不動産屋さんとの契約について

質問

この度、不動産を相続します。

母と兄（独身）、妹（私）3人家族となりました。

家族会議を行い、名義は3人で。
理由は、税金対策と財産は平等だからと納得しています。
問題は、その不動産は賃貸で、契約や、やり取りなど何も知りません。

母：今はまだ良いが、いつか、出て行ってほしい時、借主が出ていかないのは困る。
兄：大丈夫。任せとけ。管理や、名義変更は俺がやる。
私：兄と母だけで相続すれば良い。その代わり私はノータッチ。
とう意見でしたが、母が兄に任せるのは怖いと説得されて、今に至ります。

急な出来事で、何をどうしたら良いのか不安でしたが、
取りあえず、現状、お世話になっている不動産屋さんに挨拶に行こう、行きました。

すると、「そんな話なら、電話で良いのに。」など愚痴をこぼし始めました。
確かに、急な対応は大変だと思いますが言ってよいこと悪いことがあると思います。
明らかにバカにした態度。不振が募ります。信頼できるかしら・・
大丈夫かしらと私は思い、契約書の内容を知りたい。いつ渡して貰えるのか。と話を切り出しました。
すると、「借主に今、渡している。今は渡せない。」と返事がきました。
せめて、いつ頃なら渡せるのか、過去の物でも良い
基本契約書のコピーはないのですかと聞きましたが「今は手元にない」
の一点張り。これ以上は、話しても拉致があかないと思い、帰りました。

母と兄は聞いていただけで、興奮する私を笑ってみていました。
二人とも大家としての自覚が足りないのか、それとも私がやり過ぎなのか
分からなくなりました。

私の要望として契約書は必須。
ドラフトでも可なので欲しいときにすぐ対応して欲しい。
メールでのやり取りも希望。（電話だと、言った言ってないのトラブルがある為）
銀行振り込みは、ネット銀行に変えてほしいです。

母も兄も、元々の性格から呑気で優しいです。
一応、ご近所さんから話を聞いており
あの不動産屋さんはやり手、評判良いし大丈夫とニコニコしてます。

私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
但し、大家が借主と直で契約するとトラブルが発生するので仲介業者は
必要だと言われました。（親族からの意見）

今の現状、頼れる人は居なくなりました。
そこで、大家としての自覚、不動産屋さんとの契約について
気を付けたほうが良いことなど教えて頂けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

よくわからないので状況を勝手に想像してみます・・・（違う点がありましたら回答に記載ください）

(1)お父様の遺産相続で「賃貸物件がある」、既に契約済みで不動産屋Aが仲介した。

(2)相続に際して賃貸借契約書の貸主保管分がどこにあるかわからない・・・A
(2)’契約したばかりで契約書の返送が不動産屋から無い（今借主に送っている？←契約したばかり？）・・・B

(3)＞銀行振り込みは、ネット銀行に変えてほしいです

(4)＞母：今はまだ良いが、いつか、出て行ってほしい時、借主が出ていかないのは困る。兄：大丈夫。任せとけ。管理や、名義変更は俺がやる。

(5)＞すると、「そんな話なら、電話で良いのに。」など愚痴をこぼし始めました。確かに、急な対応は大変だと思いますが言ってよいこと悪いことがあると思います。

(6)私の要望として契約書は必須。ドラフトでも可なので欲しいときにすぐ対応して欲しい。

さて、ここからが参考内容です。

(1)について
相続者はすでに契約した内容を引き継ぎます。すなわち相続する3者様が貸主になる（所有者＝貸主ではないのでその内の誰かが貸主になり、他の2者が全権委任状を作成してもよいです）　後記するサブリースでない限り借主様へ通知及び覚書などの作成が必要です。

(2)・・・Aについて
かなり前に契約したのであれば契約書はお父様がどこかに保存しているはず、ですが・・・
(2)’・・・Bについて
押印が終わらないくらい最近の契約であれば仕方ないですが・・・
(2)・・・Aなら不動産屋さんに契約書のコピー有る筈です。契約書の保管義務（5年だったか10年だったか）有る筈です。
（弊社は5年経ってないので全てあるのでわかりません・・・一応5年たったらデータ化して保管するつもりです）
原契約書が無いと更新の時やトラブルがあった時に困りますから（笑）

(3)家賃管理を不動産屋Aがやっているのですよね、そうでなければ貸主様に振り込む銀行がどこであっても特に関係ないハズ。
ネット銀行にすれば手数料が安い。一般的に賃料が借主→貸主直接の場合振込手数料は借主負担。家賃管理が入ると不動産屋→貸主は貸主負担が多いですから・・・
そういう意味なら分かりますが。
でも、残念ながらそれは難しいです。貸主様の希望に合わせて振り込んでたら不動産屋さん手数掛かり過ぎです・・・苦笑

(4)甘～く考えすぎです。他の方の回答にもあるように借りている方の権利は強いのです。
売却するから出て行ってとか自分が住むからなんてのは「ほぼ無理」です。←立ち退き料で合意するしかないでしょうね
あえてここでは触れません。

(5)そのレベルの不動産屋さんですみません・・・。わざわざ相続者に来ていただいといてねぇ。
不動産屋Aが管理してる場合
1段階目：貸主変更の通知→２段階目：覚書等作成→両者押印
不動産屋Aがサブリースしている場合
貸主は不動産屋Aなので借主様に通知する事はなくてもよい。
※サブリースとは所有者から物件を不動産屋Aが借上げ借主と契約を結ぶ方式この場合貸主は不動産屋Aとなり、所有者は入居者の有り無にかかわらず賃料収入がある←（簡潔に説明、本当はもっとたくさんメリット・デメリットがあります）

(6)ひな型契約書なんて意味ないです。実際の契約書でないと期間や契約種類、特約、連帯保証人など分かりませんから。

普通考えられる手順としては（サブリースしてないとして）
相続登記完了後　登記簿謄本と相続者全員の署名捺印が入った「通知書」を借主様に送付、後日覚書書面を送付
不動産屋Aが賃料管理しているのであれば借主様が振り込む口座は変らないはず。
（弊社なら賃料管理している物件は無料でやりますが不動産会社Aはどうでしょう？？？）

不動産屋Aが賃料管理していない場合
無償でやるのは嫌がりますよね・・・私なら実費でやっても良いかなと思いますが。←郵送費と謄本代と書類作成料かな。
（ここだけの話、前の会社では無料でやってました（笑）、今は自分が経営者側だからそうも言ってられないのです）

＞私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
＞但し、大家が借主と直で契約するとトラブルが発生するので仲介業者は
＞必要だと言われました。（親族からの意見）

不動産仲介→契約締結までが仕事

賃貸管理を不動産屋に依頼→入居中・退去まで（契約内容による）不動産屋（又は管理会社）に間に入ってもらう。

ご親族は「賃貸管理」を言ってるのでしょうかね。既に賃貸借契約本体は締結してるので。

＞私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
今、入居中の方が退去した後に見直した方が色々良いのではないでしょうか・・・

長くなりましたがご参考下さい。