来年３月完成の賃貸住宅について

質問

来年３月をめざし、もともと所有していた土地に、３棟の貸家を建てています。
契約は９月に結び、９月に契約金を支払いました。年内は、着工時（１１月）、
上棟時（１２月）に、分割して支払いが発生します。

私は、現在不動産関係の所得は全くありません。新たな貸家は、完成が３月
予定ですので、今年の家賃収入は当然ありません。

不動産賃貸業の開業届を税務署に出すのは、募集開始時以降ではないかと聞きました。
それ以前に使った経費は、開業費とするとも聞きました。
となると、開業届は、来年の１月とかになると思います。

そこで、質問なのですが、

　(1)２０１３年３月の確定申告については、２０１２年に不動産関連の所得は
　　 一切ないので、不動産関連の申告はしなくて良いということでしょうか？

(2)その場合、２０１４年３月の確定申告に、２０１２年にかかった経費（というか
　　 開業費）を反映させてもいいものでしょうか？
　　 確定申告に添付する領収書の日付が、一昨年の８月とかになるけど
大丈夫なものでしょうか？

　(3)また、３棟しかないので事業的規模ではないのですが、その場合、開業費は
　 　認められないということも聞いたのですが、本当でしょうか？

　あれこれわからないことばかりですみません。よろしくお願いします。

回答No.3

yamachan5407 · ベストアンサー

開業前の経費については、開業にあたり準備すべき費用となっていますので
それを立証できるものがあるのであれば、それを経費としても問題ないです。
ただし、不動産に係る税金関係は払った年度の経費か、固定資産とするものとの区分があり、開業費にはできなかったと認識しています。（所得税基本通達37-5）税務署に税金を個別に聞くのが妥当ではないでしょうか？（この辺は法人税法と取り扱いが違っていたと思います。）
たとえば交通費などですが、実際に、業者との打ち合わせを行った事績がわかるものがないと
交通費の領収書だけあっても、それが開業にあたり建築業者とのうちあわせのために行ったという
根拠がないと個人的の旅行の費用ではないか？と疑われる元と成ります。
交際費の領収書なども同じです。領収書にいつ誰とどのような目的で使用したのか？領収書の余白などに明記すべきですね。
また、見積もり費用なども、実際に作成した見積書を残しておき、その開業の資産のための見積もりだとわかるようにすべきです。
また、勉強のために買った本なども、理由をつければ、OKのような気もしますが、それが真に必要なのかわからない（たとえば何十冊も本を買ったなど・・・）状況であれば難しいですね
理屈をつければ・・・たとえば、不動産所得の勉強をするために自宅で勉強をしたから自宅の生活費も入れたといったとしても、一般常識的に考えてそれは個人で支払うべきものでしょ？となるわけです。
これらはなにも開業費にかぎったことではありません。今後不動産所得に対する経費をつけることとなりますが、領収書を保存するだけではなく、何のために、なにを買ったのか？請求書、見積書を保存し、なければ領収書の余白欄に内容を記載しておく必要があるでしょう。（領収書などは市販のノートに貼り付けてそのノートの余白欄に記載するのをお勧めします。）交際費では、領収書しかありませんので何のために誰との交際費なのか？を特に注意して余白欄に明記しておく必要があります。

あとは開業までの日数もありますでしょうか？
あまり開業より古い日・・・・たとえば２年３年も前のものなども本当に開業に必要なのか？と疑われる元となります。
ただし、固定資産の取得価格となる付随費用（所得税法施行令１２６条）は固定資産とすべきです。

お礼

詳しく教えていただきありがとうございます。何にせよ税務署を納得させるだけの具体性が必要ということと理解しました。もやもやしていたものが、すっきりした感じです。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

yamachan5407

no1の追記です。
あなたの質問が個人事業として回答します。（法人税法では取り扱いが異なる場合がありますので・・）
まず、(3)については規模によって、あなたが不動産事業として対外的に看板を出すようであれば
事業所得になり、それに伴う開業費は事業所得の開業費となります。
また、看板を掲げることではなく、小規模で不動産の賃貸を行うのであれば、それは不動産所得です。
もちろん不動産所得にも開業費はあります。
ただ、小規模の場合、不動産購入に係る購入代金（消費税を含む（中間金、契約金を含む））は全て固定資産となり減価償却費となりますし、不動産仲介料や登記費用も固定資産の取得価格になることから、実際の開業費用は不動産所得税や収入印紙代、近隣の挨拶のための交際費などではないでしょうか？
そのくらいの小額であれば、５年もかけて均等償却しなくても、開業費はいつでも償却できますので
開業初年度の費用の欄に開業費として一時の経費として計上しても、赤字にはならないと思います。
ただし、開業までの土地に対する固定資産税は経費にはならないと思いましたが・・・

お礼

教えていただいてありがとうございます。今支出している金額が、経費として計上できるかどうか、とても気になっていました。私の場合は、事業的規模ではなく、かつ個人事業主になるのですが、開業前の経費は、どこまで開業費に入れられるのでしょう？たとえば、書かれている近隣のあいさつの費用以外に、知識を得るために書籍等を購入した費用や、施工業者と打ち合わせした費用、さらには施工業者を選定するために相見積をして、複数の業者さんと説明等折衝をした時の費用（交通費やガソリン代）は、開業費として認められるのでしょうか？

回答No.1

yamachan5407

法人と個人事業者とで、開業費の範囲等取り扱いはまったく異なります。

個人事業者の場合は、特に範囲の制限はなく、個人事業に要する費用で
事業開始前の分は開業費として繰延資産計上します。

ただし、減価償却資産（不動産や自動車など）は事業が開始した後、
減価償却といった形で償却していきます。

本来であれば、商売の場合の商品仕入も開業費ではなく、事業を開始した後の仕入で
計上しますが、今回のあなたの質問から不動産賃貸収入ですので仕入はないと思います。

そして開業費の繰延資産は事業開始の年度から普通は５年（６０ヶ月）で均等償却（会計法上の取り扱い）
をしていきますが、所得税法上ではいつの段階で経費化してもよいことになっています。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/08.htm

また法人の場合は、設立登記がありますので
設立登記までにかかる費用は創業費として設立から事業を開始するまでの費用は
開業費として繰延資産として計上します。

また、法人税法上の開業費は、範囲が定められており、「法人の設立後営業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用をいう」とされています（法令14(1)二）。
開業準備のため特別に支出した広告宣伝費、旅費、市場調査費、接待費などがこれに該当します。
営業活動に経常的にかかる費用である土地建物の賃借料、事務用消耗品費、支払利子、使用人給与、電気・ガス・水道料などは含むことが出来ません。

また、減価償却は個人事業者は事業開始後、かならず償却費として計上しなければならないのに対し
法人税では償却費は法律でさだめられている額内なら任意に償却できます。

よってあなたの質問から・・・
(1) 開業費として２０１３年分の確定申告に繰延資産計上しますので２０１２年分の申告は不要です。
(2) 開業費として繰延資産計上しますので、その費用は逆に開業日以前でなくてはなりません。
(3) 不動産収入に事業規模は関係ありません。一部屋でも他人に貸していれば個人であれば不動産所得として（法人であれば売上として）収入計上しなくてはならず、当然、それに係る費用（開業費を含む）は経費とすることができます。

お礼

詳しく教えていただいて、ありがとうございます。分からないことばかりで、気に病むことばかりでした。本当に助かります。ありがとうございました。