マンションの外壁塗装（改修）工事の保障について

質問

築27年、鉄筋コンクリート造5階建てのマンションの改修に伴う外壁塗装工事について、
請け負い業者に例えば5年間の保障をつけて契約することは可能でしょうか？

当マンションの改修工事の契約に際し、
区分所有者や業者の意見が以下のように分かれています。

・他業者やインターネットなどの情報を集めると
　現在では改修塗装工事にも保障が設けられているのが当たり前となっており
　その期間は５年が相場となっている。
　明らかに本体の経年劣化が原因と思われる事象を除き、５年間の保障をつけて契約するべき。

・改修工事という性質上、本体の経年劣化に伴う事象もあり問題の切り分けが難しいため
　基本的には全面的な保障は難しい。
　ただし、明らかな改修工事の不備の場合は当然のことしてその保障は行うし
　たとえば本体の経年劣化によるものであっても比較的規模の小さなものであれば
　アフターサービスの意味でできるだけ経費の発生しない手段で行うつもりでいる。
　厳密に文書に謳うとサービスの部分まで自由度が奪われてしまう。

見積書では本体クラック部の補修はモルタルでの充填、
塗装の仕様はシリコン樹脂塗装2回塗りとなっています。

非常にデリケートな問題かと思いますが、
持ちまわりでの管理組合理事長をやっている立場上、これらをまとめなければなりません。
法的な面、慣習での面、いろいろな方向からのご意見をいただければと思います。
どうかよろしくお願いいたします。

回答No.5

home147

まず今回の修繕工事の塗装工事に関して、最初から「保証」が付いていない工事を工務店から打診されているということでしょうか。
　貴方さまの文章の内容からそのように受け取りましたので、これを基に回答させていただきます。

　着工前に保証のない修繕工事の契約を締結させては、自らを守る唯一の法的な盾を放棄することになる事を十分に理解したうえで、保証なしの工事契約をなさってください。
　貴方が理事長という重責を担っている以上、この修繕工事で何らかの不手際が発生した場合、いま組合内で揉めている規模と比較にならないくらいのトラブル対応に追われ、さらにその責任を取ることになるのではないでしょうか。

　輪番制の理事長といえども、貴方のマンションの組合の中で一番権意と責任のある「任命権者」であることは確かです。
　今は工事に関連した会合や理事会で、組合員が思い思いに個々の発言をする場面を想像し、それを統括する理事長のあらゆる負担は想像以上だと思いますが、もし工事後に施工のトラブルが発生した場合に、そのトラブルがその組合員の人達の意見を重視した結果招いたことだとしても、組合員のなかにこの責任を取る人など誰も居ません。必ず誰もが逃げ口実を言い出すことになるでしょう。
　大袈裟かもしれませんが、もし施工した塗装全体が広範囲に剥がれる不具合が工事後に発生したとして、その規模が大きければ大きいほど被害額は非常に高額になります。ましてや足場を架けて高所まで塗装を実施したならば、塗料代金以外に職人の人工（にんく）、これに足場を架けなおす費用も必要になります。この足場を再度架ける費用で再工事費は破格の高値になってしまうため、住民は怒り心頭になることは間違いありません。
　しかし保証が無いためにこの再工事費用を組合で持たないといけないとなったらどうでしょう。保証なしの前工事の責任の所在を擦りつけあう醜い争いが起こることは十分に考えられます。その場合に任命権者である理事長の責任を誰一人として言い出さないことは、到底考えられません。
　私が貴方の立場ならば、信用できる間柄であっても保証なしの工事は、絶対に締結させません。いままで小規模の修理や手直しで顔見知りの間柄の工務店なら尚更、貴方の立場を理解して保証を明文化することに快く協力してくれるのが本当ではないでしょうか。

　大規模工事を見込んで、工事費用の安価な小規模の手直しや修理で信頼関係を築いておき、大規模工事で偽装工事や詐欺行為を行なう工務店は、残念なことに星の数ほど存在します。さらに工事前に「保証」を謳っておきながら、その保証を「補償」しないという姑息な工務店もあるのです。
　今回の工事が、貴方のマンション行なう最初の大規模修繕ならば、慎重には慎重を重ねましょう。過度な信頼は、裏を返せばただの放任でしかありません。

　今の工務店との繋がりを重要視するのであれば、５年の保証が無理ならば４年で交渉してみてください。但し、話し合っても工務店側が絶対に保証を付けないのであれば、この工務店と契約することをお勧めできません。工務店側も、自らが施工した塗装に対してのみは責任が持てるが、経年劣化による塗装の剥がれは責任の所在が違うと主張したいのも、もちろん理解できます。ですが5年くらいの保証は通常の修繕で今や慣習になっていますし、施工後間もなくして同時多発的に塗装の剥がれが広範囲に起ったのであれば、これを施工ミスと言わずとして何を施工ミスと言うのかわからなくなります。

　経年劣化ではない施工ミスによる大規模な外壁塗装の不離が発生するのであれば、施工から近々でおこる可能性が高いでしょうから、それほど長期保証でなくても５年の保証があれば十分だと思います。
　但し保証は付ければ良いという物ではありません。まず自分のマンションの塗装補修がある箇所と範囲を工務店同席で双方が確認し、その施工部分の証明となる図面など受け取り、竣工まではきちんと保管しておきましょう。その後、工務店の竣工検査があると思いますが、これに同行し自分の目で事細かく塗装の浮き箇所がないか確認します。これを怠っては、保証を付けた意味が無くなってしまますからね。
　マンションの場合、高層部分の塗装などは1階からは見え難いですから、住民に協力してもらい危険が無い程度に確認作業に協力してもらいましょう。予想ですが、ベランダの上げ裏(ベランダの天井)などは塗装範囲に入っていると思われますので、理事会が中心となって各住居に入室させてもらい直接確認するのがベストですが、プライベート空間ですので無理な場合は各住民に念入りに確認してもらいます。これでベランダ上げ裏の広範囲にわたる剥がれが発見されることは少なくないですから必ず行ないましょう。この箇所は専用使用権がある共用部ですので、この箇所の維持管理は組合側が責任を持って行なわなくてはいけませんからね。

＞「改修工事という性質上、本体の経年劣化に伴う事象もあり問題の切り分けが難しいため基本的には全面的な保障は難しい。ただし、明らかな改修工事の不備の場合は当然のこととしてその保障は行うし、たとえば本体の経年劣化によるものであっても比較的規模の小さなものであればアフターサービスの意味でできるだけ経費の発生しない手段で行うつもりでいる。
厳密に文書に謳うとサービスの部分まで自由度が奪われてしまう。」

　この発言に関連してですが、例えばどのようなトラブルの場面でも双方の言い分は違います。これは明々白々でない箇所が存在するためです。双方が自分の保身のためにこの明々白々でない箇所を取り上げて自分に有利、または不利にならないように事を運ぶために行なっている為ではないでしょうか。
　誰がどの方向から見ても一方の言い分が明白な物が存在するならば、相手方は争いなど起こせませんし起りません。ですから明確ではないもの容認することは、修繕と言う高額で重要なマンションの岐路とうい場面で行なうべきではありませんし、これを業者といえども勧告すべきではないと思います。過度かもしれませんが、念には念を入れて厳格に工事を実施することが、トラブルを起こさないための防護策でもあり、万が一トラブルが発生した場合の防護ネットにもなってくれる筈です。

「サービスの部分まで自由度が奪われてしまう」の業者の言う「自由度」とは何でしょうか？不可解な言葉に信頼が持てなくなってしまいます。サービス自由度をそれほど強調したいなら、それは契約の外でやってくれればいい話です。サービスとはそういうものです。
　保証を付けることを理屈をつけて、あまりにも受け入れない業者は、信用しがたいと思われても仕方が無いのではないでしょうか。
　この業者、他での施工トラブルはありませんか？または管理会社を通しての修繕ならば、管理会社の修繕の評判も、密かに調べてみることをお勧めします。

　マンション修繕工事は素人が考えるより、マンション寿命に関わる遥かに重要なものです。この時期の理事長のご負担は想像するより大きいと思いますが、細心さをもって従事することを重要視ください。良い修繕が完成しますよう陰ながら祈っております。

回答No.4

siro23

念書を作るんだったら司法書士に入ってもらえば？

回答No.3

merciusako

理事会の中で、保証についての意見集約ができていない状態で、その業者が５年保証に難色を示しているのであれば、このままその業者と契約することはお勧めしません。

今のままで、５年保証ナシというのでは不安があるでしょう。
もう一度、相見積からスタートして、保障面でも納得できる業者選定をするべきです。
ただし、５年保証を付けるということになれば、工法や材料による仕様の違いが出てきて、結果として現在よりも高額になってしまうかもしれません。
そこでどう判断するかは、臨時総会によって管理組合としての意志決定をすればよいと思います。

多少時間は掛かると思いますが、高額な支出を伴うはずですから、明確な管理組合としての意志決定はしておくべきだと思います。

回答No.2

inon

特命発注での発注ですか・・・まずいですね　本来なら相見積もりをとるべき事項です。公平性が計れません、住民から何故特命なのか尋ねられたときに答えようが無いですから、業者との癒着を疑われても仕方がない
と言っても、既に決まっているのですから仕方がないですね。

塗装の保証ですが、各塗料によって保証期間は変わってきます。当然単価の高い塗料なら保証期間も長くなります。又、業者によって保証期間もまちまちなので、その辺はネゴと言うことになります。５年保証できる塗料を選び、保証は建専連などの半公的機関の保証でないと、業者が倒産したら意味がありません。

ついでに、塗装のやり換えと言うことですので、大規模修繕、外部足場を建てるわけですね、クラックの補修方法ですが、Ｕカットでシーリングを打つやり方とか、樹脂注入とかいろいろな方法があります。今回のクラックの補修方法についてもある程度理事会で勉強して、業者にきっちり説明させる必要があります。業者任せではろくな改修は出来ませんよ。

回答No.1

localtombi

私も区分所有マンションの理事をしていますが、まずは理事会に諮って「５年保障」でいくべきか「業者の言い分」でいくべきかの決を採って、前者となったらそれでもいいという業者を探す、具体的には管理会社を通して探してもらうのはどうなのでしょう？

後者となったら、きちんと経年劣化と保障内容を明文化して契約することは必須です。
＞サービスの部分まで自由度が奪われてしまう
これは逃げ口上かと思います。
サービスの自由度が奪われるなんていうことはないでしょう。
サービスの自由度とは具体的に何なのかを聞いてみた方がいいです。

補足

早々のご回答、ありがとうございます。
今回の業者はマンションの施工業者では無いものの（古いマンションにありがちな施工業者が解散しているというパターンです）
その受け皿としてずいぶん前に管理会社が用意した業者で、メンテ面やコスト面で今までも融通を利かせていただいていただきながら慣例的に当マンションの補修をお願いしていました。理事会も流れ的にその業者に頼むことにし、総会でもその承認が得られたのですが今回、その業者さんに対して保障を絡めた契約をすべきという方がでてきましたので相談差し上げております。説明不足で申し訳ありません。
ただ、慣例的にであっても「きちんと経年劣化と保障内容を明文化して契約することは必須」ということですね？
大変参考になりました。