建物所有権移転の強制執行について

質問

Aの所有する土地の上に、借地契約によりBがB所有の建物を建てます。

Bが建築費を銀行から借りる際に、銀行がAの土地に融資の担保として抵当権を設定しま

す。

Bが借地料の支払いや銀行への返済を怠った場合、Bの建物所有権をAへ移転する契約を

AとB間で約定します。この契約の有効な形態について教えてください。

公正証書では金銭や有価証券等のみ強制執行可能です。

BからAへの建物の所有権移転の強制執行を行うことを、予め決定しておける約定形式は

どのようなものがあるのでしょうか？できれば第3者（Bが建物を売却する相手）

に対抗できる形態が希望です。

現時点ではAとBは円満な関係ですので、なるべく裁判所が係わる形態は避けたいのです

が。ご助言よろしくお願いします。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

Q　借地契約時にＡとＢの間で即決和解をしておきます。
A　新規に借地契約をするために即決和解はできないです。
先にもお話しましたように、争いがある場合、その争いが解決した場合に限って即決和解が可能です。
新規に契約する際は、双方の合意が不可欠なので争いの発生はないから即決和解はできないです。
Q　和解内容は「Ｂは、Ａの承諾なしに建物を第3者へ賃貸、使用・・・
A　B所有の建物をBが使用したり他の者の賃貸することはBの自由なので、それをAが制限することはできないです。
Q　和解内容は「Ｂは、Ａの承諾なしに建物を第3者へ売却・・・
A　承諾なしに売却を禁止した法律は借地借家法に規定があるので、この条項は不要です。
Q　和解内容は「Ｂは、Ａの承諾なしに・・・建物に抵当権を付けてはいけない。
A　これもBの自由なのでAが制限することはできないです。
Q　和解内容は「・・・違約した場合は、Ｏ年Ｏ月Ｏ月までにＢはＡに建物を明渡し、Ａに違約金ＯＯＯ円を支払う」です。
A　失権約款(違約した場合のこと)では、明渡の項目の前に、BからAに所有権が移転していないと明渡を求めることはできないので、所有権移転登記の条項を先にします。
また、違約した場合に所有権移転登記と明渡があるので違約金は明渡の期限が経過した日だけです。例えば、毎月の賃料相当損害金です。
以上各和解条項については、仮に、裁判所に申立をしても、私の解説のように削除や訂正を求められます。

Q　不動産の即決和解調書が作成された時点で、その内容は、不動産登記に記載されますか？
A　不履行の際に即決和解調書を基として登記するので、作成時には登記はできないです。
Q　Ａは、Ｂと売買契約した善意の第3者に対抗できますか？
A　できないです。不動産は契約だけでは対抗力はないです。登記しなければ対抗できないです。
Q　和解調書作成後、ＢがＢ所有の建物を担保に銀行から融資を受ける場合、Ａは建物の抵当権設定または設定後の実行に対抗できますか？
A　内容が不明です。「・・・設定後の実行」とは何を意味しますか ?
「実行」とは通常「抵当権実行(競売)」を言いますが、「誰が、何を、何したか、誰と何の対抗か」等々教えて下さい。

お礼

<内容が不明です。「・・・設定後の実行」とは何を意味しますか ?
おっしゃるとうり銀行が建物の競売を行うことをです。

疑問や不安に思っていたことがすべて理解できました。
親切で解りやすい説明ありがとうございました。(^O^)

回答No.2

tk-kubota

＞即決和解にしておけば、Ｂの買主やその他の第3者にも対抗できると理解してよろしいのでしょうか？

その即決和解の和解条項では、条件付きでBからAに所有権が移転する旨の条項です。
ですから、「条件」(Bが借地料の支払いや銀行への返済を怠った場合)が成就しなければBからAに所有権が移転登記はできないです。(成就すればAが単独でA所有登記ができます。)
その登記の前に、Bが建物だけを他に売却することは考えられます。
しかし、もともとAがBに土地を貸しているわけですから、Bが建物を売却する場合はAの承諾が必要です。
無断で売却すれば、建物収去土地明渡請求すればいいです。(その時点では建物所有者はBですから)
その場合、勝訴判決で建物の解体の強制執行はできますが、土地の抵当権は負担のままですから、銀行に対しては事実上Aが負担することになります。
これは、仮に、建物がA所有となっても同じことです。

お礼

丁寧な解説ありがとうございます。回答いただいた上で、
多少重複いたしますが、再質問させていただきます。
Aの所有する土地の上に、借地契約によりBが建物を建てます。
借地契約時にＡとＢの間で即決和解をしておきます。
和解内容は「Ｂは、Ａの承諾なしに建物を第3者へ賃貸、売却、使用、または建物に
抵当権を付けてはいけない。違約した場合は、Ｏ年Ｏ月Ｏ月までに
ＢはＡに建物を明渡し、Ａに違約金ＯＯＯ円を支払う」です。（要約）
・質問
(1)不動産の即決和解調書が作成された時点で、その内容は、不動産登記に記載されますか？
(2)Ａは、Ｂと売買契約した善意の第3者に対抗できますか？
(3)和解調書作成後、ＢがＢ所有の建物を担保に銀行から融資を受ける場合、
Ａは建物の抵当権設定または設定後の実行に対抗できますか？
(4)　(2)と(3)が対抗できない場合、対抗する方法はありますか？
よろしくお願いいたします。

回答No.1

tk-kubota

ご希望に添う方法はないです。(何しろ、裁判所は関与したくないと言うことですから)
まず、A・B間の契約は、A・B間ですればいいですが、他の者(Bの買主)は、A・B間の契約内容には左右されないです。
A・B間の不履行は、A・B間だけでBの買主には関係ないことです。
また、この契約が私文書でも公正証書でも同じことです。
裁判所の関与する、例えば、即決和解としても効力は同じです。
登記に応じなければ、その調書で登記ができるだけです。
ただし、「現時点ではAとBは円満な関係です」と言うことなので、その即決和解の申立もできないです。
即決和解でも調停でも、争いがなければその申し立てはできないことになっています。
要するに、契約は当事者で合意すれば原則何でも成立しますが、将来の争いを予測して現段階で裁判所の関与する強制執行可能とする方法はないです。
裏技を教えまと、A・B間で争っておればいいです。
例えば、「抵当権設定登記には応じない」と
そうすれば、Bからの調停の申立で、その和解の内容に、登記に応ずること、借地料の支払いや銀行への返済を怠った場合、Bの建物所有権をAへ移転すること、等々調停調書にあれば、その調書で登記もできますし、明渡の強制執行もできます。

お礼

解りやすい回答ありがとうございます。
即決和解にしておけば、Ｂの買主やその他の第3者にも対抗できると理解してよろしいのでしょうか？