合有・総有の解釈について教えてください

質問

父はＳ社を経営しておりました。
そして父は自身の所有する土地をＳ社に月額２１万円で賃貸し、Ｓ社がその土地に家を建て、父は月額３５万円の家賃をＳ社に支払うことにより社宅扱いで母と２人で住まいをしておりました。
数年前に父が、そしてその1年後母が亡くなりました。
父には３人の息子がおり、父が亡くなることにより、長男がＳ社を引き継ぎました。
母が亡くなってからはその家（社宅）は長男が管理下に置き、次男・三男（以下我々とい
う）は閉め出された状態になりました。その後も遺産相続の話し合いが付かず今日に至っております。
ここまでが大まかな経緯ですが、問題はこの家の取扱についてのことです。
Ｓ社（Ｓ社＝長男とお考え下さい）は「遺産は３人で引き継いだのだから、家の賃借権も引き継いでいる。従ってお前達も家賃を支払え」との主張を展開してきました。
それに対して我々は、あの家は社宅であり母が亡くなった時点で社宅はＳ社に帰属したのだから家賃を支払う必要はないと主張しました。
逆に我々は、Ｓ社に対して我々が相続した土地の地代を支払うように裁判所に訴えました。しかし裁判では１審・２審とも我々の主張は認められず、相続人はＳ社と家の賃貸借契約が継続していると認定されました。
地代と社宅家賃の差額は１４万円で、地代より家賃の方が高いため、住まいもしていない家に家賃を支払うことになります。（一人当たり毎月46,600円ほどの家賃負担ですが長男は自分の会社に入る金なので実質負担はありません）
そこで、我々は家の賃貸借契約を解除する旨Ｓ社に通知したのですが、Ｓ社の顧問弁護士から次のような文章が送られてきました。
（因みに長男はＳ社に対して賃貸借契約の解除をしていません）

（前文省略）・・・・・について賃貸借契約を解除する旨の通知を受け取りました。
しかしながら
（１）民法５４４条１項に定める「解除・解約の不可分性」により解約の申し入れは効力
　　　を生じません。
（２）また、現在上記建物賃貸借権は合有、総有状況にあり、「分割協議の成立する」ま
　　　では賃借権は「共有物」ではなく、また、解約の申し入れは現況（賃借権）を消滅
　　　させる行為でもあり、民法２５２条の適用もありませんので念のため申し添えます。

以上の如く、相続の分割協議が成立するまでは、我々に家賃を支払い続けろと言う内容です。はたして先方の弁護士の論法は如何なものなのでしょうか？我々は契約の解除は出来ないのでしょうか？
法律に詳しい方、合有・総有の解釈について是非お教え下さい。
よろしくお願いします。
なお、現在その家には母が亡くなって以降、誰も一度も住まいしたことはありません。ずーと空き家のままです。

回答No.6

kathy02 · ベストアンサー

No3です。
　借家権ではないですが、借地権を相続した共同相続人が他の相続人に対してした共有持分の譲渡が有効であるという前提の判決を見つけました。譲渡が可能ならば共有持分放棄も可能かと思います。

参考URL：

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=56176&hanreiKbn=02

お礼

No3さん
何度も有り難うございます。
わざわざ資料までお付けいただき感激です。
精査してよく考えます。

本当に有り難うございました。

回答No.5

liar_story

総有とは分割できない共有財産の事、よって共有者全員の意志統一が必要に成ります。
賃借権は民法５４４条１項の規定により不可分とされている、よって相続人３人の分割できない共有財産。
解決は遺産分割協議をまとめることです。

お礼

ANo.5さん
ご回答有り難うございます。

私たちは分割協議でまとめたいと思っておりますが、相手にその気が無いので困っています。
私たちにすべてを放棄する覚悟が出来ましたら協議が整うと思います。
有り難うございました。

回答No.4

kathy02

No3で回答したものです。
　S社はS社であって長男ではありません(あくまで別人格です)のでS社と相続人全員との間での解除になります。となると先の回答で書いた結論になると思います。
　このケースは解除よりも早急に共有関係を解消させる方法を考えるのが得策かと思われます。解消する方法としては　
１遺産分割・・・　なかなか思うように進んでいない進んでいないのですよね。
２相続放棄・・・さすがに熟慮期間はもう過ぎてしまっていそうですし、プラス財産も多そうなのでこれはなさそうですね。
３共有持分の放棄・・・これが一番良さそうです。特定の財産についての持ち分を放棄するだけですので相続人の地位に変動はなく、他の共有者の同意も不要です。ただ相手方弁護士の言うように賃借権を合有と捉えられれば放棄も自由にできない、となりそうですが、その性質についてはかなり議論のあるところですので、質問者さんの方も弁護士に相談してみてはどうでしょうか。
　もう一つだけ。質問者さんは当然に賃借権を有し、使用権があるにも関わらず、閉め出されている(長男独占使用)わけなので、もしかしたら持ち分賃料相当額の損害賠償を請求できることもあるかもしれませんので、やはり弁護士に相談するのが良いと思います。素人には複雑すぎて歯切れが悪い回答になってしまいましたが、この辺で。

回答No.3

kathy02

民法５４４条１項に定める「解除・解約の不可分性」により解約の申し入れは効力
　　　を生じません。
>これはそのとおりです。S社に賃貸人としての何らかの債務不履行がある場合、賃借人側に解除権が発生しますが、解除権者が複数(質問者さん含めて3人)いるので、3人で申し入れしないと無効です 。

（２）また、現在上記建物賃貸借権は合有、総有状況にあり、「分割協議の成立する」ま
　　　では賃借権は「共有物」ではなく、また、解約の申し入れは現況（賃借権）を消滅
　　　させる行為でもあり、民法２５２条の適用もありませんので念のため申し添えます

>合有、総有の話は置いときまして、民法252条には共有物の賃貸借契約の解除は持ち分の過半数で…とあります。賃借権が合有ではなく準共有ととらえるとすれば、252条により持ち分の過半数で解除が可能かのように見えますが、質問者さんのケースはこれにあたりません。例えば賃借権そのものを誰かに賃貸しているとして、その賃貸契約を解除する、(賃借権の貸し出しをやめる)場合には252条により持ち分の過半数で解除できますが、質問者さんのケースは賃借権そのものを解除することによって消滅させる、つまり252条ではなく251条のいう変更行為にあたるので、やはり共有者全員の同意が必要となってきます。
　合有・総有と解するのてあればやはり消滅させる行為ですので構成員全員の同意が必要かと思われます。　
結論としては共有の性質をどのようにとったとしても、長男をのぞく二人のみでは解除権を行使することができないかと思われます。

お礼

ご丁寧に回答いただき有り難うございます。

回答いただきました内容からは、私たちは契約の解除も出来ず延々として
地代と家賃の差額を支払わなければならないと言うことのようですね。
しかし、この家は母が亡くなってからはずーっと空き家で、私たちは一度も
住まいしたことも有りませんし、今後も住む予定もありません。
ですから家賃を支払い続けること事態、非現実的だと思うのですが、どのような
想定の下に　このような解釈が出てきたのでしょうか？
そして私たちはどうすればいいのでしょうか？

再度お答えをいただけましたら幸いに存じます。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

liar_story

興味が有ってレスさせてもらった。
総有とは団体に対する言葉。（農業共同組合とか漁業組合と言った）
今現在、相続財産は３人で構成された団体が所有していると言うこと、団体には管理者（代表者）が定められていなければ成りません、団体はその代表者を通じ行動するもの、よってその代表者でないものが契約解除や地代の請求は出来ない。３人で１／３ずつ相続したは推定で有り確定では無い。

お礼

ご回答、有り難うございます。
結論は私たち二人ではどうにもならないと言うことなのでしょうか？

回答No.1

liar_story

世間一般とは逆の事案ですね、普通ならば債務不履行により賃貸借契約は解除なんですけどね。
賃貸借契約は有効に継続されていると言うことなんですか！？？？？？
建物を使用、収益する権利はその性質上不可分とされています、その収益権を複数の人で共有していると言うことは、本来なら持ち分と言うものが有るのですが、不可分とされていると言うことは持ち分が定められていないと言うことですね、共有はしているが持ち分が不明なため総有とみなされているため各々が単独で法律行為を行うことが出来ない、又、過半数も不明なため連名で行っても同じ事。
遺産分割協議が整わなければ持ち分が定められないと言うことか？

お礼

早速のご回答、有り難うございます。
ただ、回答頂いた内容の意味が理解できません。
長男の弁護士は「賃貸契約が有効に継続している」と主張しています。
共有の持ち分は３人で３等分ですから、私と弟で３分の２を有しています。