土地名義の変更について

質問

土地名義の変更について教えて下さい。

私には夫と子供が１人います。
両親共に健在で、子供は３人、私（長女）・妹・弟の３人兄弟です。

父の所有している土地を有償で譲り受けたいのですが、一番いい方法を教えて下さい。

ちなみに現在の土地の名義は父で、名義を主人に変えて、幾らかの現金を父に払いたいと考えています。

具体的に言うと、土地の評価額を調べたところ約２，０８０万円で、８００万円で土地を購入したいと思っています。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

0621p · ベストアンサー

横から失礼します。
贈与税の問題があるので売買にするという考え方もありますが、売買になるとお父さんに譲渡所得税がかかる可能性があります。譲渡所得税は、購入価格より高く売れた場合にその差額に対してかかります。お父さんがその土地を今の相場より高く買っているのであれば税金はかかりませんが、昔に安く買っていたり、先祖からの土地であったりした場合は税金がかかる可能性があります。もし先祖からの土地であった場合は取得費がありませんから、８００万で売ると百数十万の譲渡所得税がかかります。
売買の場合、現金で用意できるなら良いですが、住宅ローンを使うなら不動産業者の作成する重要事項説明書が必要な金融機関が多いので、不動産屋を入れなければならない可能性が高いです。
売買、贈与など登記上の権利の移動は、全て税務署に把握されます。売った場合は必ず譲渡所得税についてのお尋ねがきますし、贈与についても同じです。
親の土地に子供が家を建てる、というのはよくある話ですが、土地の名義を変えるとなると贈与などいろんな問題が出てくるので、親の名義のままで家を建てるケースのほうが多いです。ただしその場合は、土地の所有者である親が住宅ローンの保証人になる事を求められます。また、土地の所有者である親が亡くなった場合に、他の兄弟から相続の権利を主張される可能性もあります。

お礼

0621pさん、色々と詳しく教えていただいて本当にありがとうございました。

父が土地を購入した時が一番高い時だったと聞いています。
実際に購入した額、そして今の評価額に照らし合わせた額よりもおまけ価格で安くしてくれるので、それでいくと多分譲渡取得税は大丈夫だと思います。
不動産屋のこと、税務署のこと、住宅ローンのことなど全て知りたいことだったので、聞けて大変助かりました。
土地の名義を変えた方が何かと父側に手間や金銭面で迷惑をかけないですむかと考えていましたが、金銭面から考えるとまた違うのですね。
家を継ぐつもりでいた弟が実家から離れたいとのことで今回私達が住む話しになったので、今は波風が立っていなくても将来相続の時に大丈夫だろうかという一抹の不安はあります。
明日父と直接会って話してこようと思います。
今まで何から始めていいのかわかりませんでしたが、いくつか選択肢がわかってきたので気持ちが明るくなりました。ありがとうございます。

回答No.3

kamaryu

>評価額２，０８０万円の土地を８００万円で購入すると安く買いすぎるということで贈与税がつく、なので全体の持ち分の半分を８００万円で購入するのであれば妥当な価格なので贈与税はつかない。
ということでいいのでしょうか？

その通りです♪

＞ 私は売買であっても贈与税はかかるものだと思っていました。贈与税か、相続税、どちらかを払わなくてはならないものだと思っていたのですが、そうではないのですね。

贈与税や相続税は無償なので税金が掛るのですね。

＞もう１つお尋ねしたいのですが、売買するとしたら不動産会社を通さないと難しいのでしょうか？

司法書士さんに依頼すれば全てやってくれます。
契約書も要りません。

＞父と私の親子間でお金の受け渡しをし、後は確定申告でお互い対処する、という方法は無理ですか？

お父さんが雑所得で申告すればＯＫです。

＞うちのような小市民にも税務署からの問い合わせというのはくるものなのでしょうか

これは申告しない場合や不自然な場合に限ります。

お礼

kamaryuさん、何度も教えて頂き本当にありがとうございます。
今までどうしていいか全然わからなかったのですが、何となく道筋が見えてきました。
父とは離れた所に住んでいるので、今夜出発して会いに行き直接話してこようと思います。
教えて頂いたことを話して、お互いいい形で土地の譲り受けができればと思います。
時間がなかったのでいつもコンスタントにお返事を頂けとても助かりました。
本当にありがとうございました。

回答No.2

kamaryu

>１／２の持ち分のみを売買で、というのは具体的には土地の半分を８００万円で購入する形をとる、ということでしょうか？

半分を買うのではなく全体の持ち分の半分を買うのです。
お父さんと共有するという事です。

＞ その場合だと贈与税がかからないのでしょうか？

売買なので贈与税の対象ではありません。

＞もし８００万円で全部の土地を購入すると贈与税はいくら位になるのでしょうか？

厳密に言うとその土地の課税評価額－８００万円が贈与の対象となります。
２０８０万－８００万円－基礎控除の１１０万円＝１１７０万円の５０％となりますが、
売買価格は有る程度融通がききますし、税務署からの問い合わせが無ければ問題にならない場合も有ります。

＞ また、今回は名義変更はせずに、父の他界後に名義変更をして相続税を払うとすると相続税はいくら位になるのでしょうか？

その他の相続財産が解りませんので答える事ができませんが、相続人がお母様と子供３人であれば、９０００万円を超えない限り税金は掛かりません。
但しその土地を相続できるかは他の相続人に認めてもらう必要が有ります。

＞そしてその場合は主人名義ではなく、娘である私名義でないとダメなのですか？

ご主人には相続権が有りませんのでそうなりますし、ご主人の名義にしたい訳が解りません。
夫婦は生涯円満である保証が有りませんので、お父様の財産は貴方が引き継ぐべきでしょう？
例えばご主人名義の家が貴方の土地に有っても円満で有れば何の不都合も有りません。

補足

kamaryuさん、色々と教えて頂きありがとうございます。
「２分の１の持ち分のみを売買する」という発想が全くなかったので、こういうことができるのかと驚きました。

もし私の理解が間違っていたら困るので確認させていただきたいのですが、
評価額２，０８０万円の土地を８００万円で購入すると安く買いすぎるということで贈与税がつく、なので全体の持ち分の半分を８００万円で購入するのであれば妥当な価格なので贈与税はつかない。
ということでいいのでしょうか？

＞ 売買なので贈与税の対象ではありません。

私は売買であっても贈与税はかかるものだと思っていました。贈与税か、相続税、どちらかを払わなくてはならないものだと思っていたのですが、そうではないのですね。

もう１つお尋ねしたいのですが、売買するとしたら不動産会社を通さないと難しいのでしょうか？
父と私の親子間でお金の受け渡しをし、後は確定申告でお互い対処する、という方法は無理ですか？
そして、うちのような小市民にも税務署からの問い合わせというのはくるものなのでしょうか？

教えて頂いた内容を見る限り、贈与税を払うのはとても大変そうだし、できれば避けたいところです。
父も私もお互い無駄な出費を抑える方法としては、相続税をとるのが一番いい方法のように思えてきました。

＞ 夫婦は生涯円満である保証が有りませんので

ふふ、そうですね。
私は今まで土地のことなど何もわかっていなかったし、実際にローンを組んで払うのは主人だ（多分）という引け目？があるので、主人名義にした方がいいのではないかと思っていましたが、おっしゃる通りです。

回答No.1

kamaryu

その評価額に対して８００万円で購入した場合には贈与とみなされる可能性が有ります。

２分の１の持ち分のみを売買でご主人が取得して、半分はそのままでも良いのではないでしょうか？

住宅ローンを組む時にお父様が保証人になる必要が有るかもしれませんが、莫大な贈与税を払うのはもったいない。

いずれお父様の持ち分は貴方が相続すれば良いのです。

補足

kamaryuさん、早速の回答ありがとうございます。

１／２の持ち分のみを売買で、というのは具体的には土地の半分を８００万円で購入する形をとる、ということでしょうか？
その場合だと贈与税がかからないのでしょうか？

もし８００万円で全部の土地を購入すると贈与税はいくら位になるのでしょうか？
また、今回は名義変更はせずに、父の他界後に名義変更をして相続税を払うとすると相続税はいくら位になるのでしょうか？
そしてその場合は主人名義ではなく、娘である私名義でないとダメなのですか？

幾つも質問を並べてしまって申し訳ありません。
教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。