのお金を全部使ってしまったとの事です。
その弟から自分の持分の土地を会社に買い取って欲しいとの要求が有り底地部分の30%を買い取ると言うと、自分は権利金を貰っていないので借地権などないと言います。こんな場合、会社は弟に借地権を考えない持分で買い取らないといけないのでしょうか?地代は固定資産税相当額程度を兄が代表して会社から受け取っています。
宜しくお願いします。
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回答 (全3件)

  • 回答No.1

弟さんの土地が、会社が利用している土地の33%あり、弟さんが、会社にその土地を買い取ってほしいが、金額はいくらがよいか?という質問でしょうか?

まず、借地権登記が、弟さんの土地に会社名義で、付いているかどうかですよね。
登記されていれば、借地権付きの土地としての売買になるでしょう。登記がなければ、一般、賃貸借の関係から、会社が買い取る(旧借地借家法の事業用土地扱い)になるでしょう。前者の場合、登記されているが、登記権利金を弟さんが受け取っていない分は、お母さんが、弟さんに当時の金額+利息相当額をはらうことになるのでしょうね。

つまり、土地そのものは、すべて個人の土地で、利用の使途は、兄の経営する会社である。しかも、世間相場でなく、固定資産税程度で、利益を発していないとなると、充分勘案して、売買をしないと、近親者同士の譲渡扱いで、長期譲渡税や贈与税など、かかってきます。

長期に会社が使い続けた証明の会社名義の建物登記簿や、兄が、代表で、個人全員の固定資産税を払っていた、納税証明。その納税額相当が会社から兄に支払われていた事実の帳簿関係など、調べていくと、低廉貸付か,使用貸借といって、固定資産税を除けば、弟さんもお母さんも収入を得ていない、と判断され、しかも借地権登記も会社名で登記されていないと、新規で、当該土地を、弟さんが、会社に買い取ってほしいというのも、うなずけてしまいます。

質問内容のみでは、事情、ケースが正反対によみとれますので、これだけでは、回答が、出来ません。また、会社自身が、兄が新規に興したものか、父(前社長)から会社(事業)を相続し、土地は、父個人のものを、法定相続人が相続したものなのか、でも様子が、変わります。
遺産相続分割登記案件なのかもしれません。
よく、近親者で相談されることを、お勧めします。

理屈どおりの分割支払いのケースと、納税額が、少なくなるケースを対比して、納税が少なくなる分は、弟さんなど協力者に、分配する方法もあります。脱税は、駄目ですが、節税はOKです。なお、免税申請は、受け付け期限がありますので、早めにざっくばらんに、当事者がお話されることを希望します。あくまで、私見ですが。。。

なお、売買金額に決まりはありません。それに伴う税金が発生するのみですので、お互い、税金を払ったのちの手元に残るもので、お話合いをされるとよいでしょうね。
お礼コメント
kirakira3

お礼率 86% (33/38)

お礼が遅くなり申し訳ございません。事業は亡くなった父が始めたもので、土地はその時に相続したものです。また、借地権の登記はしていないので、実質会社に借地権が有るという証拠は何も無いわけです。相続にからませて話が出来るとよいのですが。
投稿日時 - 2005-03-26 23:19:11


  • 回答No.2

亡くなった父とか兄とか兄弟とか、色々な書きかたをしてみえるので、回答が、出来ません。
相続は、血縁関係と養子縁組が、メインになります。

例えば、あなたを基準にして、すべての人を表すか、現在の会社の社長を中心に、表現されないと、こちらでは、わかりません。義理のというところも、はっきりしてもらわないと、書面がない場合は、事実関係しか証明できないのでね。
補足コメント
kirakira3

お礼率 86% (33/38)

ややこしい表現ですみません。相談事の主人公は私の姉の夫です。(養子ではありません)これからその夫を主人公にお話いたします。(私と表現します)
事業を起こした父が亡くなり母・私・弟がその事業用土地を相続しました。事業は私が引き継ぎその土地に借地権を設定し母・私・弟に法人会社が権利金を支払いました。借地権登記はしていません。当時未成年であった弟の権利金は母が管理してましたが、弟に内緒で全部弟の権利金を使ってしまいました。弟から自分の持分の土地を会社に買い取って欲しいとの要求が有りました。弟は権利金は貰っていないので、借地権を考慮しない土地の持分割合で買って欲しいとの要求です。会社は権利金を払っているので底地分のみを購入すればいいと思いますが。母は今寝たきりです。こんな場合権利金を弟が直接貰っていないと言う事で、借地権自体がないと言う事になるのでしょうか?
投稿日時 - 2005-03-28 21:47:59
  • 回答No.3

まず、事実関係として、創立事業主の父が亡くなったときに、遺産分割協議書を作り、弟さんの法定遺留分放棄の書面を作るべきだったのを、そのまま事業を兄(私)が相続して、そのまま、事業継続されたものと推測されます。権利金の授受ですが、そのときの、税務署等の権利金収入に伴う所得税確定申告書は、残っていませんか?

なんとなく、相続税のために、母2分の1、兄弟4分の1で、自動相続。今回、母の寝たきり状況のなかで、母の持分の2分の1は、弟さんが権利主張をされる。

とすれば、父の代から、精算すると、全事業用地の半分が、弟さんの権利になってしまう訳ですよね。

権利金という一時金以外に、弟さんには、底地地代とかは、支払いがなく、使用貸借状況であったのでは?

使用貸借と賃貸借では、もともと、概念が違いますし、
本来、弟さんは、ある意味、会社に対して、土地を提供している出資者ですね。本来、固定資産税相当額の地代のうち、相当分を弟さんに払わないといけなかったのでしょうが、固定資産税は、本来、弟さんの分、お母さんの分も会社(兄)が払い、またその地代も、兄のみが貰ってしまったのでしょう。

固定資産税の納付領収書と弟さんの本来支払うべき、固定資産税額、本来貰うべき地代は、面倒でも計算できるでしょうから、お母さんの状況がはっきりする(失礼ながら、相続が発生する)までは、使用貸借ということ(その事業は元々、父母、合同でなしえたもの)で、弟さんに納得してもらい、きちんと精算をして、そのご、の権利をどうするか、例えばとても、弟さんの言い分の買取は無理なら、その会社の非常勤役員として参加してもらうとか、給与か配当という形で、見合うものを支払うとかでしょうか?

結局、その都度済ませないといけないことを、こうすれば、節税になるからと、そのまま進んできたのでしょうから、弟さんがサラリーマンだと、そういうことは解らないので、税理士さんなり弁護士さんなり公認会計士さんなり、弟さん側の納得する方を、弟さん側にたてていただいて説明するか、お兄さん側で、そういう方を間にいれて、お話するかでしょうが、弟さんに理解願いたいのは、教科書的に、処理すれば、国や弁護士さんは、儲かるが、兄も弟も会社も損だということですが。。。きちんと、お話できる関係作りが、まず、1番でしょうか。

その後、法律的には、こうだが、こうして納得してもらえないか?という話しか、証拠らしい証拠が、文面では、残っていないのでは?(言葉で聞いたかもしれないが)
と、思います。

とても、難しい質問ですね。弟さんの遺留分の主張は出来るのですが、果たして、それを、故人が望んでいるか???
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