こんな管理組合のいるマンションの住民は可哀そう

質問

築２年のマンションの管理組合の副理事長をしています。低コストのより良い管理を実現すべく、管理会社のリプレースや、第３者管理方式の導入などの取り組みに尽力していますが、他の理事はやる気が無く、理事会の場では毎度毎度、誰よりもマンション管理について勉強していて詳しいこの私の提案を否決してきます。この孤軍奮闘状態を打破すべく、直近の理事会で下記のアンケートを実施しようとしましたが、他の理事会メンバーから「質問が偏り過ぎ」「目的が不明」との誹りを受けて実施は見送られました。（実施した場合は、アンケート結果と善感注意義務にもとづいて、やる気のない不誠実なメンバーを提訴するつもりでした）
マンション住民のことを誰よりも考えて勉強し、行動している私と比べて、義務を果たそうとしない不誠実な理事会メンバーをみなさんはどう思われますか？
私はこのような連中に管理されるマンション住民が不憫でなりません。

～～私の実施しようとしたアンケート　（固有名詞、数値は非公開）～～～～～～～～～～～～～～
担当役職　　　　　　　　　部屋番号　　　　氏名　　　　　　　　　　　　平成２４年　　月　　日

１．管理費と修繕積立金は高い方が良い　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

２．管理費の見直しの仕方を知っている　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

３．タワー駐車場３基の年間の保守費だけで約○○○○万円もかかっていることを知っている（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

４．現管理会社がエレベータ○基の点検回数を、国が規定した回数より○倍も多く点検し、組合は○
倍も余分な保守費を払わされていることを知っている （ＹＥＳ　・　ＮＯ）

５．例え国が車検は２年に一度と規定しても、安全性の為なら、家計が赤字でも敢えて毎月一回は車検に出そうと思う（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

６．現管理会社の計画案は、既に管理組合の財政が破綻している事を理解できている　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

７．今期役員になって、自分のマンションが破綻することに危機感を感じていない　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

８．なぜ管理会社同士の相見積もりを取らないのかと総会で住民から意見があったが、今の金額は適正価格と思うので、相見積もりは取らなくてもよい（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

９．管理会社の相見積もりを取らずに、現管理会社に管理を任せ、単に住民の管理費を値上げしたり、一時金を徴収したりした方が良い　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

１０．今の管理会社が良いので、管理費の不足は値下げ努力するより、値上げの努力をする方が良い　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

１１．管理費値上げ分を払えない組合員が現れた場合、値上げ分をあなたはその組合員の代わりに払う意思は　（ある　・　ない）

１２．あなたは臨時徴収一時金と管理費を払えない人の所に度々請求しに行く事は苦ではない　
（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１３．今後臨時徴収により支払いに反対する住民らから、仮にあなたへ善感注意義務違反を問われても、勝訴する自身が（ある　・　ない）

１４．全国に約２６００社の管理会社があるが、費用対効果で見た場合、現管理会社より優れている会社はないと思う　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１５．管理に関心がない組合員らに無理やり管理を任せた方が良い管理ができる　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１６．（マンション管理士・公認会計士・弁護士）といった専門家に管理を任せない方が良い管理ができる（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１７．専門家に任せるよりも私の方が管理に詳しい　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１８．私の方が専門家よりも詳しいので来年以降も善感注意義務違反に問われるリスクがある役員に立候補したい（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

１９．やる気も専門知識もない組合員を○○名強制的に集めれば良い管理が実現できる　
（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　

２０．専門家を理事会に加えるなら役員の人数は減らしても良い　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）　　

２１．一度も理事会に参加しない役員がいても、毎回参加している役員と比べて不公平感はない
　　　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

２２．一度も理事会に参加しない役員は、ペナルティもなく、対策を放置すればよい　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

２３．理事会が国の法律に反してでも公務員に防火管理者または他の役職を担当させるべきだ
　　　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

２４．「有識者チーム」や「第三者委員会」を組成後、現在までの管理を検証した結果、過去の役員と管理会社の過失を発見しても、彼らに責任はないと思う　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

２５．管理組合の財政が破綻した場合、過去の理事長や副理事長に責任が（ある　・　ない）と思う

２６．管理組合の財政が破綻した場合、過去の理事に責任が（ある　・　ない）と思う

２７．管理組合の財政が破綻した場合、過去の監事に責任が（ある　・　ない）と思う

２８．○○副理事長よりも私の方が管理に詳しいと思う　（ＹＥＳ　・　ＮＯ）

回答No.11

risunotorasan

＃９さん　言われて見ればそうでしょうが確かにこの質問者さんは真剣です。
生真面目な方だと思います。
一方残念ながら、なにがしのお礼もないことに不自然さを確かに思います。

さて　第2弾です。
実は私はマンションには住んでいません
ただ　かかわりを持っている管理人の1人です。

ただ　理事会にも　総会にも　管理員の身でありながら出席させて戴いて
皆さんのお考えなりをお聞きさせてもらう中で、フロントの進行係とも仲介に入ったりもさせて戴いています。

管理組合が破たんする　とも最後の方に列記されています。
確かに　世界情勢からみてもこの先のことは不明瞭です。

私がお世話になっている　ここのマンションには4段式立体駐車場が設けられています。
各住居に1台の割り当てで作られていますが、9年目の今年など既に1/5が空きのままです。
50戸のマンションで10台分は使われていない計算です
そこで2台目の車両の申し込みを規約改正で行いました、しかし埋まったのは4台分だけです。

最近、そぐ近所にあった市営住宅が解体され、そこの居住者は新しく出来た高層市営住宅に転居しました。
今は空き地になったままで放置されています。

私は、この辺りの住民ですので　近辺の地価公示価格を目にすることがあります。

マンションの横並びの空き地を、管理組合法人を作れば購入することが出来ることも知りました。　
結構　郊外ですので値段は安いです
自家用車1台分15M2として200万円以内で　整地も含めて買い取ることが出来ます。

例えば　今使われている立体駐車場の償却費を長期修繕計画に基づいて計算すると
30台収納の4段式駐車場は　30年目までには1億円近い費用がかかることになります。

そこで　試算してみました、
今、立体駐車場を取り壊して、平面駐車場に変えることでその場所には8台分のスペースが確保できる。

2台目の駐車車両のことは考慮せずに、都合10台分の空きスペースが既に有ることから、
市営住宅の空き地の購入資金諸々で　20台分を取得したとしても4000万円で購入できることになる。

ましてこの土地はマンションの所有地であり、
今後高齢化社会に代わって行くに連れ必要台数は当然少なくなってくるが　
敷地外であるために賃貸もできなくはない。

今から20年後に一億円のお金が要ることは明白
今、解体して　マンションの並びに土地を求めて4000万円で半永久的なコンクリート地盤の駐車場が出来ますよ。

複雑でも何でもない計算を
個人的に　2-3の人に話しかけました。

結果は　口をそろえて　ＮＯ　でした。

何故か？
何故その方たちは否定したのか？

竣工以来9年のまだ新しいと言えるマンション
売買もあまりなく　すべての住居が埋まっている状態にもかかわらず
10年先のことが彼らには判らないのです。
残念ながら　ここで永住する気持ちすらないのかも判りません。

そして居住者さんの考え方は
管理会社の名のもとに管理組合があり　一年の役員任期が終わったら後は知らん存ぜぬ・・・。

本来、区分所有者が居て　管理組合があって　管理会社がそのサポートをする事が本筋ではないだろうか？

確かにこの世代以降にに出来たマンション購入者にとっては　その本筋すら通じない
皆が35年ローンを組んでいるのだから　今の内に賃貸から抜け出すことで必死だった。
が、本音かと思います。

質問者さんの　本来の目的は
将来を案じての投書で有ると私は思いたいです。

しかし　アンケートとは2-3の項目だけで十分ではないのでしょうか？
ましてや管理組合としてのアンケートですので、それだけの項目を出されて提出されない方々が半数以上おられるとこれまた　どうされるのでしょうか？

ま、いずれにしても　内容的には一方的なアンケートとも取れない内容だけに・・・。
賛同者はいなくて当たり前ですし、
前述の私の失敗談にも有りますが、皆さん無頓着です。

ここまで書くと本当に失礼ですが
その集まりが　今のマンション居住者の実態と思って下さい。

そして
その裏には管理会社が　常に甘い汁を狙っていることも確かです。
工事の元請けをすれば当然そこにはいくらかの紹介料が入ります。

管理会社を本来の姿に戻すためには、
逆にいえば質問者さんのような方が全くと言って良いほど居ない事に尽きると思います。

長文失礼しました。