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不動産売買手続きの詳細と仲介手数料について
- 不動産売却時の手続きや仲介手数料について教えてください。
- 売却する際の広告費用や値下げ時の手続きについてもお伺いしたいです。
- 自分で相手を探す場合の手続きや登記の名義変更についても教えてください。
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不動産やさんを利用して不動産（土地、建物、両方）を売却することを検討されて いるのでしょうか？ （以下は「売買」に限定した話です。「賃貸」の場合は少し異なる部分もあり ます。） どんな不動産を売ろうとしているかにもよりますが、 ・一般には、法律の定める仲介手数料の上限金額である、 「取引金額×3％＋6万円」が仲介手数料の上限 になります。 普通のケースだと、上記のみで（広告料などは不要）済む取引が一般的 ですが、仲介を依頼する前に業者さんによく確認され、確認してから仲介を 依頼されたらよいかと思います（必ず書面で仲介依頼を契約しますから）。 昔は、この上限金額が当然のように適用されていましたが、今は価格競争 が激しいので都心部の業者だと上限金額の半額だったり、買い手からは 手数料をとらない業者も出てきています。一方で、地方だと今でも 上限金額（定価みたいなものでしょうか）が当たり前のようです。 例外的に、売買にあたって非常に困難な課題を抱えている物件で、 なんらかの特殊なノウハウを要したりする場合にコンサル料などの形で上記以上 の手数料の支払いを求められる業者もいるかもしれません。 これは上限規定を回避するために「コンサル料」などで逃げているだけです。 いずれにしても、仲介は必ず複数の業者さんにご相談してください。 同時に複数の業者と仲介の契約もできますし、敢えてモチベーションを持って もらうためにどこか一社とだけ契約する、ということも出来ますが、 一定期間で成果が出なければ複数社と契約をされる方がいいと思います。 複数社から話しを聞くことが、不当に高い費用を払わなくてもいいようにする 確認と牽制になりますから。 ＜補足＞ ここから先は少し長くなりますが、と前置きした上で、 仲介手数料が無料になったり、減額する業者について記載します。 但し、売り手よりは買い手の手数料が減額される場合が多いようです。 （不動産市場は慢性的に買い手有利な市場ということでしょうか） 売りたい人、買いたい人にしろ、間に業者（宅地建物取引業者＝いわるゆ不動産やさん）を利用 して売買をする場合ですが、 １，仲介業者が売り手、買い手で別（「片手」といいます）の場合 売り手の業者A-買い手の業者B ※それぞれ、業者が1社ずつとは限りません、 仲介をさらに仲介するといった具合に、複数の業者が つく場合はあります。 ２，仲介業者が、売り手と買い手の両方の仲介者（「両手」といいます）の場合 売り手の業者A＝買い手の業者A（両方を兼ねる場合） があるのですが、業者からすると、２，のケースで、売り手と買い手双方から、 最大「取引金額×3％＋6万円」の手数料をもらうことが出来ますので、 業者はこれを好みます。 しかし業者も競争上これらの手数料の値下げし、件数をこなしてビジネスを成り立たせよう とするところが現れます。売り手と買い手の両方の仲介者（「両手」）となれば、買い手から 手数料をもらわなくても、売り手からの手数料だけでいい、という場合もある訳です。 売り手の場合は、減額（上限金額の半額など）が限界のようです。 ＜補足２＞ 不動産の売買を実際にする時は、固定資産税の精算（売買日ベースでの日割りの精算）、 賃貸物件であれば賃貸の精算（同じく日割り精算）などにより、仲介手数料以外の お金のやりとりはあります。これは、業者とのやりとりではなく、売買当事者間の 精算ですから、これもごく一般的なことですが、気になるようでしたら事前に 業者さんに聞いてもらえば、教えてくれると思います。 ＜補足３＞ ご自分が宅地建物取引業者になれば、自己物件を自分で仲介（売り手＝売り手側の業者） する形になりますで、仲介手数料はいりませんね。 資格（宅地建物取引業者）取得と業としての届（開業にあたっては最低数百万以上の金額を要します） がいりますので多分ご検討の範囲外になると思います。
その他の回答 (1)
不動産手数料は、 １～２００万円までなら、売買金額の５％＋消費税です。 ２００万円超えて４００万円までは、４％＋消費税になります。 例：売却金額２００万円ならば ２，０００，０００円×５％＋消費税＝１０５，０００円となります 広告経費については、広告にしかたにもよりますし、頼まれた不動産会社に もよりますので、一概に言えませんが、たとえば、新聞折り込みしてくれと かなったら、一回で仲介料分の経費が飛びますのでたぶん売主に払ってくだ さいとなるはずです。 個人同士の売買の場合は、スムーズに行けばいいのですが、トラブルになったとき どう対処するかを契約書に記載しておかないと、時間と労力とお金を使います。 できれば、不動産協会に加盟している不動産屋に頼まれることをお勧めします。 名義変更は、法務局に売主買主両方が一緒に行き、手続きができますが、 これも、時間と手間がかかりますので、普通は司法書士にお願いします。 また、面積が確定していないと買主が現れませんので、測量図を登記しておくことが 大事です。もし、測量していないのでしたら、測量士のお願いしないといけません。 それくらいの土地でも、測量代は１０万くらいはかかると思います。
補足
回答ありがとうございます 広告料が問題ですね・・ 司法書士にはいくら払う事になるのでしょうか？
お礼
詳しく教えていただいてありがとうございました 勉強させていただきます