中古一戸建ての価格の見方についての質問です。

質問

中古一戸建ての価格の見方についての質問です。

横浜市のあるエリアの物件で、
建物が木造２階建て、築年数２７年。
土地（約６０坪）の価値が約４千万円（地価公示の基準地から多分このくらいではないかなと）。
売り出し価格が５千万円台半ばでした。

つまり、これは築２７年の木造の上物の分（価値）が１千５百万円もあるということなのでしょうか？

（土地の価値は地価公示から大体このくらいかな、というレベルで出したものなのでもう少し価値があるかもしれません。ただ、実際に近くの条件の近い土地が４千万円前半で売りに出されていたので大きくはズレてはいないのかなと。でも素人なのでこの辺りの見方も全く自信がありません、、、）

情報が少なくてすみませんが、上記物件の価格（高い・安い）や一般的な
中古一戸建ての価格の見方についてご意見頂けるとありがたいです。
宜しくお願い致します。

回答No.4

Mokuzo100nenn

上物の価値ですが、「建物が木造２階建て、築年数２７年。」というだけでは判断不能です。

車にたとえると「四輪車で10年モノ」と言っても、その車がロールスロイスなのか、シボレーなのかで全然価値が違いますが、それと同じことです。

まず、建坪ですが、30坪ですか、60坪ですか？
使用している材木は、土台はクリ、大黒柱はケヤキですか？梁はアカマツですか？
それとも、輸入物の集成材や合板を多用した安普請ですか？

次に構造ですが、2x4ですか、木質パネルですか、在来工法ですか、伝統工法ですか？
屋根は、金属葺きですか、スレートですか、和瓦葺きですか？
壁は、モルタルですか、板張りですか、タイル張りですか、それとも本格的な土壁・漆喰仕上げですか？
窓は、アルミ枠ですか、木建てですか？
内装は、ビニール張りですか、板張りですか、それとも本格的な土壁・漆喰仕上げですか？

木造建築にこだわる人は上記のような品質にこだわりますが、不動産流通業界は建築品質に関心なく、築25年で価値はゼロと考える様な人々で成り立っています。ロールスロイスとシボレーを同列に論じるなんてひどいと思います。

そこで、中古物件を探す人の大きなチャンスは、ロールスロイスの様な「木造2階建て」が中古で出た場合です。
本格木造の場合、新築時に坪100万円で60坪=6000万円だとして、27年たっても50%の3000万円位の価値を認めて良いと思いますが、それが1500万円ぐらいの査定にしかならない。売る方は涙・涙ですけど、買う方は掘り出しものです。

逆に、もし、糊で固めた合板を釘で叩き付けただけの安普請の場合は、27年も建つと、合板の糊が溶けてボロボロになっており、釘も効かなくなっています。耐震強度も保てずに地震が来たらつぶれる可能性大ですから、上物価値はゼロだし、むしろ取り壊し費用200万円位を土地代からマイナスして、3800万円が妥当ということになります。

質問者さんの物件が掘り出しものであることをお祈りしております。

回答No.3

satoshi9999

業者です。

土地に関しては相応の価格ですね

そして上物ですが

売主次第です。

でもこの物件高いですねｗ

というか価格的には、ほぼ０円に近いはずです。

何か特別な価値のある建物とか…

売主がお金に困ってなければ物件は高いです。

お金に困っていれば、早く売りたいので安くなります。

交渉すれば何とかなるかもしれませんが、売主が強気で売っているなら交渉不可ですよね。

回答No.2

ryu707

＞上記物件の価格（高い・安い）や一般的な
中古一戸建ての価格の見方についてご意見頂けるとありがたいです。
築年数が３０年を超えると家屋自体の価値は無価値という評価になりますので
回答は高いになります。

ただその家屋が良質で貴重な材木で出来ているとか他の付加価値により話は変わって来ますので
一概に高いとも云えません、実際見てみないと答えはでないでしょうね。

回答No.1

0621p

まず、中古戸建ての値段は売主の意向次第ですから、４０００万くらいの相場の物でも高く売りたければ５０００万で売りに出す人もいるし、急いでる場合は３５００万で売りに出す場合もあります。
次に、土地の値段は同じ地域でも道路条件その他によって違ってきます。
また人気のある地域なら地価公示価格以上の値段でも売れる土地もあるし、逆に人気のない地域なら地価公示価格では売れない土地もあります。
つまり中古戸建ての値段は、売主の事情、個々の土地の条件などによって様々ですので、一定の基準にあてはめて正確な値段を出せるものではありません。