離婚後の土地と家の名義変更について

質問

• 元夫名義の土地と一戸建ての名義変更を考えている
• 元夫が個人再生法の処理を受けようとしているため、名義変更は可能か不明
• 新規でローンを組み直すことができるかどうかが不明

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

ＮＯ３です。

■住宅ローンの名義変更は難しいと思います。
ご相談のような事例は決して少なくないと思いますが、
債務者の破産などローン契約に所定の事実が発生すると、
銀行の住宅ローン契約は、銀行は債権を保証会社に移管してしまいます。
個々の銀行員は事情を理解できないわけではなくても、
面倒なこと(になりそうな)ものは避けられるように最初から仕組みができているのです。
（お金は銀行から借りていても、抵当権はみずほ信用保証(株)など保証会社名義になってるはずです）
相談してみるとしても、当初からリレー型のローンでないものは、
事実上相談者が返済しているとしても、ローンの承継は認めてもらえない、
と考えておいた方が良いと思います。
ローン事故になりそうな案件として考えるみずほより、
新規案件として検討する別の金融機関の方が、先入観なく相談にのってくれると思います。

多分、みずほは「一括完済か自宅の処分をしてもらうことになります」と言うでしょうから、
相談者が購入されることにして、そのお金を他行から借り、
「相談者の借入額＋手持資金+資金援助」で3,300万が用意できるなら、
みずほは完済できるということなり、みずほの要求(？)にかないます。
通常の中古物件の売買と同じで、既存の抵当権は抹消され、
購入者(相談者)が借りた金融機関が新たに抵当権設定することになります。
お金をいくら借りられるかは、収入・仕事・信用調査・担保価値等によって審査されます。
（元夫→元妻への売買だと難色を示す金融機関もあるかもしれません。）
ただ、これだとトータルで3,300万必要になってしまいます。

「相談者の借入れ可能額＋手持資金+資金援助」で3,300万が用意できない場合は、
みずほはローンを事故扱いとして、債権を保証会社に移管し、
保証会社が住宅所有者(＝担保提供者)に自宅の処分を求めてくるでしょう。
ご自宅の市場価格は2500万とのことなので、処分しても残債が残ることになりますが、
この残債は破産予定の元ご主人に連帯保証人がいれば、そちらに請求がいきます。
いなければ元ご主人の破産確定とともに貸倒償却処理になります。

また、相談者が連帯保証人になっていないのでしたら、住宅が競売あるいは任意売買で処分される場合、
相談者自身が購入するという方法もないわけではありません。
競売だと入札者に持っていかれる可能性があるのと、時間的に融資手続がややたいへんですが、
ご主人の受任弁護士（あるいは破産申立後の管財人弁護士）が物件を任意売却にしてくれるなら、
可能性は高まると思います。
銀行のローン残高に売買金額に達しなくても、市場価格で物件を購入することが可能なので、
ご主人と弁護士の理解・協力が得られるなら、この方法が最も現実的かもしれません。

なるべくわかりやすく書いたつもりですが、元々ややこしい内容なのでご容赦ください。

お礼

ありがとうございました！
何度も申し訳ありません、非常に分かりやすい説明でした。

なるほど、そういう手があるのですね。
名義変更はやはり無理そうだと、夫の弁護士が言ってたそうなので、教えてくださった方法が一番可能性が高そうです。

なんとか任意売買にしてもらえないか、苦しいですけど頑張って動いてみます。
知恵をお貸しくださり、本当に助かりました！
心から感謝しております、ありがとうございました！