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急に立ち退きと言われたら
- 大家さんが破産し、借りている家が競売物件になったため、急に立ち退きを求められました。
- 大家さんの所有権が移動し、立退きについての相談が行われることになりました。
- 初めての経験で知識を身につけ、有限会社の部長との交渉に備えたいと考えています。
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- ih5z0gabpu
- ベストアンサー率31% (6/19)
＞仮に抵当権設定登記前からの賃借人であっても引渡命令が出るとのことでしょうか。 抵当権設定登記前からの賃借人ならば、権利がありますので引渡し命令はでません。 追い出すには、正当理由が必要で借家法で守られている関係上、貴殿の合意なしには退去させることは不可能でしょう。 平成２０年のその契約は、普通の賃貸借契約で期間は２年、その後は更新という形なのでしょうか？ とに角、先の方がおしゃるように抵当権が設定してあった物権に入居されたのか、 それとも設定していなかった物権に入居されていていたのか確認することが重要のようです。 それにより交渉の仕方もはっきりすると思います。 あまり詳しくなく投稿して、混乱させてしまったようです。 申し訳ありません。
お礼
丁寧にご回答有難う御座います。 ２年契約ですけど、その後は大家さんに更新のことを言われたく、更新しないまま今まで住んでいました。 家賃をちゃんと払っていますので、更新していませんが問題あるんでしょうか。
補足
他の方からこんな情報が入ってきました。すごく不安です... 参考リンクまでご覧になって、説明して頂ければ幸いです。 ---------------------------------------------------------------------------------- 「短期賃貸借保護」の廃止 現行の大原則は借りる前に抵当権が設定されていたなら競売により賃借人は追い出されます。 その例外が「短期賃貸借」で、例外とは言いながらほとんどの場合は「短期賃貸借」です。 競落時に「短期賃貸借」が継続中ならば、その賃借権は競落人に引き継がれます。 短期賃貸借とはアパートビルなど建物の賃貸借契約ならば契約期間３年以内のものです。 つまり、３年以内の賃貸借契約なら競売になっても上記「売買」同様に、賃借人は賃貸借を継続でき、将来の退去時には 敷金返還を競落人に請求できます。（差押後に法定更新を迎えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。） 今回の改正でこの「短期賃貸借保護」制度が廃止となり（改正民法３９５条）、大原則に戻ります。 制度を悪用する、いわゆる「占有屋」排除のための改正です。競売を予期して債務者に入り込み、 短期賃貸借契約を締結して占有します。 競落人はこの占有屋と交渉することになり、高額の立退料を要求されます。 また、占有することで他の競落希望者に諦めさせ関係者が安い金額で取得しようとします。 そうして不良債権処理は滞ります。 参考URL：http://www.osaka-ja.co.jp/ja/hokubu/sisansoudan13.html ---------------------------------------------------------------------------------- ということで新しい法律により抵当権登記前に家を借りたとしても出て行くしかないでしょうか。
- ih5z0gabpu
- ベストアンサー率31% (6/19)
５番の方の説明の通り、抵当権設定当期まえから住んでいれば大丈夫のようです。 訂正いたします。 ＞引渡命令が出る ＞抵当権の設定登記後の賃借人であり、かつ、平成16年4月1日以降の賃借人（６か月待つ） ＞抵当権の設定登記後の賃借人であり、平成16年3月31日までの賃借人であるが、 差押後に期間が満了する場合（＝買受後6か月以内に期間が満了する場合） ＞競売開始決定後の賃借人 ＞債権回収目的など濫用的賃借人 ＞引渡し命令が出ない ＞抵当権設定登記前からの賃借人 ＜------これに該当する？ ＞平成16年3月31日までの賃借人であるが、差押後に期間が満了しない場合 参考URL ＞引渡命令/短期賃貸借契約についての改正法 (平成16年4月1日以降) http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/hikiwatasi2.html
お礼
ご回答有難う御座います。 専門用語ばかりで、自分の理解がずれていたら御免なさい。 私は平成20年から家を借りっていましたので、 仮に抵当権設定登記前からの賃借人であっても引渡命令が出るとのことでしょうか。
補足
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー皆様へーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 相手と連絡しました。来週会うことになりました。 電話での話した感じで悪業者ではなさそうです。 そして、相手は家を買った本人で、家賃収入の目的で賃貸借を引き継ぎそうです。 また、今まで家賃がいくら払っているのと聞かれましたが答えませんでした。 来週、家の中の現状を確認しにきて今後について詳しい話しあうことになりますが。 できれば一回相手の会社に見に行ってから方がよいでしょうが（うまく回されましたけど）。まったく相手を知らずに家に入れるのがちょっと不安なんですね。 皆さま、アドバイスくださいね。
- ih5z0gabpu
- ベストアンサー率31% (6/19)
競売物件ですと、住んでいる方は権利を主張できません。 落札者は立ち退き料も法的に払う必要もありません。 金銭目当てで不法占拠とみなされると、相手は法的に訴えてくるでしょう。 その手間と時間、費用が相手も面倒なので、相手の様子を伺うために皆さんの ご希望を聞くという穏やかな文面で連絡するのです。 ヤクザのように居座ると後で、相手にされなくなり自分が損をします。 最後は法的に強制退去の手続きをとられるだけです。 早めに相手と話し合って折り合いをつけ、貰えるものを妥協して 退去されるほうが合理的だと思います。
お礼
ご回答頂き有難う御座いました。 私一人で住んでいるなら済む話ですけど、その家を借りっている学生達に申し訳ないと思っていますので できれば補償をもらいたいとおもいますけれど。 ih5z0gahpuさんの話から見ますと何の権利もないみたいですがどう交渉すれば可能になるんでしょうか。
元業者営業です まずは重要事項説明書をご確認ください。 そこに「抵当権」に関する記述があるはずです。 ●抵当権「あり」と記載されている場合。 →交渉も何も賃借人に一切の権利はありません。 新・大家さんが「住んでいいよ」と言ってくれれば、新たに賃貸借契約を結んで住み続ける事ができますが、「出て行ってくれ」と言われたら、最長で６カ月間しか住む事ができません。 当然、立ち退き料、その他金銭的補償は一切無し。普通の引っ越しと同じです。 なお、たとえ「住んでいいよ」という話になっても、新たに賃貸借契約を結ぶわけですから、敷金・礼金を要求されたら支払うしかありません。それを拒否＝退去です。 ●抵当権「無し」と記載されている場合。 →基本的に賃借人が「住みたい」という事なら大家さんはそれを拒否できません。 賃料・契約期間、その他現在の契約内容がそのまま新しい大家さんに引き継がれます。 それでも立ち退きを要求する場合、その殆どで「立ち退き料」を大家さんが支払う事で合意にいたりますが、金額については法的決まりは無く、お互いが納得できれば金額はいくらでも構いません。 ぶっちゃけ大家さんは賃借人が「善良な賃借人」である限りは「何もできない」のと一緒。 理論上は「半永久的に」住み続ける事も可能なのです。 ただ、大家さんに「生命・財産の危機」が発生した場合はこの限りではありません。 このように抵当権「あり」と「無し」で、賃借人の立場は１８０°変わります。 そこが先ずは大前提です。 ＞皆様のご希望を伺った上で立退きにかんする相談をしたいと この先方の申し出も「抵当権あり」物件なら、交渉なんて言わずに「何か貰えるのなら」相手の気が変わらないうちにさっさと合意文書に署名し、「貰う物を貰って」引っ越しましょう。 「抵当権なし」物件なら、貴方が納得いくまで交渉すればＯＫ 極端な話、貴方が１億円要求し、相手がそれを承諾しなかったらそのまま住み続ければよろしい。 ただし、大家さんとの関係は最悪になりますので、住み辛くなるのは仕方ないでしょう。 ご参考まで。
お礼
ご回答有難う御座います。その「重要事項説明書」のことを凄く役に立ちました！ ちなみに、「競売物件ですと、住んでいる方は権利を主張できません。 落札者は立ち退き料も法的に払う必要もありません。」 という回答を他の方から言われましたけど、それは本当なのでしょうか。 もう「抵当権なし」としても何もできないでしょうか。
- nyanta5008
- ベストアンサー率24% (55/223)
>早速ご回答頂き有難う御座います！心が強くなりました。 >聞きたいですが、その通知から見ますと、その一軒家も落札されたことに確定ですか？ >また、その有限会社はどういう立場ですか。一軒家を買った人ですか？ >実際に交渉を始めたら分からないところがたくさんあると思いますので、その時に報告しますので、 >ぜひ見守ってください。 所有権移動の手続きが完了といっている事から、「もうこの物件は有限会社の物になりました」という事ですね。 有限会社の立場的には、今までの元の持ち主にとってかわった存在というだけです。つまり家の本当の持ち主になっちゃったという事です。 ただ、その有限会社と契約を結んだというわけではないので、今後そこの矛盾をどうにかしたいねっていう事です。 前回の回答で書き忘れましたが、前の管理者である不動産屋と結んだ契約内容も見直して、その契約内容に沿った形で話を進めて来ると思います。 場合によっては、その有限会社と新しい契約をして、立ち退きの日まで居続ける事もできるでしょう。 余談ですが、このテの話は区役所や市役所でも相談を受け付けてくれる所があります。 法的には居住者のほうが圧倒的に強いといっても、それだけでは不安だと思いますので、詳しい項目を調べておけば、その有限会社がちょっとズル賢い場合でも、ある程度は対応できると思います。
補足
また勉強になりました！ 聞きたいですが、「競売物件ですと、住んでいる方は権利を主張できません。 落札者は立ち退き料も法的に払う必要もありません。」 という別の方からの回答がありましたけど、本当なのでしょうか？
- nyanta5008
- ベストアンサー率24% (55/223)
立ち退きにかんする相談、なんて言ってるのですから、相談すればいいと思います。 話し合うポイントは以下の通りです。 すぐに立ち退けるか、できないか。 いつまでになら立ち退けるか。 立ち退いたとして行き先は自分で探すか、代わりに探してもらうか。 新しい物件を探してもらう場合、同じような条件の物件にするか。 居住者全員分の引っ越し費用等、必要であれば出してくれるのかどうか。 どうしても立ち退けない場合はどうしたらいいか。 その有限会社と新しく契約を結び直す事は可能か否か。 先方の都合を了承する場合、こちらに何のメリットがあるのか。（つまり金の話） 等々、こちらの都合を前提とした交渉を行うべきです。 相手方もタダで立ち退いてもらえるとは思っていないので、こちらが「絶対にこれだけは譲れない！」と意地を張っていれば自動的に交渉成立です。 こういった場合は法律上、大家よりも居住者の衣食住のほうが明らかに強いのです。 なにせ大家と有限会社が勝手に進めた話です。住んでる方からすれば迷惑なのが当たり前です。 叉貸しビジネスができなくなるようであれば、その補償を求めてみるのも手ですね。 交渉、長引くとは思いますが根気が大事です。頑張って下さい。
お礼
早速ご回答頂き有難う御座います！心が強くなりました。 聞きたいですが、その通知から見ますと、その一軒家も落札されたことに確定ですか？ また、その有限会社はどういう立場ですか。一軒家を買った人ですか？ 実際に交渉を始めたら分からないところがたくさんあると思いますので、その時に報告しますので、 ぜひ見守ってください。
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