店舗の賃貸借契約、マスターリース契約について

質問

店舗の賃貸借契約、マスターリース契約についての質問です。

私は賃貸人で店舗の賃貸借契約（マスターリース契約）を結び貸借人（賃貸仲介業者）に対して店舗を貸しています。そして仲介業者が某飲食店に店舗を貸しています。

建物は木造2階建ての建物で2階が私たちの住居。
1階の半分が私たちの小売業商店、その半分が貸店舗。
そのような状態です。

現在、貸店舗は飲食店が使用していますが、契約条項の一つである使用細則という条項で違反を犯しています。
細かく書きますと、建物内での喧騒、臭気の問題が発生してます。
2階の住居中に臭気が充満してます。
人が普通に生活出来るレベルの臭気ではありません。
日に日に臭気も増し、家具や衣類、家屋自体にもどんどん臭気が付着浸透しています。
そして騒音、震動も酷く、子供を床で寝かせられないほどです。
コップの水がブルブル震える程の振動です。
また私たちの商店のほうにも臭気が漂い始めています。
このまま放っておきますと、商品に臭気が付着して売り物にならなくなる可能性もあります。

改善するように賃借人にお願いしてまして、1度簡単な改善作業がありましたが効果は全くありませんでした。

契約書の中の契約解除という条項に、本契約の条項に違反した場合、何ら通知催告を要せずに。直ちに本契約を解除できるほか、
これにより甲の蒙った損害を賠償する責に任ずるとあります。
但し書きで、甲が相当の期間を決めて当該義務の履行を催告したのにも関わらず、その期間内に当該義務が履行されないことを要する。ともあります。

契約の条項を違反したまま営業を続けているっていうのは許されることなんでしょうか？

こちらとしましては、問題が解決するまでは営業を停止して工事にあたってもらいたいです。
そして期限（1か月程）を決めて、それまでに改善出来なければ契約解除して頂きたいです。

そのようなことは可能でしょうか？

そして営業中に付着してしまった、家屋、家具、衣類等については臭気を取り除く費用等の
催促もできますでしょうか？

他に何かいい考えはありますでしょうか？

可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？

どのように書けばいいですか？

法律に詳しい方、賃貸借契約に詳しい方いましたら、ご回答お願い致します。

とても困っております。

どうかお力を貸して下さい。

よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#162034

木造店舗ですから転借人（飲食店）に貸す際にはスケルトン貸しであったと思われますがいかがでしょう。
元はいったい何の店舗だったのでしょう。
さて、飲食店の厨房をつくる際に、外壁に新たに排気口（ガラリ）を設けたと思うのですがその際。大家に許可をとったはずです。転貸人が質問者さまに申し出て質問者さまから壁に開口を設けて換気ガラリを設置する手順になります。これが開いていれば問題ないはずなのですが。
また、飲食店部分がもともと給排水がきていないなら、それも工事があったはず。
さきほどの説明でやっと、騒音が換気ファンのモーターとその振動音。臭いが排気不良で一階天井懐に漏れてチャンバー状に滞留。さらには壁面の空隙をぬけて二階の天井懐に滞留しているという状況がわかりました。

これは、厨房の排気をしっかりしたファンとダクトですぐに外壁から抜けば解決する問題でしょう。

(1)休業日に、厨房設備業者を入れてレンジフードファンとダクトと外部開口について一緒に調査する。
(2)不具合がみつかり転借人がすぐに直す。
(3)上記に立ち会い、転借人が不具合を直す気がなかったり知っていて放置したのなら契約解除立ち退きを要求できると思います。

お礼

ありがとうございます。

おっしゃる通りスケルトン貸しでした。
元は物品販売で厨房設備、ガスなどはありませんでした。

換気については、先程も書きましたが、厨房の上から屋根裏を通して外壁へ出て2階屋根上まで伸びています。

換気ファンの震動と騒音、排気不良の話分かりやすく説明してくださってありがとうございます。
そのとおりに感じております。

厨房設備業者というのは、専門の業者があるという解釈でいいですか？
その業者はこちら側で探すべきですか？