中古マンション購入のポイントとは？

質問

• 中古マンションの寿命や購入のポイントについてまとめました。
• 購入する際の注意点や建て替えの時期などを解説します。
• ローンや管理費なども考慮しながら、購入のメリットも紹介します。

回答No.6

littledough

はじめまして。神戸市内のマンション住人です。
まことに勝手ながら

＞現在特急停車駅から徒歩５分ほどの中古マンション…
＞近隣は新築だと4千万を超える物件ばかりの地区
＞阪神大震災で震度5の地区でした。

との条件から、武庫川より東の物件かと推察させて頂きました。
たしかに便利で住み易い地域ですから、（たぶん私鉄の）特急停車駅から５分程で魅力的な物件が見つかれば食指が動くのは当然かと思います。
そこで、私なりの考えになりますが、

＞しかし、築年数もかなり経っているので私たちも高齢になってから建て替えとなっても困ります。

日本人女性の平均寿命は86歳ですが、これは癌で無くなる方も含めての数値です。
癌にかかった方々でも結構長生きしておられるうえ、約７割の方は一生癌にかからないか癌が治る方となりますから、この際人生は90年以上と見積もっても良いかと思います。
あなたご自身もまだまだ相当長い人生がある事をお忘れなく。

＞建て替えなどの計画は普通は築何年くらいから出てくるものでしょうか？

これは物理的要因のほか社会的要因・経済的要因もからんでくるので「わからない」としか答えようがありません。現に日本では（マンションの建て替え事例は幾つもありますが）老朽化を理由として建替えられた分譲マンションは「まだ無い」そうです。
分譲マンションではありませんが、ＲＣ高層集合住宅の元祖、同潤会アパートが築後80年で解体されたのが一応の参考例でしょうかねぇ。

件のマンションですが、立地条件は非常に良い、だけど築年数が古いわけですよね。
しかし便利な立地であるので新築時からの住人も結構いらっしゃるかもしれません。それでもマンションは経年に従い賃貸比率が高くなってゆくものです。
さらにあと２０年もすれば、新築時取得者などの子の世代が相続する住居が増えてくると思います。
となれば、現オーナーは住宅ローンをとっくに返し終わっている現住人もしくは賃貸オーナー、今後入居する方の一部（多く？）は住宅ローンを負うことなく親の遺産を相続した方々…
つまりお金に余裕がある世帯の比率が高そうですから、次回大規模修繕時などには建替え決議が通っても不思議ではありません。
当該マンションが「旧耐震」である事も、建て替えをプッシュする要因かと思います。
つまり相談者様が高齢者となられる頃、あるいはそれよりも早い時期に「建替え決議」が通る可能性がある事を視野に入れるべきです。
そして建替えとなれば当然修繕積立金だけでは足りません。

＞また購入する場合はどのようなポイントに注意すればよいか教えてください。

No.4様ご回答とほぼ同意見ですので記述を省略します。

なお、住宅の購入価格：売却価格ですが
新築や立地の悪い物件だと

購入価格＞＞＞売却価格

（立地が悪いほど＞の数が増える）
とななりがちですが、好立地の（あくまで好立地の、を強調）中古マンションですと

購入価格＞売却価格

といった例も多いですから、お子さんが成長するまでの10～20年間だけ、広めの住宅を確保するため将来売却前提での中古マンション購入もありかとは思います。（お子様の独立後は狭い家やシニアマンションなどに移る）
但し建替え間近物件などは値も大きく下がりますから、慎重にお選び下さい。

お礼

場所はお見事、どんぴしゃです。
そうなんです、高いんです。まわり。

購入となると自己資金が少ないわけで将来売却してもローンが残るだけになるだろうし、
売るに売れずに済み続けるしかないっていう状況になると思います。

建て替え、やはり厳しい問題ですね。

慎重に考えます。

だいぶ時間が経ってしまったんですが相変わらず不動産屋さんからは電話がかかってきます・・・