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祖母の土地の購入について
fujic-1990の回答
知っている知識だけで、書いていますので悪しからず。 > 証明できれば実際の借金＋滞納額は差し引けるのですね。 証明はとても難しいと思いますが、仮に証明できて、かつ、質問者さんがそれの支払いを引き受けるなら、引いていいはずですね。 > 市が根抵当権の設定や差し押さえができない位に生前相続を連続（祖母→親→私）して行えるのでしょうか？ それは可能です。 書類を窓口に続けて出せばいいだけのことです。 ですが、それをやると、親と質問者さん二人がそれぞれ、贈与を申告し、贈与税を払わないと脱税したことになりますよねぇ。 「税務署が請求書を送ってこないのが悪い」なんて弁解は通してもらえません（鳩山由紀夫元民主党総理大臣が税務署に出した上申書にどう書いてあったか、非常に知りたいのですが公開されていないので、どう弁解すると彼のように免除されるのか不明です）。 庶民は、ふつうなら１度払えばいい贈与税を、２度払わなければならないことになります。 ただでも贈与税は税率が高いので、大損だと思いますよ。 ちなみに、相続時精算制度の利用には税務署への届け出が必要ですので、２度続けて出すと疑われる危険もありそうです。 > 生前相続した時点で市へはばれてしまうのでしょうか？ 税務署には、登記をした時点でバレます。 市が把握するのがいつか、はわかりません。 > 相続の為に無理やり養子になると不利益な点はありますか？ 家族法は不得手ですが、扶養義務が発生するくらいではないでしょうか。 かつては、相続のために何人も養子にして、頭に来た財務省が特典を剥奪したくらいですから。 (^o^; > 買主を捜す場合、借金（１５００万）の返済、税金の滞納（５００万）の納税を、他から借入して根抵当権を外しておく必要があるということですか？ 買い手を捜すときには、根抵当権がついたままになっていてもかまいません。 売買契約を結ぶ前にはずし、相手には担保物権や賃借権など「所有権を制限する権利」をゼロにして、それから相手に渡す（＆代金全額を受け取る）のが、ふつうだ、というだけのことです。 相手が「根抵当権がついたままでもＯＫ」というなら、はずさなくてもかまいません。 ただ、その場合は実際の債務分を代金から引いて、残額を受け取ることになります。 > それができない人は、『滌除』を使うということですね？ いま自宅で六法も法律の解説書も確認できないのですが、滌除は誰でもできるわけではありません。例えば、債務者を相続した人は滌除できなかったはずです。 （祖母→親→質問者さん、の移転をすると使えないはず） 滌除は、債務者側にとって都合が良すぎるので誰でも、というわけにはいかないようになっています。 質問者さんが、祖母さんから「取引によって」その不動産を取得した場合なら滌除できますが、養子縁組によって推定相続人となり、その特権をつかって取得した場合は問題がありそうです。 この場合、単に税法の問題なのかどうかなど、いろいろ考えないといけない感じがします（使えないかもしれない滌除の制度を今説明しても意味がないのでパス）。 会社の参考書にもそういう家族法絡みの事例が載っているとは思えないので、とりあえず今回は、「滌除」は忘れて頂きたいと思います。 考えていられるいろいろな選択肢のなかで、こうするぞと行動が具体的に煮詰まってきたら、また質問を上げてください。私も会社の本に書いてあることくらいは調べておきます。 まあ、質問を見つけなければ意味がないんですけど (^o^; とりあえず、不動産業者に相談して、できるだけ高く買ってくれる人を捜してもらうのが一番単純で、あとに問題を残さない方法だと思います。 がんばってください。
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お礼
返信ありがとうございます。 当初の質問の内容から、少し離れて（進んで）きたので 土地の所有権を祖母から私にする方法であれば、 養子からの生前相続（相続時精算制度）が最適解だろうと判断し、 質問はクローズさせて頂きます。 売買する場合は、不動産業者に高く買ってくれる人を捜してもらう。 その際に『滌除』を使うか、使えるかとかは次の話ということで。 > 考えていられるいろいろな選択肢のなかで、 > こうするぞと行動が具体的に煮詰まってきたら、 > また質問を上げてください。 > 私も会社の本に書いてあることくらいは調べておきます。 また質問させて頂くかもしれませんが、 その時は運よく見つけて頂ける事を願っております。 本当に助かりました。少し心が楽になりました。 まだ先は長そうですが、がんばります。 ありがとうございました。