祖母の土地の購入について

質問

• 祖母が所有している土地には返済中の借金や滞納した固定資産税の根抵当権があります。
• 祖母には収入がなく、借金の返済が難しいため土地の手放しを考えています。
• 私が土地を譲り受ける方法やグレーゾーン金利の過払い請求について相談しています。

回答No.1

fujic-1990

最低でも４０００万円の土地、となると、４０００万円以上で売買するのが原則です。「他人が買うのと一緒」というのが原則です。

　ということは質問者さんが、最低でも４０００万円用意しないといけないということですね。

　身内の質問者さんが祖母さんからそれを２０００万円で買えば、差額の２０００万円は贈与されたものとして贈与税が課されます。

　そのくらいの高額贈与の場合、当然税務署の調査が入るでしょうから、おそらくその土地は４０００万円ではなくて、高いほうの６０００万円で評価されるのではないかと思います。今、国にカネがないので、国は盗ることに必死です。

　私は、「価格は６０００万円で、２０００万円払ったので４０００万円差額贈与」と認定されるのではなかろうか、と思います。

　ですから、最初から業者が言っている中間の、５０００万円くらいで買うことをお勧めします。

　（以下、その土地の値段は５０００万円と仮定します。建物の代金もあるでしょうが、めんどくさいのでこの際無視します）

　祖母さんに借金があって、それを質問者さんが「引き受けるなら」、その借金分を引いて、安く買うのはかまいません。

　しかし本件は、祖母さんの借金ではなくて「子供（質問者さんの親：以下、"親"と表記する）」の名義の借金なのですよね？

　その場合、祖母さんの借金ではありません。親の借金ですので、借金を返すべきは親であって、祖母さんではありません。

　よって、祖母さんに収入があったとしても、祖母さんが返済するのは不当です。

　今、親が返済しているようですが、それが当然、当たり前です。祖母さんが返済していれば、祖母から親への贈与になる（親は贈与税を払うべき）ところでした。

　不動産の売買価格算出上も、親の借金分は、祖母の土地代金から引けません。

　あえて引いて安く買い、質問者さんが返済を始めれば、質問者さんから「親」への贈与になるでしょう。あくまでも、親の借金ですから。

　祖母さんの債務は固定資産税分だけです（その分を引き受けるなら、その分を引いて、安く買ってもよい）。

　しかし、根抵当権は「担保の枠」ですので、５００万円の枠が設定されているとしても、５００万円引いていいことにはなりません。実際にいくら滞納しているかが問題になります。

　滞納している実際の固定資産税の実額（以下、２００万円と仮定します）が引けるだけです。

　さて、そのような前提（不動産価格５０００万円、滞納固定資産税２００万円）で考えますと、「他人が買うのと同じ」なのが原則ですので

　Ａ：　「４８００万円で買う、祖母に払う」。そして、滞納固定資産税は質問者さんが払う。
　Ｂ：　「５０００万円で買う、祖母に払う」。そして、滞納固定資産税は祖母が払う。

　この２つが基本です。どちらかだと、税務署も文句をいいません。

　質問１　の２０００万円のローンを組んで・・・ というのはダメです。

　質問者さんがボロ儲けしすぎ。説明の必要はないでしょ？

　安く買っても「違法売買」ではありませんが、差額について自主的に申告して贈与税を払わないと「脱税」という「税法違反」にはなります。

　登記を移せば必ず見つかります。みつかると、延滞税やら重加算税やらたっぷり盗られます。

　売買した場合、５０００万円となると、相当な不動産取得税、譲渡益課税になるはずですが、いま自宅でその資料はありません。

　税法というのはしょっちゅう変わりますので、その都度税理士に聞きますので、会社へ行ってもその資料があるかどうか不明ですので、この税額についてはパスさせて頂きます。

　祖母から孫への贈与はできますが、この場合、相続時課税制度とか、住宅取得資金支援などの特典を受けられないので、ビックリするほどの贈与税がかかるはずですね。

　すなおに相続なさったほうが、はるかにはるかにお得です。

　祖母→親→孫　の贈与ももちろんできますし、連続してかまいませんが、親と孫がそれぞれ贈与税を払う（つまり２度）ので、ほぼ財産はなくなるはずです。

　贈与税よりはるかに安い税率の相続税でも、「日本では、相続が三代続くと財産は無くなる」と言われているくらい高率ですから、贈与税なら２度の贈与で財産は無くなるでしょうね。

　過払い請求は、カテゴリを変えてお尋ねになってください。詳しい方がたくさんいらっしゃいますので。

補足

ご回答ありがとうございます。

補足ですが、借金の名義の件、
そもそもは祖母がいろいろなところから借りた借金で、
返済の為に、土地を売ろうとしましたが、
祖母の子ども（私の親：以下、"親"と表記する）（同居）は反対し
借金を払うことを選択しました。

しかし、キャッシュはなく、自営業の為？！！銀行も貸してくれないので
仕方なく、貸してくれる町金（不動産屋かも）でお金を借りました。
でも、祖母には収入が年金しかない為、お金は貸せない。
貸すのであれば収入のある親でなければならない。とのことで、
親名義の根抵当権付きの借金となった模様です。

借金の中には一部親が借りたものも含まれるそうです。
でもそれは、借金返済の為自己資金不足となり
車などの購入費用として借り入れたそうですので
名目上は親の借金ですが、実際はどうなんでしょうか？

ご回答の件ですが、

２０００万円のローンを組んで・・・ という件、
５０００万円での売買の件は税金が高額になるのでできない。
祖母から私への贈与（控除額１１０万）も同様の理由でできない。
残るは、相続（生前贈与）だけですね。

そのご回答を受けて大きく２つの質問なんですが、

１．少し調べましたら、下記の記述がありました。
『生前贈与は基礎控除額2500万円(累計額)を超えない限り非課税で、
　2500万円を超えた場合でも超過額に対する課税は一律20% 』

これによると、土地が５０００万円として、建物（築５０年以上）はゼロ
２５００万円の控除で、超過額の税金は５００万円となりますが
おおざっぱにこんな計算で良いのでしょうか？
（祖母→親→私とやれば上記×２回分ということで１千万円。）

もし、上記補足の内容で借金が祖母のものと判断されるのであれば、
土地の価格を差し引いて計算できるのでしょうか？

また、祖母から私への生前贈与は相続人でないのでできませんか？
祖母から親への生前贈与は、親にも市へ税金の滞納があり、
生前相続するとさらに根抵当権を付けれらる可能性がありできないとのこと。
市が確認する前に完了していれば問題ないのでは、
という話もありましたが、訴えられそうな気がします。

２．生前贈与もだめな場合、
根抵当権付きの土地を処分する場合には競売になるのでしょうか？
そうなら競売時の価格は、土地が５０００万と仮定して、
半額の２５００万程度で競売し、売買されたとして、
そこから借金の額と、滞納額を引かれた残りが祖母に支払われると
認識しておけばよろしいでしょうか？

それとも不動産屋さんに言えば４０００万程度で売買できますか？
根抵当権が付いているので足元を見られて買い叩かれそうですが・・・
弁護士等（第３者）を立てて、お金を貰って、抵当権を外して、
名義を変更するまでをやってもらう必要はあるとは思っています。