屋上防水：押さえコンクリート仕上げの改修

質問

築25年RC3階建マンションの屋上防水を検討しています。

現状、押さえコンクリート仕上げのアスファルト防水です。
これまでに改修の履歴はありません。
漏水はありませんが、伸縮目地がはみ出している箇所もあり、一部は雑草が生えています。
保護コンクリート自体も、せりあがりはないもののひび割れしている箇所が少なくありません。

ある業者さんに現地調査してもらったところ、漏水していないならば、まだ改修工事の必要はないと言われました。保護コンクリートが劣化しているからといって、防水層自体が劣化している訳ではなく、漏水が発見されてから対処しても遅くない、とのご意見です。

ちなみに、他の業者さんは、みなウレタン通気緩衝工法が推奨です。

私としては、他の業者さんが進めるような全面改修は必要なくとも、保護コンクリートの修繕は行った方がよいのではと思います。（やり方はよくわかりませんが、伸縮目地部分の清掃・打ち直しや無機質含浸材の塗布など。）

防水に詳しい方のご意見を伺いたく。

よろしくお願いします。

回答No.4

qwe2010 · ベストアンサー

屋上の防水は、一度雨漏りがすると、簡易的な補修では止りません。
これは、植物の根やひび割れの補修等をしても効果がないことを意味します。

コンクリートは、水を通さないように見えますが、水分を吸収するために、ひび割れなどをコーキング剤で綺麗に補修しても、必ず吸収された水分の影響でコーキング剤は短期間で剥がれてきます。
（樹脂の上にコーキングをすれば剥がれませんが、コンクリートの上にコーキングをすると手で簡単に剥がすことが出来ます）

要するに、雨漏りした後、修理するときも、雨漏りする前補修するときも、
同じ工事をしなければ効果はありません。

同じ工事をするのですから、漏水が発見してから対処しても遅くないと言われるのです。
早く工事をしても、遅くても、工事費用は同じです。
遅く工事をした方が、新しく工事をした所の寿命がくるのが遅くなります。
室内の雨漏り後の補修をしても、工事を遅らせた方が貴方の徳になります。

漏水が発見されてから対処しても遅くない、とのご意見を述べられた業者は親切な業者です。
雨漏りさせたくないのでしたら、すぐにでも、全面改修してください。

清掃、打ち直しは、無駄な出費です。

補足

ご回答ありがとうございます。
（PCが故障して、お礼を書くのが遅くなりました。）

簡易的な補修で止らないということは、やはり全面改修が必要ということですね。

最近、ナルライトやラドコンなど、様々な材料を注入して防水を行う工法があることを
知りました。唄い文句は、ウレタン通気緩衝工法などで全面改修を行うよりもよいよう
に聞こえます。

また、清掃についてですが、伸縮目地部分については無駄ということで了解しました。
ただ、屋上がプール状態になってアスファルトの水潤劣化が激しくならないよう、
ドレン周りだけはやっておいた方がよいのではと思いますが、いかがでしょうか？

回答No.5

inon

no.1です。
はい、根拠は、私のこれまでの防水改修に係わった経験＋メーカーの保証年数（十年が多いです）＋いろいろな文献などからの考察ですかね。

目地から草が生え、クラックが入っている状態はかなり劣化が進んでいると見た方が良いでしょう。
ウエブサイトでもいろいろ出ていますが、結構参考になると思ったサイトを記しておきます。

余計なことかもしれませんが、外壁に爆裂があるのであれば、一度大規模修繕の計画を立てられた方が良いのではないですか。先ず、建物診断を受けて、問題があれば精密診断という流れです。
早期発見早期治療は人間だけに言えることでは無いのです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
(ＰＣが故障して、お礼を書くのが遅くなりました。)

外壁の修繕については合わせて検討中です。
ご心配ありがとうございます。

回答No.3

foomufoomu

押さえコンクリートには、防水の機能はありません。アスファルトが膨れたり、流れ出したりしないように押さえているだけです。上に乗っている限り、いくらひびが入っていてもおなじです。
モルタルなどで補修しても、アスファルトの寿命がそれほど伸びるわけではありません。かけた費用だけの効果は望めません。

あと10年以内でアスファルトが寿命になることも考えて、いま全面的な改修をするか、数年後に全面的な改修をするかの決断をするだけです。

補足

ご回答ありがとうございます。
(PCが故障して、しばらくログインできなくなっていたもので、お礼が遅くなりました。)

コンクリート自体に防水性はないということは理解しました。

ビル管理を専門にしている会社(ザイマックスとか)で、押さえコンクリートの
補修として無機質含浸材を塗布することがある、と聞いたことがあるのですが、
これについてはいかがでしょうか？

また、全面改修としては、どういった工法が適当だとお考えでしょうか？
ナルライトとかラドコンといった、改質材を注入する工法もあるようですが、
これはどうなのでしょうか？

回答No.2

foomufoomu

どちらの業者さんも正しいです。
アスファルト防水の耐用年数は、幅があって、17年～32年といわれています。
まだ漏水していないなら耐用年数内とみてよいでしょうし、この先の漏水を心配して先手を打っておくべきというのも事実です。

＞保護コンクリートの修繕は行った方がよいのではと思います。
これは、意味がありません。やっても何の得にもなりません。
押さえコンクリートは、重しとして載っているだけで、強度は必要ないのですから。

別の考え方として、押さえコンクリートは、かなりの重さがありますから、とってしまって押さえのない防水に変えると、耐震上有利になります。(耐震診断のISにして0.05ぐらい上がるでしょう)

補足

ご回答ありがとうございます。

保護コンクリートに強度が必要ないのは理解しているつもりですが、１の補足にも
書いたとおり、植物の根やひび割れの補修等によって、これ以上の雨水の浸入を
防止することについては、対処しておく意味があるのではと考えております。

再度、ご意見をお願いしたく存じます。

回答No.1

inon

築２５年では既に防水の耐用年数が過ぎています。どのみち防水の改修は必要になるので、改修工事の必要が無いと言う業者を信用しないで、防水のやり換えを検討すべきです。
押えモルタルだけをはがしてやり替えることも無理があります。又、漏水が発見されてから改修するのでは遅すぎます。躯体に水が浸入すれば鉄筋の爆裂の恐れもあります。

補足

ご回答ありがとうございます。

「耐用年数が過ぎています。」と断言する根拠を教えていただけませんでしょうか？
また、漏水が発見されてから改修するのでは、何が遅すぎるのでしょうか？
単に、築３０年程度のRCであれば、外壁に爆裂が見られることは、珍しくないと思うのですが。

押さえコンクリートについては、やりかえは検討していません。
かぶせ工法でも、どうせこれまでに侵入した雨水に対処することはできない訳ですが、
植物の根の生育や、ひび割れからのこれ以上の雨水の浸入を防止する、という意味で、
清掃その他の処置が必要なのではと考えているのですが、この辺は詳しく分からない
ので、防水に詳しい方にご意見をお願いしたいと考えて質問しました。