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建築条件付宅地の契約解除について
- 建築条件付宅地の売買契約と建物の工事請負契約を済ませたが、予算オーバーと周りが建売になることが分かり、契約解除を申し出た
- 注文住宅のみの予定だったが、他の分譲地は全て建売であることが分かり、外観の不一致と予算の問題から契約解除を決断
- 契約書があるため全額返還が難しいかもしれないが、不動産協会か弁護士に相談する必要がある
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質問者が選んだベストアンサー
No.2です。 >土地建物合わせて手付金150万の他に、違約金として200万程の支払いを求められました…(泣) この商売を始めて26年になりますが、建築条件付き土地販売で、違約金の金額が手付金を上回ったお話は初めて聞きました。 確かに事例的には違約金の請求はあるのですが、一般的にはハウスメーカー側の損害金のみの場合が多く、プラン作成費用や開発申請や建築確認申請費用(そこまで到達していればですが)、あるいはハウスメーカーが土地を保有している期間の借入金利程度ですので、数十万円という例が多いように思います。 >契約の履行時がいつになるかの説明は契約時にはなく、こちらも不勉強だったため、言われるがままローンの申し込みをしてしまいました。 契約は記名押印をした時点で成立です。履行とおっしゃているのが、履行の着手の事だと解釈して回答しますと、通常、違約金が発生するのは、履行の着手以降の解約となります。履行の着手に至っていない場合は、手付解除(手付金を放棄するだけ)で済むはずです。 では履行の着手とは何か、という事になりますが、建築請負契約においての履行の着手とは、設計を開始した時、あるいは開発申請や(必要な場合)、建築確認申請を行った場合、あるいは施主の要望により部材の発注が行われた場合です。 質問者さんが対峙するハウスメーカーが、どこまでの行為をしていたかは重要で、もし設計に入っている(設計とはプランや見積もり程度の事ではありません。建築確認申請を行う事の出来る図書の作成です)ならば、違約金を請求されても致し方ありません。しかし、簡単なプランと概算程度の見積もりならば履行の着手では無いので、手付解除が可能でなければなりません。 どのような契約書になっているかを確認しないと、正確な事は言えませんが、「費用が合わない」という質問内容から考えると履行の着手とは言い難いのではないかと想像します。 質問者さんが損をしてでもこの契約を解除したいのならば、このケースであれば手付解除で済むはずだという主張をなされても良いように思います。何故なら、「費用が合わない」という事は、本来建築請負契約は交わされていないはずだからです。費用が確定していない段階での建築請負契約ですので、これは本来「無効」な契約という可能性もあるからです。 徹底的に戦うのであれば、「民法第95条 (錯誤) 意思表示は，法律行為の要素に錯誤があったときは，無効とする．」「消費者契約法第4条 （消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）」を主張して戦う事。可能性は高いとは言えませんが、納得いかないならこの戦いです。 ある程度の損失はやむなしという事であれば、上記で説明した手付解除の主張でしょうか。 >あとは譲歩案として、土地のみ解約し、建物の契約を残して他に土地を探す場合は、違約金については支払わなくてもいいように会社に掛け合う、とのことでした。 一つ忠告しますが、交渉慣れしている方は、二択を迫ってきます。つまり、「○○○をしていただきたい」しかし「それがダメなら○○○という方法もある」という迫り方です。迫られた方は二つの選択肢を与えられた時点で、「どちらかを選ばなきゃ」という考えに支配されます。 しかし冷静に考えると、第三の選択肢も第四の選択肢もあるのですから、相手の誘導に惑わされず、質問者さん側からの二択を相手に付きつける事も大切です。 説教がましく書いてしまいましたが、私の回答の中で何かヒントを掴み取っていただければ幸いです。
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- takapiii
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業者です。 道義的問題はあるが法規上に問題がないという例ですね。宅建業法的にも民法的にも契約は成立しているという事になりますが、強引な手法による契約の強制と、独占禁止法的には成立していないという点が僅かな望みです。 幾度か同様な回答をさせてもらってますが、建築条件付き土地販売は建築請負契約の相手方に縛りを入れるので、分かりやすく言えば抱き合わせ販売に近く、独占禁止法違反に当たります。しかし、土地契約以後に期間内に建築請負契約を交わせなかった場合は白紙解約となるという条件を付加して逃げ道を作るわけですね。 しかしこの条件を熟知しているのは業者の方だけなので、本来は買主保護のために、土地の売買契約から建築請負契約までの期間は相当な間を設けなければなりません。その期間というのは以前は3ヶ月でしたが、今は期間に制限がないので、土地の売買契約時に双方合意で決めます。とは言え、大概は3ヶ月と契約書に書かれていて、強制的に認めさせられますが…。 この期間の意味は、建築請負契約を交わす工務店の質、プラン、価格を吟味し、この業者と本当に契約して良いかを検討するという事なのですが、そう言う期間を設けさせずに、買主の知識不足をいい事にとっとと建築請負う契約を交わしてしまい、「止めるなら買主都合により手付解除ね。」と言ってのける業者が多いわけです。そこが問題。 戦う争点は、貴方の都合で契約を解除する訳ではないという事を強調する事。あくまでも相手方のプランや価格に問題があるという点と、買主の知識不足をいい事に、強引な契約を交わした事。そこを突いて白紙契約を迫るしかありません。強引な契約、つまり買主が正しく理解していないのに契約を交わせた手法は民法や消費者契約法に違反しているという点と、土地契約と建築請負契約がほぼ同時期であれば独占禁止法違反にあたるという事です。 とは言え、大変厳しい戦いです。費用的にも精神的に苦労してでも戦うか、相手から譲歩を引き出させて契約を続行するか、なかなか難しい選択です。 ちなみに余談ですが、他が建売で、お宅だけテイストの違う注文住宅なら、むしろ私から見ると格好が良いように思いますね。
お礼
丁寧なご回答ありがとうございます！ 大変分かりやすく、理解することができました。 やはり、争うにはそれなりの覚悟が必要ということですね。 契約解除の理由の一つとして、予算が合わないことがあり、その点についても親から反対されたので、今回の土地では難しいとの結論になりました。 昨日、HMの担当者と会い、金額を提示されました。 補足しましたので、もしお時間がございましたら、ご覧いただけるとありがたいです。
補足
昨日、HMの担当者から請求額等の提示がありました。 土地売買契約については、ローン付き契約となっており、ローンが通った時点から違約金も発生するとのことで、土地建物合わせて手付金150万の他に、違約金として200万程の支払いを求められました…(泣) 契約の履行時がいつになるかの説明は契約時にはなく、こちらも不勉強だったため、言われるがままローンの申し込みをしてしまいました。 あとは譲歩案として、土地のみ解約し、建物の契約を残して他に土地を探す場合は、違約金については支払わなくてもいいように会社に掛け合う、とのことでした。 正直、希望の間取りで予算内でおさまる土地というと、こちらの希望するエリア外となり、かなり判断が難しく、悩んでいます。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
非常に厳しい状況下と思います 当件似の相談受け、HMと交渉した例が有りますが 返還が難しかった為に、必要最小限の其れで構造等は良スペックの設計示唆お手伝いしました 弁護士費用は馬鹿にならず、経済的には損です 周囲を気にし過ぎづに、損しない様なプランを立てるかです 建築；将来増改築前提の成長するプラン 生活設計を今・将来・建築と共に成長させるプラン 政治家は知らなかったで済むが、一般人の契約の縛りはきつい
お礼
早々にご回答ありがとうございます。 やはり契約をしてしまった以上、難しいということですね…。 ちなみに土地の決済はまだです。 請求額によっては、自治体の法律無料相談に相談してみようと思います。同じことを言われそうな気もしますが…。 アドバイスありがとうございました。
お礼
お忙しい中、度々ご回答いただきまして、ありがとうございます。 専門的なことを分かり易くご説明いただき、何とお礼を申し上げてよいのか。 とても勉強になりました。同時に、自分達がいかに不勉強だったか、相手にとって都合の良いお客だったかを痛感し、今更ながら反省しています。 takapiii様のアドバイスを参考にさせていただき、早速、ＨＭの担当者に契約の白紙撤回を求めて交渉しました。ここで交渉にあたったのは第三者です（弁護士ではなく、身内です）。私達は今まで何度も担当者に言いくるめられたので、もはや太刀打ちできないと判断したためです。。。 その結果、違約金については撤回してきて、手付金１５０万の放棄のみ要求してきたようです。 ここからはtakapiii様がおっしゃるように、これで良しとするか、白紙撤回を求めて戦うか、の選択になりますが、やはり納得行かない気持ちがあるので、まずは契約の白紙撤回を主張する方向で準備をして、弁護士に相談してみようと考えています。 相談した結果、少しでも勝算がありそうなのか、それとも手付解除で手を打った方がいいのか、弁護士の意見を聞いてから、判断しようと思っています。 ちなみにＨＭの担当者は、契約書と議事録（打ち合わせ事にＨＭが作成し、それにサインしていました）を盾に、ＨＭ側に非は無く、あくまでも解約理由はこちらにあると主張しているようです。 ＨＭにも非があること、契約解除の原因はＨＭ側にあることを立証する資料をこちらが揃えることが出来なければ、勝算はほぼない、ということでしょうか。 とにかくtakapiii様のアドバイスを参考にしながら、立証資料を頑張って揃えて弁護士に相談しようと思います。 また結果をご報告させていただきます。 本当にありがとうございました。
補足
ご報告が遅くなりましたが、その後、弁護士に相談した結果、白紙撤回は難しいと言われ、無念でしたが、やはりこちらにも落ち度があったので、手付け金解除を主張することにしました。 弁護士を立てると費用がかかるので、引き続き身内の第三者に交渉にあたってもらい、それで交渉が成立しなかった場合には弁護士に頼むことになりました。 結果、身内の交渉により、手付け金放棄で和解が成立し、和解書を交わしました。 今も思い出すと悔しさが込み上げますし、高すぎる授業料でしたが、過ぎたことをいつまでも悔やんでも仕方がないので、今後、二度と契約関係で失敗しないように前を向いて頑張ろうと思います。 takapiiiさん、2度も親身なアドバイスをいただきまして、本当にありがとうございました。