中古の一戸建ての購入に関する質問です。

質問

土地は３０坪程度、建屋は２０坪強程度（３ＬＤＫ）の、築１０年から１５年程度までの中古物件を探しています。立地や土地計上などは別にして、建屋として物件の検証をしておかなければならないのは、特にどのような点でしょうか？住宅の購入は初めてなので、どなたか良くご存知の方、教えてください。お願いします。

回答No.3

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

立地、土地形状以外で重要なことは、

１．耐震性
２．耐久性
３．経済性（＝断熱性）

です。

１．は構造の基本にかかわります。地盤には自枕層が無いか、地盤のN値は幾つか、基礎の地中深さは何センチか、基礎コンクリートの鉄筋の直径は何ミリか、基礎コンクリートの砂は河砂か、鉄筋のさび止めは塗装か被覆か、基礎はべた基礎か、布基礎か、布基礎の場合のフーチング幅は妥当か、基礎たち上り天端は地上から400ミリ以上あるか、土台は樹種はクリかヒバか、それとも集成材か、柱のサイズは4寸角に統一してあるか、35角が混ざっているか、通し柱は何本使用しているか、間柱の間隔で１間以上の場所が多すぎないか、大引きの感覚は６０センチ未満か、各部屋に火打ちは入れてあるか、アンカーボルトの本数は充分か、柱はホールダウン金物で緊結してあるか、梁は羽子板ボルトで緊結してあるか、筋交いを使用しているか、筋交いは材木か、ワイヤーか、筋交いは片がけか両がけか、材木で両がけの場合の取り合い部欠損は妥当か、構造用合板を使用しているか、構造用合板の釘はN50釘を使っているか、N50釘の間隔は１５センチ以内か、壁量は十分か、壁量のバランスは妥当か、屋根は瓦か金属葺きか、など基本的な事項が守られているかが重要です。

２．耐久性は、基礎コンクリートが６０年耐久か、高耐久コンクリートを使用して１００年住宅になっているかがまず重要なチェック項目です。基礎の設計耐用年数の次には、木部構造体の耐久性ですが、こちらは一にも二にも、乾燥状態が維持されているか否かが重要です。床下の換気状況を確認してください。布基礎の場合、床下の土がフカフカに乾いており、蟻地獄が巣をつくってる状態なら理想です。反対にじめじめしており、落ち葉などが入って腐っている状態は湿度が高いので耐久性に疑問が生じます。床下を確認するときには、湿度の状態に加えてシロアリの被害状況を確認してください。
土台がクリやヒバを使っている住宅は被害に遭いにくいですが、外材を使っている住宅などは５年間だけ有効の防蟻材でシロアリ対策をしている家があります。この場合、五年ごとに防蟻材を注入することで耐久性が守られますので、築１０年、１５年では無防備な土台になっている場合があります。土台や柱の下部がシロアリに食われている家は、駄目ですので、解体するしかありません。（特別な文化遺産などであれば、曳き家をして土台を入れ替えることもできますが、例外です）
土台や柱の乾燥状態が確保されていることを確認したら、次は壁体内結露の有無ですが、これは壁を壊さないと判定できません。とくに洋間が多く、大壁が中心の家では、壁体内結露の危険がありますので、一部の壁を剥がして結露の有無を確認します。一部の壁で壁体内結露による腐れが発見されれば、他の壁でも同様に腐れが発生していると考えましょう。
最後の確認は雨漏りです。屋根の格好が単純な切り妻で、屋根材が金属葺きの場合は雨漏りの心配は少ないですが、屋根が欠けて、一部がベランダになっている様な住宅ではベランダの樹脂コーキングが切れるとベランダ取り付け部から雨水が浸入して、二階床全体を腐らせます。ベランダ付きの住宅ではベランダ周辺からの雨の侵入をチェックします。ベランダ以外の窓に関しては４０センチぐらいの庇が付いている家では余り心配ありませんが、庇が無い、あるいは庇が短い家では、雨水が窓のサッシ周辺から侵入して、木部構造体を腐らせます。このような住宅では耐久性は著しく落ちていると考えます。

３．の経済性（＝断熱性）は、この住宅に快適に住むために必要な性能があるかどうかです。まずは、壁体内、床下、屋根裏の断熱材の材質と厚さを確認してください。厚さだけでなく、水分が浸透している断熱材は断熱効果がなくなっていますから駄目です。また形のある断熱材をカットして詰め込んである場合、隅の部分に隙間があると断熱効果は無くなります。とくに、壁面と天井面などのが交差する場所（取り合い部位）の断熱材充填状況を確認します。
断熱と別に、夏に涼しく過ごせるために遮熱処理がされている住宅が増えています。遮熱シートが屋根裏や屋根面に貼られているかとうか確認しましょう。貼られていたら儲けものです。
窓ガラスは二重化も重要です。寒冷地であれば、合計三枚のガラスで構成している三重窓か、ペアガラス＋内窓の構成がお勧めです。窓の枠（サッシ）にアルミが使われている家は断熱性が悪く、結露もします。木材の窓枠か、最近の樹脂製窓枠であれば、アルミサッシの問題は起きませんので、省エネルギー住宅と言えます。また、窓と扉（玄関、勝手口）の合計の面積（開口部面積）が大きい住宅は断熱が悪いです。無駄に大きな窓は無いか、玄関や勝手口のドアは直接室内に開放されることなく内側の扉で前室を構成しているか、あるいは外側に風よけ室を構成していか、などを確認します。

１．耐震性と２．耐久性と３．断熱性に関して、基本的な点を思いつくままに列記しましたが、素人が全ての確認をすることは難しでしょう。それは各項目を独立して○×評価するわけではなく、トレードオフといって、一部の項目が他の項目を不要にしている場合などが複雑に絡み合うからです。

まともな工務店で、熟練の棟梁に依頼して、無茶な値切りをしなければ大体大丈夫なのですが、ローコストの建売住宅などでは、細かな”節約”を繰り返して、耐震性に劣る建築があるかもしれませんので、ローコスト品を買う場合は、慎重な確認が重要です。

回答No.2

atelier21

現金支払いでしょうか？ローンが効くか取引金融機関に確認する必要がある
チェックリストは本屋でも機関でも探せばあるでしょう
但し一戸度に設定条件が違う、従って調査検証する部分も違う
新築工事であれば、設計図と仕様書と施工過程をチェックするが
中古はそれらを想定しながら、劣化状態を詮索し、改良を考えなくてはならない
それらが、価格＝支払う金銭+今後のメンテナンス費用に直結する

お礼

ご回答ありがとうございました。購入は現金です。

回答No.1

yana1945

土地は、何時埋め立てたのか（私の所は、明治１８年）、
工場で使われたことはなかったか。（汚染物質、有毒ガス）

建物、基礎が全てです。図面で詳細にチェック。
床下、シロアリがいないか。湿気が無いか。

素人では、これ以上無理です。

１級建築士にコンサル依頼する。
（都内２３区だと、２５万円～３２万円）

お礼

ご回答ありがとうございました。