相続税はどうなるか？

質問

現在、個人で家主業（別途、法人の管理会社はあります）をおこなっています。

昨年秋までに地上げが終わり、現在、人の住んでいない古い貸家が建っています。

ここを今年中に取り壊して、来年１月初旬には、貸家を建てたく思っています。

もし、私が例えば秋に万一、亡くなったときに、この貸家を壊して新しい貸家の建築に着手していた場合、この土地と建ち上がる建物は、貸家権のついた借地権割合で相続税は計算されるのでしょうか？
それとも、すべて更地扱いになってしまうのでしょうか？

現在、まだ建築が建ちあがっておらず、人も入ってないわけですから、借家権割合などは考慮する余地はないのでしょうか？

また、相続になったときは、借家権割合で計算される建築の方法はないのでしょうか？
（それは、例えば、建築が出来上がる前に誰か入居したい人と賃貸契約を前もって契約しておけば、借家権割合で相続税は計算されるのでしょうか？という意味です）
なお、これは、分譲販売と同じで、良い立地のときは、建物ができる前から、「建物が出来上がると即入居する」として、賃貸契約することはままありえます。

ぜひ、教えてください。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

借地権割合の控除ではなく、貸家建付地としての評価の減になります。

なお、貴方が他に住んでるところがあるかないかは無関係ですよ。

メモ

自分の土地の上に、他人が建物を建ててる場合には「借地権」が発生してますので、土地評価額から控除します。

自分の土地上に、自分の建物を建てているが、それを「賃貸物件にする」場合には、「貸家建付地」となります。
自分の家なのでいつでも処分ができるわけですが、借りてる人からみたら、大家が変わったら追い出されることもあるわけです。
そのときに「追い出し料（引越し代など）」を負担しなくてはならないので、自分の土地の上の自分の建物なのに「評価を下げる」わけです。

くどいようですが、自分の土地に自分の家を建てても借地権は発生しません。
「借金があるから相続財産から控除してくれ」と言い出し、その借金の相手は自分だったというのはお話になりませんよね。
それと同じです。相手にいくらか支払をする必要があるような場合がでるので借地権として控除します。

相続財産の不動産評価のところで、わかりにくいところですし、税務署、税理士に確認をするのが間違いないです。
ここでの回答は正しいものが多いですが、中には無責任な出鱈目なものもあります。

お礼

再度のご回答を頂き、ありがとうございます。

私も勘違いしていました。
というより、うっかり借地権と書いたようですが、確かに借地権は発生しませんですね。

ただ、貸し家を建てている最中に亡くなったらこの場合、相続税はどうなるかと、心配で質問しました。

大変詳しいご回答を頂き、ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　すでに何十年も賃貸して、上がりの何割かを国に上納し続けてきた場合でも、たまたま所有者が亡くなった時に空室だと、賃貸物件とは扱ってくれません。

　それはあんまりヒドイじゃないか、ということで、亡くなってから何ヶ月内だったかに決まれば賃貸物件として認めてくれるようになったと聞いていますが、その程度。

　いわんや建築中で、1度も賃貸した実績がないなら無理です。

　質問者さんが自分用の別荘を建てているのと同じ（自用地）だと思ってください。

　つまり、一切減免ナシ。

　完成前に賃貸借契約が成立していた場合はどうか、というお尋ねですが、これは質問した経験がありません。

　が、ほかの件で税理士事務所の担当者から言われたことを参考に考えると、「（賃貸）実績がないから」「いつでも止めたと言えるから」、ダメでしょう。

　当地でも、空室だらけのマンションを相続してしまって困っている相続人はたくさんいるのですが、契約しただけでＯＫなら、亡くなったその月だけ契約して、極端な場合すぐ退去してもＯＫになってしまいます。

　税務署はそんなに甘くないと思います。

　そんなくらいなら、何年も賃貸してきた実績がある物件を賃貸物件と認めてくれる方が先であるべきです。とりわけ、賃貸人にはれっきとした自宅がある場合は。

お礼

深夜にご回答頂き、ありがとうございます。

同業の方ですか。
ご経験などを含めてのご回答を感謝いたします。

まあ、私はまだ元気は元気なのですが、もういい歳でして、いつどうなるかもわかりませんし、もし、この地上げが終わってから次の建物を建てて借り手がつくまでに私が亡くなったら、別に所有物件はここだけではありませんが、相続税金が増えることを懸念しております。

もっとも、この税金が例えば体の不自由な人にでも使われるならまだしも、今までの国の借金が、ほとんど天下りの二次団体の外郭企業で元公務員「渡り退職金」などに使われていたと思うと、何とか相続税はかからないように早く対策をしないと、と思っています。

大変、参考になりました。

回答No.1

hata79

自己所有の土地に、自己所有の建物を建てても借地権割合は控除されません。
土地を他人に貸すこと自体が「相手にやったものだと思え」と云われるほど相手が保護されるものですから、相続財産評価でも減額がされるわけですが、自分の土地に自分名義の建物を建てても土地の評価額はなにも変化しません。
相続財産の評価額を下げたいというなら、自己所有の土地を他人に貸すことが必要です。
他人に貸した土地は、相手に売却したものだと思えというぐらいですので、評価は低くなりますが、そこまでして相続税負担を軽減する必要があるかどうかを考える必要があるように思います。

「貸家建付地」のことを言われてるのではないかな？とも感じました。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4614.htm

お礼

今ほど、パソコンを開きました。
ご回答をありがとうございます。

私の説明不足のようで、現在建てる予定の建築は無論、新築の最初から賃貸に廻す目的で建設します。

確かに私名義ですが、私は自宅が別途あり、住むことは全くありません。私は書きましたように貸家業です。

まあ、私が建築がたちあがったときまで生きておれば、そこに他人が住むので、借家権割合が発生しますので、その後で亡くなれば、相続税の評価は下がると考えています。