店舗の賃貸借契約、マスターリース契約について

質問

店舗の賃貸借契約、マスターリース契約についての質問です。

私は賃貸人で店舗の賃貸借契約（マスターリース契約）を結び貸借人（賃貸仲介業者）に対して店舗を貸しています。そして仲介業者が某飲食店に店舗を貸しています。

建物は木造2階建ての建物で2階が私たちの住居。
1階の半分が私たちの小売業商店、その半分が貸店舗。
そのような状態です。

現在、貸店舗は飲食店が使用していますが、契約条項の一つである使用細則という条項で違反を犯しています。
細かく書きますと、建物内での喧騒、臭気の問題が発生してます。
2階の住居中に臭気が充満してます。
人が普通に生活出来るレベルの臭気ではありません。
日に日に臭気も増し、家具や衣類、家屋自体にもどんどん臭気が付着浸透しています。
そして騒音、震動も酷く、子供を床で寝かせられないほどです。
コップの水がブルブル震える程の振動です。
また私たちの商店のほうにも臭気が漂い始めています。
このまま放っておきますと、商品に臭気が付着して売り物にならなくなる可能性もあります。

改善するように賃借人にお願いしてまして、1度簡単な改善作業がありましたが効果は全くありませんでした。

契約書の中の契約解除という条項に、本契約の条項に違反した場合、何ら通知催告を要せずに。直ちに本契約を解除できるほか、
これにより甲の蒙った損害を賠償する責に任ずるとあります。
但し書きで、甲が相当の期間を決めて当該義務の履行を催告したのにも関わらず、その期間内に当該義務が履行されないことを要する。ともあります。

契約の条項を違反したまま営業を続けているっていうのは許されることなんでしょうか？

こちらとしましては、問題が解決するまでは営業を停止して工事にあたってもらいたいです。
そして期限（1か月程）を決めて、それまでに改善出来なければ契約解除して頂きたいです。

そのようなことは可能でしょうか？

そして営業中に付着してしまった、家屋、家具、衣類等については臭気を取り除く費用等の
催促もできますでしょうか？

他に何かいい考えはありますでしょうか？

可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？

どのように書けばいいですか？

法律に詳しい方、賃貸借契約に詳しい方いましたら、ご回答お願い致します。

とても困っております。

どうかお力を貸して下さい。

よろしくお願い致します。

回答No.4

noname#162034

度々すみません。おそらくは、普通の店舗付物件を探しておられて、店舗部分が大きすぎたことから
仲介が勧めた転貸借でしょうが、素人にやらせるには荷が重い話でしたね。
まず、甲工事、乙工事の区分でも、サブリースになると丙工事の3区分になる。
不動産会社ならテナントの設備工事は賃貸人の指定業者にやらせて不具合の対応はすぐ
自分でできるようにします。その辺のノウハウなしに、サブリースやってしまったんですね。
やらせた仲介もひどいです。
まず、店舗の設備トラブルなどしょっちゅうですから、そこの業者は大家もしくは転貸人は
つねに掌握していなくてはいけません。指定業者にやらせることが普通です。
テナントが勝手に工事して業者もわからないで商業店舗の賃貸管理などできません。
なにしろ大家に代わって建物の安全管理をする責任があるわけですから、設備図面など
賃借人から預かるとか、現況確認とかしなくてはいけません。
普通は大家がやりますが、マスターリースなら大家にかわってそこまでやるのです。
自分の責任で他人に貸しているのですから。

ちょっと心配になってきたのは、火災ですね。漏電で油汚れに引火して家事になったらえらいこと。
火災保険は加入させているでしょうが、保険代理店は指定していますか？いざというときに
支払い後の資金を押さえなくてはなりませんから勝手に加入させているだけではダメ。
設備業者もマスターリースサイドで指定して、いつでも呼び寄せ手直しさせる。

自宅の一階をラーメン屋に貸すくらいならまだよかった。自分の建物だからいくらでも改造して
いくらでも自由に調べつくせる。
しかし、壁に換気口一つ自由につけられない賃貸建物で商業店舗、それも飲食のサブリースする
それは専門業者の世界ですよ。仲介はその辺わかっていて勧めたのでしょうか。
飲食店には出店アドバイザーとかいませんでしたか？チェーン店なら本部からそういう人がきますよね。

あとは、サブリースですから大家は転借人の内容に口出ししません。しかし火を使う飲食店で
かつ匂いが建物に染みるという状況をどう考えますかね。木造建物がかなり老朽化していれば
さほど気にしないでしょうが、質問者さまの退去の際にどこまで現況復旧もとめられるかも重要。

ついでにいうと、個人がこのようなサブリース契約をうけるケースは極めて稀だとおもいますよ。
今後もいろいろトラブルの元ですね。そもそもこういうケースでは大家が分轄して賃貸するもの。
それを賃貸人が押し切られて責任被っちゃった。
あくまで区分建物で借りるべきでしたね。そうすれば大家に文句が言えたし営業保証だってとれた
はずなのに間違ってましたね。いまからでも遅くないです。建物管理上難しいから
賃貸借契約を別けてほしいと交渉すべきかもしれません。
そもそも一棟まるごと借りるのと、サブリースするってのは別の話なのだから。難しいことに
どんどん突っ込んでいって問題抱え込んでいる感じがします。