住居兼事務所で、消費税が非課税の賃貸契約（法人）

質問

賃貸マンション（居住用）を、住居兼事務所の使用目的で、消費税が非課税（オーナー側の意図、居住用のため）の契約をしても大丈夫でしょうか？

法人（一人会社）です。
住居兼事務所として賃貸マンションを法人契約しようと交渉中です。
あらかじめ「住居兼事務所で使用可（登記あり）」の確認はとってます。
また、事務所部分の消費税については「賃貸契約書に、住居部分△△m2、事務所部分〇〇m2というように記載し、家賃を按分して、事務所部分の家賃についてのみ消費税を払う」というふうに処理して欲しいと提案しています。

上記を踏まえて

【1】最初に出てきた契約金内訳明細書には、消費税が入ってませんでした。
仲介業者に確認してもらったところ、「もともと居住用なので消費税はかかりません。」と管理会社（オーナー）が回答
※この場合、契約書上は「居住用」になり、事務所使用を許可する何らかの条文が入るのではと推測。
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【2】「事務所使用が明らかなのに消費税がかからないのまずいと思うので、事務所部分については消費税を入れて欲しい」と仲介業者に交渉依頼
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【3】今度は、「家賃全額に消費税がかかる契約はできます。」と管理会社（オーナー）が回答
※この場合、契約書上は「事務所用」になり、住居使用を許可する何らかの条文が入るのではと推測。
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【4】「こちらが損しない程度に礼金なり敷金を多く支払ってもいいので、事務所部分の家賃についてのみ消費税を払う契約をしてほしい」と、やんわりと交渉依頼中

今この段階です。

住居部分もあるのに家賃全額に消費税がかかるのは腑に落ちないので、いっそのこと、【1】の消費税非課税の契約はできないものかと思っています。この場合、何か問題はございますでしょうか？

弊社は、来期から消費税の課税事業者になり、今後はずっと簡易課税を選択する予定です。
簡易課税なので、事務所賃貸料の消費税を仕入税額控除する必要はなく、税額に影響は無いと思います。

ですが、住居兼事務所として事務所使用が明らかなのに、消費税非課税の居住用の賃貸契約をすることが大丈夫なのか不安です。

どうぞよろしくお願い致します。

※税理士と顧問契約をしておりませんので、「税理士に聞いてみたら」等の回答はご遠慮ください。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　質問者さんが正しい理解をしていらっしゃるので、言うことがないのです。税務署に聞いても、税理士に聞いてもお書きのことを言うはずです。

　で、うちなら、

　Ａ）おっしゃる通り按分計算して消費税を頂き、頂いた分をそっくり納税する場合。（そのあたりの判断が、プロとアマの違いでしょうか。それで食っている者としては、面倒だ、なんて言っていられません）

　Ｂ）質問者さんからは按分して頂き、ただこちらで納税する時は、全部事務所として貸したことにして申告し、全体分の消費税を払ってしまう場合（つまりうちが、若干上乗せして消費税を払うことになります）。

　の２つの場合がありますが、大概、Ｂですね。

　賃借人の申告と、賃貸人の申告内容が違う場合、税務署は疑問を持つわけです（法人部門と個人部門はあまり連絡がないとも言わていれます）、が、わずか数千円のことで、税務署に「どっちがホント？」と思われるだけ損だ、というのが私の判断です。多少上乗せしても、空室にしておくより何倍もいいですし、多く納税し過ぎたことが見つかっても叱られたことはありませんから。

　ちなみに、消費税非課税の「住宅」契約ですが、これをやって、その一方、申告書で家賃を経費にされると非常に困ると思います。質問者さんも大家も。

　質問者さんは脱税を疑われ（住宅契約にして消費税を免れようとした？）、大家は税金着服を疑われます（会社が事務所経費にしているんだから消費税を預かっていたはずだ、なぜ納税しない？）から。

　問い合わせが来ても大家は、理屈としては質問者さんとの契約書だけ見せればいいはずなんですが、「氷山の一角が現れた」と思われて、大がかりな調査に入られる危険があります（ほかに仕事をしていて片手間でやっている大家だと、その危険に気がつかないので、いい薬かもしれませんが）。　

　すべては、「見つかれば」ということなんでしょうけど、とても大丈夫と言う気にはなれません。

お礼

貴重なご回答ありがとうございます。
消費税非課税の「住宅」契約はやめておこうと思います。

今回の物件は、総合的に判断して、こちらが断ったとしても次の借り手がすぐつきそうな感じです。なので、「多少上乗せしても、空室にしておくより何倍もいいですし」という方向に大家側が行きそうにないと思っています。

そうなると最終的には、
ANo.2さんの仰っている「A」でも「Ｂ」でもなく、「家賃全額に消費税がかかる契約」でしょうがないと思っています。つまり、仮に家賃10万円だとして消費税5千円。合計10万5千円を全てこちらで払うことになります。

事務所使用50％・住居使用50％とした場合、住居使用分の2,500円が、払う必要のない消費税となってしまいますが、大家がイヤと言うのであればしょうがないかなと。

住居使用分があるけど、全体で消費税5千円を払い、尚且つ私個人から役員社宅賃料を徴収していれば、税務署は何も言ってこないでしょうし。

ですが、一人法人の身としては、年間数万円でも節約したいところなんです。

回答No.1

eggcurry

まず第一に、法人部分と居住部分に分ける理由が良くわかりません(厳密に言えばそうなのかもしれませんが)。按分は何を根拠にされるのでしょうか？　大家から言えば、そんなめんどくさい方なら借りてもらわなくて結構ということになると思いますが。

上記では回答になっていないと思いますので、大家が事務所として使用することに黙認されているのなら、居住用として契約し、使用割合に応じて法人経費をたてればすむことだと思いますが。消費税は簡易課税を選択とのことですし。

補足

ご回答ありがとうございます。

法人部分と居住部分に分ける理由は、消費税をできるだけ支払いたくないためです。
ご存知だと思いますが、居住用の賃貸は消費税非課税なので、その分の支出を抑えたいのです。

按分は床面積でします。ひとつ屋根の下なので厳密にはわけられませんが、こちらで△△m2使用すると宣言し、そのとおり使用するだけです。

大家側が面倒なのは承知してます。なので消費税非課税の居住用で契約できないかと思っています。その方が大家側が楽だと思いますので。
事務所としても使用するのに消費税非課税の居住用で契約して、税務署的に問題ないか知りたいのです。

以下、法的な根拠です。
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消費税法基本通達

（店舗等併設住宅の取扱い）
6－13－5　住宅と店舗又は事務所等の事業用施設が併設されている建物を一括して貸し付ける場合には、住宅として貸し付けた部分のみが非課税となるのであるから留意する。

(注)　この場合は、建物の貸付けに係る対価の額を住宅の貸付けに係る対価の額と事業用の施設の貸付けに係る対価の額とに合理的に区分することとなる。
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ちなみにですが、賃料は全て法人の経費にします。
私個人から所得税基本通達36-41、36-42をもと計算した役員社宅賃料を法人に支払います。