コンクリで全面覆われている土地を買う場合

質問

新築でマイホームを建てたいと思っており、土地を探しています。
立地条件の良い土地が見つかりましたが、
そこは以前会社の事務所があったそうで、
プレハブと営業用の車を停める為に全面がコンクリで埋められています。
上下水は通っていますが、住居を建てる際には配水管を伸ばさなくてはならないそうです。
また、全面がコンクリで埋め立てられているため、宅地部分とその周囲のコンクリを
はがす作業が必要とのことでした。
お値段的には理想に近いのですが、現状渡しの為、
コンクリを剥がしたり配水管を伸ばす作業にどのくらいの費用がかかるのか
わからず、それを含めるとあまり安くは無いのかな？と思い迷っています。
土地の坪数は約１００坪。
自宅は総二階で述床３８坪程度を考えています。
庭はいらないので、家が建つ場所以外はコンクリを残してもいいと思っています。
どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
詳しい方がいましたら、教えてください。
不動産会社からは１５０万～２００万程度じゃないでしょうか・・・と言われています。

回答No.2

森 大輔（@dmori） · ベストアンサー

工務店を経営しています。

給水・排水管の現在の位置や建物の配置がわからないのですが、

延床面積が38坪で、総二階なら建物の必要な面積は19坪。

周囲も剥がす必要がありますから、70m2程度ではないでしょうか。

コンクリートの厚みや処分場がどこにあるかで金額は変わります。

コンクリートに鉄筋（メッシュ筋と言われる細い針金を含む）があるかどうかでも変わります。

5,000円/m2だとして、350,000円。

10,000円/m2だとすれば700,000円。

プラス周囲のカッター工事も必要になります。

給排水を延ばす工事は距離にもよりますから未知数です。

これらをトータルすると、不動産業者さんの言っている金額が適正な気がします。

なお、汚染、、、、されていますかね？

地域にもよりますけれど、数万円で検査はできると思います。

もし、汚染されていたとしても処分費は不動産業者さんは持ってくれないと思います。

また、地盤に対する保証も難しいです。

通常は住宅が建つ場所だけの地盤改良となりますので、配置が決まらなければ地盤調査もできません。

また、購入前の地盤調査は購入者負担となると思います。

あまり過激なことを言うと売ってもらえなくなりますしね。

お礼

お返事ありがとうございます。
プロの方からのご意見参考になります。
場所は住宅地の中にあり、周囲にも通常の住宅が
密集しているので土壌汚染はないと思うのですが・・・・・
（両隣と裏も普通の住宅が建っています）
その辺りは正確なことはわかりませんので、今後調べてみたいと思います。
地盤に関しては、近くに義理の両親が住んでおり、
この地域は岩盤の上にあるため昔から地盤が強いことで有名だと言っています。
義理の両親の言葉をうのみにするわけではありませんが、
東日本大震災の災害を受けた地域なのに、
倒壊したり瓦が落ちた建物は周辺では見当たりませんでした。
１～２キロ離れた岩盤の上ではないと言われている場所では
半壊したり、瓦がほとんど落ちた家がたくさんあるので
あながち嘘ではないようです。

工事費用についてですが、やはりこのくらいかかるのですね。
そうなると、やはり他の土地と価格的にはかわらないかな・・・と思いました。

回答No.3

hgcbilla

一般的に、コンクリートを残したまま現状で売りたいなんて、売り主のわがままは、通用しないことが多いのですが、それが通用すると言うことは、それだけ立地がよいか、値段条件がいいのかもしれませんね。

また、一般的にはそんなわがままな土地はさっさと見切りをつけるのですが、質問者さんが、その土地の立地を大変気に入って、どうしてもその土地があきらめきれないときの一案を、ご提案してみます。

「岩盤の上にあるため昔から地盤が強いことで有名」とのことですが、岩盤があるとしても、どれぐらいの深さにあるのか、ですよね。すぐに岩盤であれば、言うことナシですけども。

コンクリートが、敷地の１００％に施工してあればダメなのですが、コンクリートがない部分があるのであれば、その部分でＳＷＳ試験などの地盤調査をされてみてはいかがですか？

売り主の許可がいることと、試験費用が４～５万円ほどかかりますが、購入できれば試験結果は住宅を造るときに流用できるかもです。

良い地盤調査の結果が出れば、家の部分だけコンクリートを壊して建てることも可能でしょう。
悪い結果が出れば、試験費用は捨てることになってしまいますが、あきらめた方が賢明です。ここで食い下がると泥沼にはまる可能性大になります。

お礼

ありがとうございます！！

立地的にはとても良いです。
周辺の売地（こちらは元畑や雑草地）は坪単価が７万ほど上がるので、
同じ面積だととても買える土地ではなくなってしまいます。

元々、会社の駐車場だった場所だそうで、
全面がコンクリで覆われています。

ご意見を参考に家族と相談してみます。
どうもありがとうございました。

回答No.1

ntmtm1

コンクリート除去を要求しましょう。瓦礫が出てきたり、汚染されていたりします。渋るようでは問題あり。＆地盤調査も。地盤が弱いといろいろ問題です。地盤強化しても地震の揺れは大きく建物も損傷しやすいです。Ｎ値は木造で最低でも３以上と言われています。数値が大きいほど良好です。５０でビルが建てられます。

不動産は大きな買い物です。値段に惚れこんだら損しますよ。安物には理由があります。相手はプロです。

お礼

回答ありがとうございます。
不動産屋は仲介なので、コンクリート除去に関しては
土地の持ち主にかけあってもらうことになると思うのですが、
「現状維持」を主張しているようなので厳しそうです。
この土地は住宅地の中で、付近に木造の古家ありで売っている
売地がいくつかありますが、そちらとあまり値段が変わりません。
木造古家の方が壊す上ではコンクリよりマシでしょうか？