取得時効で土地の名義を自分にしたい

質問

私の父はＳ社を経営しておりました。１９７７年に父はＳ社名義で私のために土地を買ってくれました。土地は買ってやるが、家は自分で建てるようにととのことででしたので家は私が建てました。従って土地はＳ社名義、家は私名義となっています。
翌年に長男が、そして少し遅れて次男がＳ社名義で土地を買ってもらい、家もＳ社名義で建ててもらって住まいをしています。長男・次男はＳ社に従事しており社宅名義で家賃を支払っていました。
ただ、次男は十数年前にすでにＳ社から独立して別の会社を経営しておりますが、Ｓ社に在籍中と同じ家賃を今もＳ社に支払って居住しています。
１９９７年にＳ社は長男が次ぎました。
２００４年１２月に父が亡くなり、父の死後1年半で母も他界しました。
父が亡くなってからは遺産相続でもめ事が始まり、母の死後は決定的なものとなりました。そして長男はＳ社名義の私が住まいする土地を、「家を壊して明け渡たせ」と、Ｓ社として裁判をおこしてきました。そしてS社は次男に対しても、家を立ち退くようにと裁判をおこし、今なお係争中です。
私の場合、一審はＳ社の敗訴でした。Ｓ社は控訴しましたが控訴棄却となり、これで今まで通り生活ができると喜んでいましたが、私の弁護士は数年たったら「また同じような訴えを起こしてくる可能性がありますよ」とのことでした。
そこで第162条　所有権の取得時効の裁判を私の方から起こそうと思っているのですが、そのことでご相談に乗っていただきたいと思います。

私の弁護士曰く、「固定資産税はＳ社が支払っているのだから裁判を起こしても勝てませんよ」といいます。ところが次男の会社の顧問会計士は20年以上たてば、たとえ悪意があったとしても取得時効は成立するはずだといいますし、私の友人の不動産屋も同じことを言っています。
さてどちらに歩があるのでしょうか。

現在の状況としましては
(1)当初から土地の固定資産税はＳ社が支払い、家の固定資産税は私が支払っております。
(2)土地の固定資産税の支払いについて、父の生前並びに父の死後今日に至るまで、その請求をＳ社から受けたことも、私に支払うようにとの要請も一切ありませんでした。
(3)私が住み始めて32年８ヶ月になります
(4)土地はＳ社名義との認識はありましたが、私が住まいするために父が買ってくれたものであり家も自分で建てましたので、すべて自分のものだと思って生活してきました。
(5)２００２年には約600万円かけて家をリフォームしました。
(6)現在は妻と2人で暮らしています。（訴訟を起こされた時点では嫁入り前の娘と3人で
暮らしていました）
(7)今後も私たちはこの地で余生を過ごそうと思っていますが、それだけに私亡き後の妻の
立場が不安定になるのを心配しています。

因みに、上記(3)で32年８ヶ月間住んでいると言いましたが、裁判を起こされた時点では３１年２ヶ月の居住でした。
また、私の家族ぐるみの転勤のため、1989年～1996年まで約７年間ほど他人に家を貸していました。私の勤務する会社では、持ち家の人が転勤する場合にはその家を会社の社宅として借りあげてくれる制度がありました。その借り上げ収入で転勤先の家賃を支払っていました。
第164条では「第162条の規定による時効は、占有者が任意にその占有を中止し、又は他人によってその占有を奪われたときは、中断する」となっていますが、この約７年間は
164条に抵触するのでしょうか。
取得時効について詳しい方がおられましたらよろしくお願いします。

回答No.1

tatuta1991 · ベストアンサー

>私の弁護士曰く、「固定資産税はＳ社が支払っているのだから裁判を起こしても勝てませんよ」といいます。ところが次男の会社の顧問会計士は20年以上たてば、たとえ悪意があったとしても取得時効は成立するはずだといいますし、私の友人の不動産屋も同じことを言っています。

私も弁護士の言う通り、取得時効成立には部が無いと思います。会計士は法律の専門家ではないですし、不動産屋は正直民法すら理解してない方が多い（私の経験上）。
取得時効は「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」と民法に書いてあります。
「20年間」「平穏かつ公然と他人の物を占有」は当てはまっておると思いますが、”固定資産税を払ってない””土地はS社名義と認識していた”とありますので「所有の意思をもって」の要件が当てはまってない（又は立証が難しい）のかなぁと思います。所有の意思は内面でそう思っていただけでは足りません。外観上こんな事があったと立証しないとなんです（立証責任は取得時効側にあるので）。

＞第164条では「第162条の規定による時効は、占有者が任意にその占有を中止し、又は他人によってその占有を奪われたときは、中断する」となっていますが、この約７年間は164条に抵触するのでしょうか

民法第181条 　占有権は、代理人によって取得することができる。
この場合などloose46さん賃貸人は「代理占有」しているとして占有を奪われた事にはならないです。

ちなみに・・・・
＞私の場合、一審はＳ社の敗訴でした。

この裁判は明渡の裁判でしょうか？S社が自分の土地に不法に占拠しているから明け渡せと訴えてきたんでしょうか？その際、どのような反証、反論をしましたか？
「この土地は私の土地だ」と反証できているのなら、取得時効も可能かも知れません。「借地権、賃借権、使用貸借権が成立している」ではやはり難しい
と思います。

お礼

tatuta1991様
ご回答有り難うございました。裁判では勝ちましたが、ご指摘の反証に関しては裁判記録を見て検証いたします。
大変参考になりました。有り難うございます。

回答No.3

akak71

一番肝心な、判決の内容が抜けています。その内容になります。
例えば、所有権は会社にありますが、取り壊せというのは権利の乱用となる、判決の場合があります。
これでは、時効取得できません。

お礼

akak71　さま
ご返事有り難うございます。
どのご回答を拝見いたしましても、やはり裁判の内容が抜けており
判断が付かないということでございました。
この場では裁判の内容をお知らせすることが出来ませんが、裁判の内容を再度検証いたします。
どうも有り難うございました。
最後にご回答いただきました皆様方に再度御礼申し上げます。

回答No.2

teinen

時効取得の要件として「所有の意思をもって」というのがあります。単に２０年占有していればいいというものではありません。質問者様が「所有の意思をもっていた」ということを立証しなければなりません。

　Ｓ社との裁判で，どのような主張を展開されたのか，どのような事実認定がされたのかを存じませんので，軽々に時効取得できるとか，時効取得できないという判断はできません。

　他人に家を貸していた７年よりも，Ｓ社から明け渡し請求訴訟を起こされたことの方が，時効の中断事由になるようにも思います。

お礼

teinen　さま
ご回答有り難うございました。裁判記録を見て検証いたします。