築年数の古いマンションをリノベ＆購入された方

質問

最近都心のヴィンテージマンションなどをリノベートしてお住まいになる方も多いとお聞きしたのですが、実際に築年数のあるマンションを購入された方がいらっしゃいましたらご相談に乗って頂けませんでしょうか。

現在 住み替えを検討しております。

転居までタイムリミットがあるので余り物件の選択肢がなく、結局候補として残ったのは
１　築年数35年（要リノベーション）・ローンが下りにくいが諸条件はほぼ満たしている物件　　と
２　築年数5年。金策面・住環境は◎だが、室内の間取りが悪く家具の置き方に苦労しそう。
　　メゾネットタイプで室内に階段があり動線が若干面倒。　　の二件。

私たちとしては１の物件に惹かれているのですが
ローンの下り難さと、なにより築３５年マンションの配管・配電、建物の耐久性を心配しております。（耐震性は大丈夫そうなんですが、、）
また、私はお風呂が大好きなのですが肌が弱く、水質の悪い地域に住もうものならすぐ痒くなってしまうもので、築年数のあるマンションの水まわりが心配です。

築年数のあるマンションをお求めになった方で、リノベ後 水質・電気・ガス関連で起きた問題、不便だった事など、何かございましたらご教授頂けませんでしょうか。レス頂ければ幸いです。

何卒よろしくお願い致します。

回答No.2

home147

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。　

　マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

　マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

　戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。
　さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
　その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
　この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

　例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
　ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
　マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
　マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
　ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
　これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
　手間がかかる管理をご自分せず他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

　上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
　これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。　　　　　
こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
　更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)　　
　この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。　
ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

（5）ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
　このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
　この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
　このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
　誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
　修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
　管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。

　マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
　たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。　　　　　　　　

　悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
　最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
　このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

　マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
　マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

　戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
　マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
　考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。　

　それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
　ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
　購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

　マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
　気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
　良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

お礼

お返事有難うございました。またこちらからの御礼が遅れまして大変申し訳ございませんでした。
質問に対しダイレクトなお返事で無くとも、仰っている内容がマンション選びにとても重要だという事はよく分かります。有難く拝読させて頂きました。
管理組合・管理会社のマンションの管理が行き届いているか、問題が起きた時に正しく対処できるのか この点がとても重要なのだと この数日の業者・オーナーとのやり取りの中で実感しているところです。
立地のせいか 現在住んでらっしゃる方々はあまり手を入れなくてもマンションに人が入ると思ってらっしゃるようで(実際それで今もテナントなどが入るようで、、)、明らかに落ち度のある管理体制ではないですが熱心さもまた感じられない議事録を前に今苦笑しております。
頂いたコメントを参考に頭を冷やして考えたいと思います。

回答No.1

inon

築35年　うちのマンションと同じ状況です。

先ず、耐震性はあきらめて下さい。新耐震設計基準以前の建物なので、大きな地震が来たらOUTです。
地盤が強い事を祈る事ぐらいしかありません。

設備ですが、給湯、給水管共既に陳腐化しています。私のマンションでは各戸で漏水が起こり始めて
修繕積立金にて設備改修しました。切り取った給水管を見ましたが、サビで水が通る穴が三mmほどになっていました。

共有部分の配管ですが、これも　もし、リニュウアルしていない場合はサビで詰まっている恐れが大です。

専有部分の配管類は自分で改修できるのですが、問題は共用部分です。しっかりした修繕計画が立てられていない場合は要注意です。

幸い、私が建築関係者で、修繕委員になり、マンションの修繕計画に関われたので、現在のマンションは後２５年保たせるために頑張ろうという住民の意思統一が出来ています。

お礼

お返事有難うございました。お返事が遅くなりまして大変申し訳ございませんでした。
設備の陳腐化>やはりそうですか。共用部分のリニュアルはまだ手つかずのようで、マンションの給水方式も高架水槽、現行の設備を生き永らえる方向で管理しているようです。それが一概に悪いとは思いませんが、抜本的なリニュアルを選択する土壌をあまり感じないマンションなので苦笑しております。住人の老齢化とテナント居住者の増加のせいなんでしょうかね、、。
検討中のマンションにinon様のような知識を持ち意見をまとめられる方がいらっしゃったら、資産価値も上がったろうにと少々残念な気が致します。
貴重なご意見ありがとうございました。