マンション総会決議無効訴訟について

質問

• マンション総会決議無効訴訟の意義とは？
• 管理組合の無視行動に対する対応方法は？
• マンション管理に関する情報の勉強の重要性

回答No.5

merciusako · ベストアンサー

No.3 merciusakoです。お礼ありがとうございました。

さて、ご質問の件ですが次の通りです。

１．区分所有者と共有者の関係について
ある部屋を複数人で所有している場合は、その持ち分割合において登記されています。
たとえば、ご主人と奥さんが半分ずつの割合で所有している場合は、登記簿にはそのように記載されているはずです。
この場合、持ち分割合に関係なく、所有権を有している人すべてを「共有者」と呼びます。
一方で、ご主人一人の所有である場合は、奥さんあるいは同居家族は「占有者」といいます。
賃貸で入居している人も「占有者」です。

ここで区分所有法ですが、「区分所有者とは区分所有権を有する者」とありますから、登記上共有となっている場合は、持ち分の割合にかかわらず共有者はすべて区分所有者ということになります。
所有しているのが一人ならば、区分所有者は一人、二人の共有ならば、区分所有者は二人、以下同様ということになります。
これからすると、50戸のマンションであっても、区分所有者は50人ではなくて、それより多いかもしれません。

２．議決権行使者の指定について
区分所有法の解釈は、「その住戸が複数名の区分所有者の共有となっている場合は、その区分所有者の中から誰か1名を、総会における議決権の行使者に決めなさい。」ということになります。
その住戸の区分所有者であれば誰が議決権行使者になっても良いのです。
議決権行使者の決め方の定めはありません。
そこで、この条文に則り、そちらのマンションの管理規約でも、「議決権行使に付いて、組合員は、その所有する住居１戸に付き２以上の組合員が存在する場合のこれらの者の議決権行使に付いてあわせて一の組合員と見なす。」ということになっているのです。
本来ならば、区分所有者全員に平等に議決権行使の権利があるのですが、共有となっている住戸に限っては、誰か一人を決めて、その人を以てその住戸の議決権としますということです。
ここでいう「組合員」とは、管理組合の組合員であり、区分所有者全員は組合員ですから、「区分所有者」ということになります。

３．議決権行使者の資格要件
すくなくとも、区分所有法と管理規約では「区分所有者でなければならない」ということは明記されています。
従って、登記簿に名前がある人であれば良いということになります。
ただし、総会時において、奥さんらしき人が出席している場合、総会議長からすれば、その人がその住戸の単独の区分所有者なのか、共有者の代表として出席しているのか、あるいは単なる「占有者」なのかは分からないと思います。
占有者であれば、管理規約で特例として「議決権行使の代理人は同居する占有者でもよい」となっている以外は、議決権の行使は出来ません。
また、よくあることですが、ご夫婦で出席されている場合があります。
この場合、両名がその住戸の区分所有者（共有）である場合は出席資格があるのですが、どちらか１名が区分所有者で、他の１名は占有者の場合は、厳密に言えばその占有者には総会出席資格はありません。
この場合、傍聴ということで、総会議長の許可が必要ということになるでしょう。
区分所有法によって、占有者の意見陳述権は認められていますので、管理規約に則った手続きに基づく以外は、意見を述べることも出来ませんし、当然議決権を行使することも出来ません。

総会への出席資格、傍聴者の範囲、意見陳述者の資格、議決権行使者の資格などは非常に曖昧になっているのが現状ですが、総会は、原則として「区分所有者だけが出席して何かを決める場」ですから、前提となる各資格は明確でなければなりません。
その意味で、共有となっている住戸は事前に「誰が議決権行使者となるのか」を総会議長に届けておかなくてはなりませんし、代理人によって議決権を行使する可能性があるのであれば、「代理人の範囲（当然占有者ではなくて別の区分所有者ということになりますが）」を管理規約にて明確にしておく必要があるでしょう。

総会の議事録は公文書です。
区分所有者だけがよければそれでよいというものではありません。
いい加減な手続きによって総会の議事運営がなされ、その結果の記載もいい加減ということになれば、訴訟などの証拠書類にはならない場合があります。

形式的かもしれませんが、ハッキリさせておくべき部分はそれなりにキチンとしておかなければならないと思います。

また長文になってしまいました。申し訳ありません。