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賃借人退去の際の現状回復について
god-only-knowsの回答
不動産会社の者です。 ご参考下さい。 まず、契約は公序良俗に反しない限り原則有効です。 契約書に書かれていない事は、当事者の話し合い（慣例やガイドラインなどを参考に）となります。 まず、 ＜転勤の為、自宅を賃貸に出しています。約８年借りていた方が退去するということで（まだ居住中で、退去の日取りなどは決まっていません）、管理を依頼している不動産屋さんから通告がありました。 ＜このガイドラインは各地でちっとも守られていないようですが、うちはその通りにしなければならないのでしょうか？不動産屋が面倒を避けるために守らせようとしているようなのですが・・・ 他の回答にもありますが「原状回復ガイドライン」は法律ではありません。 従って、ガイドラインに反する内容で「契約を結ぶ事」は出来ます。但し(1)一方的に借主が不利であったり、(2)暴利であったり、(3)借主が納得しないで契約していたりした場合、争いになれば貸主様が負担（と言う判例が多い）のが実情。 また回答に消費者契約法で借主に有利と論じる方がいますが、きちんと手順を踏めば（特約等で借主の負担について説明する）必ずしも「消費者契約法」で守られると言う訳ではないと思います。 契約時に「借主が了承した事」を消費者契約法を持ち出し、「借主が不利な事」は全て無効なんて、細かく契約書を作る意味がありません。 従って、契約時にハウスクリーニングの借主負担（暴利なもので無く、一定の金額を明記するなど理解できる記載方法）などを盛り込めば、それは当事者同士の合意事項と言う事で良いのかと。 クロス（壁紙）についてですが、これは弊社でも「7年で価値1％」（ガイドラインが近年改定され7年/10％から7年/1％に改定されました）を採用しています。 契約書に記載されていない事は、ガイドラインを考慮して清算を進めた方が良いのは、少額裁判などになった場合特約の有効性とガイドラインを参考に判決が出されると考えられる為です。 契約時に「きちっと」特約を付けていればＯＫなケースと、無防備に「借主負担」としたものは違いますよ。 例えば 借主は退室時に居住年数や室内の状況関係なく、全室内の壁紙張り替え費用50％を負担する。とか 借主は退室時にフローリングの状況関係なく、張り替え費用を負担する。など 明らかに償却されると考えられる物の高額負担や必要性の低い物の負担は「裁判」になればかなりの確率で貸主様が負けます。 ハウスクリーニングについては契約書の特約等で説明し、(2)・(3)をクリアすれば良いと考えられます。（と言う私の見解） 10年賃貸仲介の中で、裁判に至った事は無いので何とも言えませんが。 （以前は大手仲介会社に在籍し年間100件近い賃貸契約してましたが） 面倒を・・・という解釈は否定しませんが、私は「世の中の原状回復」の流れを貸主様に事前に通知する意味で必要だと思います。どちらかと言うと「物件を貸し出す前に」説明し（忘れてしまうのでしょうが）、退去の前に更に説明と言うのが良いかと思います。家賃設定は退室時の原状回復で借主が負担しない部分の費用を組み込む必要性があるからです。 ＞退去の通告は２～４か月前 契約書の取り決めですから・・・一般住宅物件で退去の通告が2カ月以上の契約を見た事がありません。 厳しい契約書で2カ月、一般的には1カ月が多いですね。3か月とか4カ月なんて厳しいですね。 でも今回の契約書に何カ月と書いてありますか？ それが今回の退去通知期間で優先されます。2～4カ月にしたければ契約の前にしておくべきでした。 私は初めて貸し出す方には契約書に借主が押印する前に貸主様に見てもらうようにしてますが、今回はどうだったのでしょう？ ＞要点は植木の撤去費用請求できるかとクリーニング費用です。宜しくお願いします。 植木の撤去費用ですか・・・ 難しいとは思いますが、出来なくはないと思いますよ。金額の算出が難しいでしょうが・・・ クリーニング費用については契約書に取り決めがあるか、無いのならば請求してみる、相手が納得しなければ少額訴訟等になる。この際「国土交通省のガイドライン」を目安に判決が出れば難しいでしょう。 「国土交通省の原状回復のガイドライン」は退室時のクリーニングは貸主が「再度貸し出す為の負担費用」となってますから。 きちっとした契約書、説明がなされていれば借主に著しく不利（暴利、無理由、承諾）でない契約は有効と考えられる訳です。
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