中古住宅を売った時の減価償却について

質問

昨年２月に中古で買った住宅を売却しました。
先日税務署から「確定申告のお知らせ」が来たので、さっそく当時の契約書類等をかき集めて、国税庁のサイト「確定申告書作成コーナー」で申告書を作成したのですが、減価償却の結果が気になります。以下の認識って正しいでしょうか？

■前提条件
・建物の新築時期：平成３年３月
・中古で購入した時期：平成１９年４月（経過年数１６年）
・売却日：平成２２年２月（買って３年未満で売却）
・建物の構造：１Fが鉄骨造、２Fが木造（法定耐用年数は鉄骨造と木造面積を按分して24年）
・自宅として購入しましたが、離婚して前妻が住んでいました。（一応賃貸？）

■償却率の計算
購入時の残存耐用年数：24－16×0.8≒11年
ゆえに、償却率＝0.91

■売却時の償却費相当額
（建物部分の価格）×0.9×0.9１×3

ちなみに、上記を全て説明して、税務署の確定申告相談コーナーで確認しましたら…
税務署：「建物はそんな勢いで償却しませんよ。（笑）」
私：「でも購入時に１６年経過してます。」
税務署：「前の持ち主が１６年償却したので、あなたは単に法定耐用年数で計算すれば良いのです。」
私：「そーなんすか」

確かに、国税庁のサイト「確定申告書作成コーナー」では新築であろうが中古であろうが買った時の経過年数は考慮していないようです。
しかしながら、ネットで色々見てみても、経過年数は考慮する様な事が書かれているのですが…

これってどちらが正しいのでしょう？
とりあえず、確定申告は言われた通りに出してみます。何か指摘されたら上記の旨指導を受けたと言うつもりです。

回答No.1

daigo21 · ベストアンサー

中古資産を取得し、自宅住居用(非業務用)期間における「減価の額(償却費相当額)」の計算は次の様にします。

非業務期間の「減価の額(償却費相当額)」の計算式、

非業務期間の「減価の額(償却費相当額)」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」。

非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

質問者様の建物の法定耐用年数が24年の場合、
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数24年×1.5＝36年、
旧定額法36年の「償却率」は0.028、
経過年数は取得H19年4月～売却H22年2月＝2年10か月(6か月以上の端数は1年とし) → 3年です。

非業務期間の「減価の額(償却費相当額)」＝「取得価額」×0.9×0.028×3年。

お礼

非業務用の耐用年数は1.5倍とのことでご教示頂きありがとうございます。
当方サラリーマンで確定申告はど素人でございます。
システム屋ですので、固定資産の減価償却の概念に触れる事はありましたが、自分の税務計算に使用する事になるとは。。(笑)

最終的に１００万円以上の譲渡損になった様ですが短期の為特例も適用されませんが、
せっかく苦労して作ったので内訳書を税務署に送付しておこうと思います。

ご丁寧な回答を頂き、誠にありがとうございました。