土地を先に買ってから家を建てるメリット・デメリット

質問

これから家を建てようと考えている者ですが、教えてください。

土地を探していますと、建築条件無の手頃な土地が見つかりました。
もともと畑だった２１棟分の宅地です。
上物を建てるところ（工務店）は決まっています。
ただ時期的には、来年くらいを想定していましたので、今、悩んでいます。

現状の資金では、土地分はなんとか即金で払うことが出来ます。

そこで、質問です。
１）先に土地分を手に入れて担保にしてから、上物分をローンで支払うべきか。
２）土地＋上物でローンを組むべきか。

また、ついでに詳しい方、下記ご質問もお答え頂ければ幸いです。
３）水道・電気等もちろん来ていないので、引き込むのにどの程度、　　
　　　予算を見ておけばよろしいか？
４）地盤調査や改良、地上げ等、その他費用はどの程度必要か？

地域・気候・条件等異なりますので、一概にはお答え出来ないかもしれませんが、
概算の一般論で結構です。良きアドバイスをお願いします。

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

1)真意って、、。書いてあるとおりであってそれの詳細を述べるのは複雑ですね。ざっくり言いますと、この地域はうるさくなる道路のそばであり、その道路に騒音防止の措置を建築物や緑地帯で設ける可能性がありますよ。無指定といっても建築に関していろいろな制限を定めますので注意してくださいって事です。また、すでに道路形状が確定していればよいですが、移転計画にかかっていると厄介な土地になります。役所の都市計画化でその地域を確認したほうが間違いが無いでしょう。
２）北側で角地で無い土地は区画の中で一番安い土地です。どこでもそうです。
同じ区画でも東南の角が１番高く、その次が西南の角、そして南道路、北の東角、北の西角、北側道路です。まわりに建物が建てば日が射さない（土地が広くても庭に日があたらないとか）ので当然です。人気も無いので値段は下がります。南に比べて１００～２，３００万は下がります。先に買うなら南道路がよいですが、値段につられて北を買うなら回りに自分の家より高い建物が建っても大丈夫という確証が無い限りはソンをすると思いますが。早めに買うなら南です。そうでなくて建物より１年も前に購入するなんてもったいないとしかいえません。

回答No.1

kei1966

１）そこまで待ってたら土地がうりきれちゃうかもしれません。売主の都合もありますので結局決済は土地が先になると思います。相手の余裕があればいいのですが。通常事業の短期借り入れは半年から１年で返しますのでそれまでに他が売れて返済のめどが立たないと買ってほしいといわれると思いますが。都市をまたぐと売主も税金が発生しますしね。
２）土地だけ自己資金でも上物のローンで土地は担保提供を求められるでしょうから差が無いようにも感じますが借り入れ金額をできるだけ減らす方向であればよいとは思います。しかし、これも年をまたげば建物が建っていないので税金は高いです。
３）インフラ無いのに宅地で売るな～～。って思います。多分入るので確認してください。
水道なんて遠ければ１０００万単位の話です。道路に埋設管があっても道路の巾や形状によって４０～１５０万くらいの差があります。下水道も方法によって同じくらいかかりますね。電気は宅地ができるなら特別の条件が無い限りは無償。（電気申請とか工事費は別ですよ。電柱は費用は普通の工事ではかかりません）
４）地盤調査はもスウェーデン式サウンディングなど安定地盤が見込める小規模建築であれば５万円位からできます。改良は何も無くても予算を100～150見るのが一般的。それ以上それ以下も改良不要ももちろんあります。その他っていろいろあるのでね。エアコン、カーテン、照明器具、外構、などどんなに安くすませても１５０万は欲しいところですし、全室エアコンやオーダーカーテン、高低差あるなどではあわせて５００万かかることも充分にありえます。

しかし、土地は重要です。いい条件のところを抑えられるなら税金を払おうが絶対に得だと思います。
家は条件が悪くても工夫で改善はできますが、土地の条件は改善のしようがありません。
よい条件であれば購入を後回しにするよりも押えたほうがよいと思います。

補足

早速のご返答、有難うございました。

税金の件等、さらに勉強しようと思いますが、
とても勇気が湧きました。

早々にご返答頂き、誠におこがましいのですが、
追加ご質問にご返答頂ければ幸いです。

本日、確認しましたところ、下記のことが判明しました。
１）地目は宅地ですが、用途地域が「無指定・国道より５０mは幹線沿道地域」と
　　なっています。この真意はどのように解釈したらよろしいのでしょうか？
２）狙っていました区画が、その他の２０区画より、２～３万/坪程度安いです。
　　角地でもなく、北側道路ですが、それ以外に価格に左右される条件は
　　どのようなものがございますか？　ちなみにチラシにもこの区画の坪単価を
　　大々的にPRしていますので、おとりかとも思いましたが…。

お手数お掛けしますが、教えてください。よろしくお願い致します。