１Rマンション購入する時に

質問

母（57才・パート・賃貸マンション住まい）、私、娘（25才・正社員・賃貸マンション住まい）で、現在別々に暮らしています。他に兄弟が二人います。母の年齢的なこともありこのまま家賃を払い続けるよりも、安い１Rマンションを購入した方がいいのではないかと考えました。今検討中のマンションは築20年で600万円程です。母一人の貯金では購入が困難な為、私が費用の半分（300万円）を貸すつもりです。管理費・修繕積立金は母が支払います。この場合、後々のことを考えると、どのような形が一番良いのでしょうか？特に以下が分かりません。
※母が住まなくなった時は賃貸に出す予定です。（現在他の部屋は、月4万円程の家賃で貸し出されています。）

１、娘名義で購入？母名義で購入？
２、娘名義で購入した場合、賃貸契約を結んだ方が良い？
３、母名義で購入した場合、死後高い税金がかかる？

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

業者です。

そうですね…。住宅ローンを使用せず、貯金の使い道も無いという事なら、購入されても良いとは思いますが、もしローンを組まれるという事ならばお勧めしません。

築20年で600万円の１Rで同物件を賃貸して4万円という事は、仮に母親が後30年生存されたとして、家賃を支払ってゆくとしたら1440万円。
購入なら、購入費用600万円と管理費と修繕費積立金で400万円＋大規模修繕費用で合計1200万円～1500万円です。

まぁ微妙な線です。何故ならマンションも築50年頃になると恐らく借り手はいないので、後は固定資産税と管理費、修繕積立金だけを徴収されるお荷物物件となるからです。しかも貸そうすればリフォームしなければなりませんね。リフォーム代で200～300万円でしょうか。

とは言え、家賃が無いというのは一つの安心材料でもあるので、買う前提で回答すると…。

1．娘名義で購入すると、娘に贈与税が掛る可能性があります。娘さんが住む家では無いのならば、、共有名義でしょう。
2．娘に贈与税が掛る上に、賃貸借をすれば娘は所得税も掛る事になりますね。娘名義のマンションに母を住まわせているのに、何故家賃が必要なのでしょうか。子が親を養うのは普通の事。
3．600万円のマンションを母の貯金だけで買えない資産であれば、相続税は掛りません。相続税の基礎控除は5000万円＋(法定相続人数×1000万円)です。

普通に考えれば、資金を出した割合で所有権を得るので、母1/2、娘1/2の共有名義で、母の死後はその時にマンションの評価額の半分を相続した事になるので、その相続した金額の1/3の現金を他の兄弟に支払って100％の所有権を娘が得るという事になるでしょう。

分かりやすく言えば、600万円のマンションが30年後に築50年になって、評価額が200万円程度になったと仮定すると、100万円分の所有権を母が持っていたので、娘は33万円を兄弟二人に支払って娘100％の所有権にするか、兄弟の了承の上で無償で娘100％名義する。(但し、他に財産が無く、相続税の基礎控除内であるという事が前提)。

しかし、先にも書いたように、そのマンションを誰かに買いとってもらうまでは、娘さんは固定資産税と、管理費と修繕積立金と、場合によって大規模修繕費用の一時金を百万円単位で背負うというリスクを負う訳ですが。

お礼

ご回答頂きありがとうございます。
具体的に教えて下さったtakapiii様をベストアンサーとさせて頂きたいと思います。

そうですね、３０年後に賃貸にとなると無理がありますね。
とりあえず、母が長く住んで賃貸生活よりマイナスにならなければヨシと考えていきたいと
思います。

本当にありがとうございました！

回答No.3

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

1.名義は母名義がいいでしょう。
300万円の金銭消費貸借契約書を取り交わせば贈与にもなりません(母に貸す)。
母はパート代と年金で少しずつ返せば良いですよね。

2.娘名義で購入だと、将来、他の兄弟との相続の兼ね合いで、300万円母から特別受益を受けたとみなされるかもしれません。
賃貸借契約を結ぶのは、母から300万円貰って購入している訳ですから、違和感があります。

3.母の死後の相続税は、相続財産の控除枠は法改正で変更になる予定が有り3,000万円＋相続人数×600万円なので、質問のケースでは、控除枠が4,800万円となり、母の財産額がこれ以下なら、相続税は掛りません。

築２０年なら、母が平均年齢まで存命でも、建て替えなどはなさそうですし、今のまま賃貸で賃料を掛け捨てするよりは、良さそうですね。

お礼

ご回答頂きありがとうございます。
賃貸に住み続けるか、マンションを購入するかまだ迷っているところでしたので
背中を押してもらえた気が致します。

母の老後の心配を少しでも減らしたいと思います。
本当にありがとうございました！

回答No.1

mimicann

>>現在他の部屋は、月4万円程の家賃で貸し出されています。
4万円で賃借したほうが良いのでは？
管理費・修繕積立金も賃借なら払わなくても良い。
経年劣化による使用不能だと大家負担。
固定資産税も無い。
簡単に退去できる。

>>母が住まなくなった時は賃貸に出す予定です
逆に貸す方が困りますよ。
大家業とは一部屋では赤字経営になりやすいです。
入居して無くても管理費や修繕積立金は取られます。
また、賃貸しているオーナーに対して自己居住している方より多く管理費取って良いようになっています。理由は総会や近隣清掃など出ないので賃貸人より居住者の負担が大きいからです。

1Rマンションなんて賃貸では一棟買じゃなければやめたほうがいいです。

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

実は将来、少ない年金しか貰えませんので賃貸４万円でも厳しいかなという状況です。
今回は、とりあえず住む場所の心配はしなくていいようにと質問させて頂きました。
言葉が足りず申し訳ありません・・・。

早々にお返事本当にありがとうございました！