- ベストアンサー
賃貸マンションの申告に関する疑問とは？
- 賃貸マンションの申告について調べている中でわからない点があります。税務署に行けば教えてもらえることはわかっていますが、時間がかかるため自分で調べたいと思っています。具体的には、償却計算での耐用年数や居住期間の計算方法、リホーム費用が償却資産になるかどうかについてです。知っている方、教えていただけると幸いです。
- 償却計算に際し、賃貸マンションの耐用年数は47年間です。そのうち経過年数が20年でした。自分の居住期間は12年ありますが、居住期間は1.5倍で計算する必要があるのでしょうか。また、貸し出しに際して行ったリホーム費用についても、償却資産に含まれるのでしょうか。
- 賃貸マンションの申告に関して、知りたい点があります。具体的には、償却計算での耐用年数と居住期間の計算方法、さらにリホーム費用が償却資産になるかどうかです。税務署に行けば教えてもらえることはわかっていますが、順番待ちが長いため自分で調べたいと考えています。知っている方、アドバイスをいただけると助かります。
- dekosukeoyaji
- お礼率86% (19/22)
- その他（税金）
- 回答数4
- ありがとう数4
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
>(1)償却計算に際し当該マンションの耐用年数は４７年ー経過年数２０年＝４７－２０＋（20×20％）＝ 31年としたのですが、自分が居住していた期間は１．５倍で計算しなくてはならいと記載を見たの ですが、そのようになるのでしょうか。居住期間は12年あります。 +（20×20％）がよくわかりませんが、耐用年数47年、経過年数20年なら27年でいいです。 ＞(2)貸し出しに際してリホームを行い、クロスの張替えなどこまごました３０項目で120万、浴室は浴 槽の交換一式で62万となりましたが、浴室の分は償却資産になるのでしょうか。 リフォームの明細を見ないとなんとも言えませんが、ご質問の範囲で言えば、浴室分は償却資産になる と思います。
その他の回答 (3)
- eggcurry
- ベストアンサー率43% (116/269)
1です、ご質問の読みが浅かったです。 20年前に建てられた建物で、中古取得、そのうちの12年居住していたということですね。 取得時の耐用年数は 47-20＝27年ですが、帳簿価格を計算する際に自己居住分は 27×1.5＝40年 （旧定額法 平成19年3月以前取得償却率 0.025）で算出します。 簡易に計算してしまうと、取得価格－（取得価格×0.9）×0.025×12年（端数月数は考慮してください）が24年1月時点の帳簿価格（償却の基礎になる価格）となります。 24年の賃貸分は、耐用年数27年（旧定額法 平成19年3月以前取得償却率 0.082）で算出します。 計算式は、（取得価格×0.9）×0.082×9/12ヶ月 となります。 計算方法については国税庁の説明が丁寧なので、そちらをご参照下さい。 不親切な回答で申し訳ありませんでした。
お礼
再度のご教授、誠にありがとうございました。 この様な回答を戴きましてホッと致しました。 国税庁のＵＲＬも教えて戴き、重ねて御礼申し上げます。
- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
2番回答者です。 居住期間が１．５倍されるのを、質問者さんにとってハッピーだと書いたのは、間違いのような気がしてきましたので、お詫びの上、訂正します。 商売柄、少しでも早く減価償却してしまいたい、減価償却の年数をなんとか減らせないものか（実際はそんな手はありませんが）、と考えているもので、居住期間を１．５倍して減価償却の残り年数を短縮できたらハッピーだと考えてしまいましたが、質問者さんの場合はそうではないんですよね。 あらためてお詫びの上、ハッピーだという感想の記載は削除させていただきます。
- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
不動産賃貸業を営んでおります。 （１）自分が住んでいた期間の減価償却 > 自分が居住していた期間は１．５倍で計算しなくてはならい その文だと、自分が20年住んでいると（1.5倍して）30年住んでいたことになり、30年分減価償却できるってことになりますよね？ それだととてもハッピーなのでしょうが、逆ですね。 自分が住んでいる物件の減価償却期間（耐用年数）を、１．５倍しなければならない、ということなんです。 つまり、47年の減価償却物なら、1.5倍の70年で減価償却するように計算しないといけない、ということなんです。 ただし、私が知っているのは途中で「譲渡する」場合の計算です。途中で賃貸する場合はわかりません。 わかりませんが、基本的な思考（自分の物は大切に使うから長くもつだろう、自分の物は家賃を産まず所得税納税を産まないから優遇する必要はないだろう）は同じなので、同じ計算になるんだろうなぁとは思います。 本件の場合、中古を買ってご自分では12年しかお住まいではないとすると、その前はどうしていらしたんでしょうね？ 私には手に負えない複雑な計算をしないといけないような気もしますが、おそらく減価償却期間７０年の内20年が経過した、として計算することになるんじゃなかろうか、と思います。 あらかじめそういう予備計算をしてから税務署に行くのと、まっさらで行くのとでは、同じ事を言われても理解度が違いますので、計算して聞きに行かれたらどうかと思います。 （２）リフォーム 私の体験では「リフォーム」と口走った瞬間にアウトですね。 価値が上がるので、１８２万円全て資産です。 とりわけ今回の場合、ごく素直に考えると、前居住者が汚したものや壊した物を"あるべき姿"に「原状回復」したわけですから、費用は前居住者から出してもらうべきものです。 前居住者から費用を出してもらって（預かって）、それを業者に支払うので、大家さんとしてはトントン。損得無しです。 前居住者は経費にはできません。大家さんも経費ではありません。資産でもありません。 そういう状況ではないかと思います。 そういう自分が壊したりした分の支出を経費にしたり資産計上して税金を減らせるのなら、自宅をときどき誰かに貸して、その都度家を補修して費用を出し、経費や資産に計上して税金を大幅に減らす。 その間、貸しアパートの空き部屋にでも住んで、早期にその人に退去してもらって、また自分が（リフォームされた家に）住むというような芸当ができることになってしまうじゃないですか？ 私もやりたい！ ・・・ でもうちにやってくる税務署の人なら、そういうふうに悪く言って、質問者さんが書かれた事全部経費にも資産にもしてくれないんじゃないかと思いますよ。すごく厳しいです。 まあ、未だに納得がいかない鳩山由紀夫元首相に対する取り扱いのごとく、課税というものは公平ではありません。 私はそれをよく知っていますし、自分で質問者さんのようなことに挑戦したこともないので、どうなるこうなると断定はしませんが、にたようなことを言われる覚悟をして、それにどう反論するか説明するか考えて税務署に出向かれることをお勧めします。
お礼
アドバイスえお下さり有難うございます。 私の質問内容に不備がありました事から疑問を生じさせて申し訳ございません。 自分の住んでいた期間に関する耐用年数につきましては次の様な内容です。 鉄骨鉄筋ＳＲＣ構造＝法廷耐用年数４７年のマンション１室を新築から８年経過時点で購入し１２年居住後に貸出 中古物件の耐用年数計算式＝（耐用年数ー経過年数）＋（経過年数×２０％）＝購入時の耐用年数 従いまして新築後２０年経過したマンションを貸出すので償却残高は２０年分の償却を差し引いた計算を行いました。 この様な事例のＱ＆Ａの回答の中に、事業用物件でない場合は自分の住んでいた期間は１．５倍の年数即ち、その分だけ償却率を低くして償却計算をしなくてはならない（償却残高は増える事になります。）と記載がありましたのでその様な規定を探したのですが見つからないので此処でお尋ねした次第です。 至らない質問内容で大変申し訳ございませんでした。 リホームと云うだけで経費算入は難しいとのご経験、ありがとうございます。
お礼
ご教授、ありがとうございます。 分野が異なる細かいものの積み重ね価格と１分野で其れなりの価格になる場合では違うのでしょうね。 資産計上を覚悟します。