自宅マンションの事務所使用について（青色申告）

質問

青色申告の個人事業主(開業2006年)です。
会計ソフトは「やよいの青色申告11」を使用しています。

マンションを自宅兼事務所として経費計上して申告しようと思っているのですが、計上の仕方が判らず質問させて頂きます。

2009年8月に自宅用マンションを住宅ローンで購入しました。
2009年は別に賃貸の事務所があったため経費には入れていませんでしたが、2010年からは自宅の一室を事務所として使用し、経費として入れられる部分を経費にしたいと思っています。

色々調べてはみたのですが申告期限も迫っているのでお知恵をお借り出来ればと思います。
以下のポイントについて、判る部分だけでも良いのでお教え頂けないでしょうか。

・マンション購入は2009年8月（2008年7月築の新築マンション）
・購入額は2000万円(うち消費税77万7千円）
・住宅ローンは2100万円を、妻を連帯債務者（私６：妻４）として借り入れ
・2010年1月からはマンションの一室を事務所として使用（20％分を経費計上したいと思っています）

１．経費の計上について
　　住宅ローンの返済元金
　　住宅ローンの利息
　　マンションの管理費（別途管理組合から請求)

　　このうち、利息と管理費は按分して経費計上できると考えて宜しいでしょうか。
　　この場合、仮に管理費を15000円とすると、20％分の3000円を計上でしょうか。
　　それとも15000円 ｘ 60％(私の持ち分) ｘ 20％(事務所占有分)　＝ 1800円でしょうか。

２．固定資産の登録について
　　会計ソフト上で固定資産の登録が出来ますがこのうち以下の項目が判りません。

　　・土地と建物は、消費税から逆算して、それぞれ3,683,000円と16,317,000円になると思いますが、これらをこの額で登録して良いのでしょうか。それとも持ち分60％で登録するのでしょうか。
　　・取得日は購入日である2009年8月にするのでしょうか。それとも2010年1月から事務用に使用するので2010年1月で良いのでしょうか。
　　・上記で取得日を2009年8月にした場合、前期末の償却額を入力するようになっていますが、どう計算すれば良いのでしょうか。
　　・耐用年数は47年で良いのでしょうか。事業で未使用の期間分を差し引くのでしょうか。

３．住宅ローン控除について
　　妻は2010年中に勤めていた会社を退職したため、先日自身で住宅ローン控除（持ち分40％分）の確定申告をしてきました。

　　通常ですと私も60％分で控除の申請を行うことと思いますが、上記の通りマンションの20％を事業用にするとなると、居住用部分の床面積または面積の占める割合は100％ではなくなるのでしょうか。
　　この場合、妻は100％で申告してしまっているので、80％として修正申告が必要になるのでしょうか。
　　それとも妻は100％のままで、私の方を、持ち分60％のうちの20％を事業使用と考えて、居住用部分を66.7％にするのでしょうか。

４．固定資産税・住民税はどうすれば良いのでしょうか。
　　住民税からも控除を受けるという前提で、帳簿上、どのように処理すべきか教えて下さい。

色々と質問が多くて大変恐縮ですが、お判りになる部分だけでもお教え頂けると大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

pajyarusuta-11

以前はマンションの１室を事務所に使用の場合按分して下さいと回答・アドバイスが主でした。しかし，ローン返済中・按分の場合面積比率・土地の面積比率固定資産税等々さまざまな問題が起きてきます。

固定資産管理をしていた私は思います。マンションの所有者が大家になって事務所として使う部屋を借家（借間）にして大家さんへ家賃を支払えば，質問の内容が一切考えなくてよいと思います。

マンションを購入した人が転勤等又売って不動産業者へ依頼した場合。不動産業者が１軒を（階数によって家賃が異なる）例ば１５０，０００円で貸した場合。マンションの総面積の１室分の面積比率分の部屋代を大家へ支払う形をとる。
或いは昔，下宿家が１部屋を貸して３食付で６，０００円と言う時代がありました。このように大家さんの権限で個室代。共同使用廊下・ＷＣ・水道・ガス代を使用頻度按分して，その分の貸し個室分使用料を大家へ支払えば，１・２・３・４を考えなくてよいと思います。

上記は私が今まで固定資産を管理してきた経験からのアドバイスです。一度税務署・法務局等へ相談してみて下さい。何度か税務署へ勉強に行きましたが，結構相談に乗ってくれます。

お礼

回答ありがとうございます。
震災被害に遭ってしまい、お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

自室が半壊状態で会計資料が失われてしまいましたが
復旧できれば、申告に行く際の参考にさせて頂きます。