祖母の土地の購入について

質問

• 祖母が所有している土地には返済中の借金や滞納した固定資産税の根抵当権があります。
• 祖母には収入がなく、借金の返済が難しいため土地の手放しを考えています。
• 私が土地を譲り受ける方法やグレーゾーン金利の過払い請求について相談しています。

回答No.2

fujic-1990

補足質問を拝見しました。

> 借金の名義の件、そもそもは祖母がいろいろなところから借りた借金で、

　納税者である私は、なるほどそういう場合もあるよなぁと同情致しますが、税務署はおそらくそうは考えませんね。

　税務署から質問を受けたり、無理矢理説明しようとしたご経験はないように感じますが、税務署は実体を調査したり実質的にものを考えると徴税額が増えると思えば調査などをします。

　でも、減る場合はもちろん、増えなければ実体なんて調査しませんし、「実質的に見れば」など言いません。

　名義など、形式だけを基準に判断します。

　「実体を調べて欲しい」と実体の説明を始めたところ、「疑問に思えば調査しますが、これで納得しましたので調べません」という趣旨のことを言って説明を遮られたことさえあります。

　ご質問の場合、借金の名義は親御さんであり、実際に親御さんが返済している事実は、実質的にも親御さんの借金であるということを強く示唆します（←税務署はもっと直截的な言い方をします）。

　そうでないという事情を聞く気分になってもらうのが大変であり、聞いて納得してもらうのはなお大変ですね、納得すると税金が大幅に減りますので。

　説明を理解し税額を減らしてあげようという聞き方ではなく、質問者さんの説明の矛盾点を指摘して、質問者さんを諦めさせようという方針で説明を聞いているかのようです。

　ノルマがある　とは言いませんが、明らかに税金を取り立てるタメに、その目的で来ますから、税金を減らして帰るようなことはしないと思います。

　まあ最低でも、矛盾のない説明と、それを証拠立てる詳細な金銭出入り記録や写真、請求書・見積書等々を用意する必要がありますね。

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> １．少し調べましたら、下記の記述がありました。
> 『生前贈与は基礎控除額2500万円(累計額)を超えない限り非課税で、
>　2500万円を超えた場合でも超過額に対する課税は一律20% 』

　「相続時精算課税制度」のお話のようです。

　税法はしょっちゅう変わりますので断言はしませんが、手元の本を見ますと、この特典を受けられるのは

　贈与者が　６５才以上

　受贈者が、２０才以上の、推定相続人で、直系卑属

です。

　質問者さんは、祖母さんから見て直系卑属ですが、明らかに祖母さんの「推定相続人ではない」ので、この制度を受けられないですよねぇ。

　推定相続人以外の、相続とは関係ない人でも、２５００万円贈与を受けられるようになった、とは税理士から聞いていませんので、この制度を前提にした作戦には賛成できません。

> もし、上記補足の内容で借金が祖母のものと判断されるのであれば、
> 土地の価格を差し引いて計算できるのでしょうか？

　万歩譲って、借金が祖母さんのものだと認められるとしたら、質問者さんがそれを引き受けるならその分を減額して買ってよいと思います。

　ですが、前回も書いた通り、根抵当の枠ではなく、実際に存在する借金の額です。

　１５００万円の根抵当権が設定されていても、実際には借金は１０００万円かもしれないし、１００万円かもしれません。１００万円なら１００万円しか引けません。枠は関係ありません。

> 祖母から親への生前贈与は、

　前述のとおり、親御さんはどう考えても２０才以上ですので、祖母さんが６５才以上なら「相続時精算制度」は利用できます。

　親御さんにも市税滞納があるなら、「贈与」が行われた後、市は「待ってました」とばかりに、親御さんの分の根抵当権"も"設定するか、その土地などを差し押さえて競売するでしょうね。

　「訴えられそう」というのがナニかわかりませんが、「税金を支払え」と民事裁判を起こされそうという意味なら、訴えられる可能性は大いにあります。

　それまでは財産がなかったので訴えても意味がありませんでしたが、財産ができたので、訴える意味がありますから。

> ２．生前贈与もだめな場合、
> 根抵当権付きの土地を処分する場合には競売になるのでしょうか？

　市や親御さんの債権者が、もう待てないと思えば競売になるでしょうが、自分で買主を捜して（不動産業者に依頼して）売却することも可能です。

　４０００万円から６０００万円の価値があるというのが本当なら、３５００万円なら売れそうに思いますけどねぇ。いくらで売れるかは、私がその土地を知っているわけではないんでなんとも言えません。

　足下をみられて２５００万円くらいでしか競売できないと思うような場合は、「滌除」という手もあるかなと思います。

　かりに２５００万円で競売された場合、そこから、競売の費用や、実際に滞納している固定資産税額、借金の残額を引いて、残りが祖母さんのところに戻ってきます。

　弁護士を頼むと大金が必要ですよ。

　私はいま、交通事故の賠償を全然しなＪＡ共済などを相手に訴訟を自分でやっています。弁護士に頼むと、なんのために訴訟をやっているのか分からなくなりそうなので。

> 弁護士等（第３者）を立てて、お金を貰って、抵当権を外して、

　残念ですが、順番が逆でしょうね。

　先に、新たな借り入れをして納税・返済して根抵当権を外して、それから売ってお金をもらう。そして、さきほどの借金を返すというのが、ふつうです。

　でなければ、あまり多くはないケースですが、滞納税額や借金額を正確に証明して、それを買い主に引き受けてもらい、金銭的には差額を受け取るか、でしょうね。

補足

回答ありがとうございます。
返答が遅れ申し訳ありません。
文中に質問してしまい、少し見難いのですが宜しくお願いします。

基本的に、税務署には情状の余地はないのですね。
詳細な金銭出入りの記録等はない可能性が高いのですが、
証明できれば実際の借金＋滞納額は差し引けるのですね。

親への相続は、市税滞納の関係でやらない方がよさそうですね。
ただ、市が根抵当権の設定や差し押さえができない位に
生前相続を連続（祖母→親→私）して行えるのでしょうか？
生前相続した時点で市へはばれてしまうのでしょうか？

「相続時精算課税制度」も私は直径卑属ではないので使えない。
するとすれば、私が祖母の養子になればできそうですが、
相続の為に無理やり養子になると不利益な点はありますか？

＞市や親御さんの債権者が、もう待てないと思えば
＞競売になるでしょうが、自分で買主を捜して
＞（不動産業者に依頼して）売却することも可能です。
買主を捜せば売却できる件、朗報です。
もし売却になった場合、借金している会社に都合よく売却になり
借金＋滞納額で相殺されて手元にはゼロということも考えられる？！
と考えられておりましたので、できれば相見積もりしてもらって
条件の良いところへ売れたらと思います。

＞先に、新たな借り入れをして納税・返済して根抵当権を外して、
＞それから売ってお金をもらう。
＞そして、さきほどの借金を返すというのが、ふつうです。
買主を捜す場合、借金（１５００万）の返済、
税金の滞納（５００万）の納税を、他から借入して
根抵当権を外しておく必要があるということですか？
それができない人は、『滌除』を使うということですね？

＞かりに２５００万円で競売された場合、そこから、
＞競売の費用や、実際に滞納している固定資産税額、
＞借金の残額を引いて、残りが祖母さんのところに戻ってきます。
差額が戻ってくる件はわかりました。
競売となると最悪実際の売買金額の６割～半分位になる場合もある。
（売却基準価額＋２割程度下回る場合）と聞いていたものですから、
（足元）２５００万としましたが、実質４０００万円であれば、
高ければ３５００万円前後位になるのですね。
その位で売買できれば最悪競売でもよさそうですが、
実際の結果はわからないので、競売は最終手段にしておきます。

＞滞納税額や借金額を正確に証明して、
＞それを買い主に引き受けてもらい、
＞金銭的には差額を受け取るか、でしょうね。
これが、『滌除』ですか？
『滌除』（抵当権消滅請求制度）については調べてみたのですが、
抵当不動産の所有権は買主に売って、後は全て買主に任せます。
買主は抵当権者に、一定の金額で抵当権の消滅の申し入れができ、
抵当権者は金額が不満なら競売しても良い。という制度。

つまり、根抵当権を含めて売買できるということですよね？
（当然、実際の借金、税金の滞納額分は差し引かれた売買）
根抵当権を含めて、買主と売買できるのであれば
売主（私達側）にとってはとても都合のよい制度と思えますが、
デメリット等はあるのでしょうか？

＞弁護士を頼むと大金が必要ですよ。
＞私はいま、交通事故の賠償を全然しなＪＡ共済などを相手に訴訟を自分でやっています。
＞弁護士に頼むと、なんのために訴訟をやっているのか分からなくなりそうなので。
弁護士はお金がかかるのですね。注意しておきます。