家賃滞納で訴訟 連帯保証人で困っています

質問

3年前、叔父がアパートを借りる際（更新）の連帯保証人となってしまいました。

先日、突然訴状が届きました。
内容は叔父が借りたアパートの建物の明け渡しと
滞納家賃15ヵ月分（240万円）と訴訟費用の請求です。

現在も叔父は同居人（叔父いわく婚約者）とアパートに暮らしています。
早いところ退去しないとさらに家賃の日割り額の1.5倍の金員が追加されます
（契約書記載あり）。

私が家賃滞納について知ったのは訴状が届いたときです。
それまで叔父からも大家さんからも一切の連絡、催告もありませんでした。
叔父には家賃滞納15ヵ月目に催告があり、
その後支払いができず契約解除通告がきていました。

叔父は一軒家を所有しており、売却して家賃の返済をしようと考えていますが、
この不況のせいかまったく売れる気配がありません。

連帯保証人となった私の自己責任は自覚しておりますが、
家賃を滞納した叔父が悪いのであって大家さんには申し訳ない気持ちもありますが、
なぜ１５ヶ月も連帯保証人に連絡もいれず滞納させたのかが納得いきません。
また家賃の滞納は法定更新された後に発生していました。
（法定更新されたことも連絡はありません）

さらに訴状には15ヶ月滞納前にもたびたび家賃の遅滞があったと記載されています。
一般的に考えれば度々家賃を遅滞している賃借人が3ヵ月も家賃滞納すれば
督促や催告があってもおかしくないはずです。
連帯保証人の私に早く連絡をくれれば問題も大きくならずに解決できたのですが・・・

疑念を持ちつつ大家さんのアパートの空室状態を調べてみると7戸中2戸は
この8ヵ月入居者がいない状態ということがわかりました。
なかなか借り手がつかないので故意に私に連絡しなかったともとれます。

現在、この訴状に対する答弁書を作成しています。
争いは避けて和解したいのですが、私からしてみれば
叔父と大家が作った15ヶ月の家賃滞納には納得いきません。

叔父と大家さんが私に対して信義原則に反したとして滞納金３ヶ月分の
支払いで済むぐらいに交渉する余地はあるのでしょうか？

以上、アドバイスよろしくお願いいたします。

また以下の事実もあります
・叔父には私の実家に住むことを提案しましたが断られた
・今回の家賃滞納は同居人は知らない（知らせてくれない）

回答No.1

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave） · ベストアンサー

信義則違反で争えば、過去の判例から連帯保証人の責めから免れる可能性があります。
なんてったって滞納額が15か月ですからね～～

いくら連帯保証人と云えども、15か月を負わせるのは酷ですね（しかもその間催告が一切なし、とのこと）。たびたび滞納があった、とのことですから尚更ですよね。

答弁書には信義則に反しているから弁済の責めを負う義務はない。と書いて提出してはいかがでしょうか。連帯保証人に酷過ぎる、とも書いておくとか。

ただ、法定更新されたから連帯保証人の地位はなくなる、とのご意見には無理があると思います。

また、建物明渡しの義務は叔父に発生しますので、強制執行された場合、叔父と同居人が追い出されるだけのことなので、
・叔父は一軒家を所有している。
・実家への同居を自ら断った。
この事実から、叔父を放ったらかしにしても良いのではないでしょうか。

冬の寒空の下、追い出されて行き場がなくなっても自業自得です。

その4 保証人の地位・責任はいつまで続くのか

賃貸借契約は冒頭でも述べましたが、一定期間継続することが通常の契約です。場合によっては10年20年と継続することも珍しくはありません。しかも更新合意であろうと法定更新であろうと、契約が更新される場合には保証人の責任も継続されることとなります。これでは場合によっては保証人が予期せぬ過大な負担を強いられることもあります。
例えば、賃貸人が、賃借人は1年以上も賃料を滞納しているのに保証人に対しては賃料の支払いの催告もしなかったとか、更に未払いの状態が続いているのに解除の通知もしなかったために（法廷）更新されてしまった場合など、いきなりすべての滞納分の請求を受けた保証人としては余りに多額の請求がくるために納得いかない場合もあるでしょう。賃貸人としても、賃料の滞納が数ヶ月になったら早めに保証人に催促するなどをするべきですし、それを怠って損害をふくらましておきながら、すべて保証人に責任を負ってもらうというのもあまり誠実な行為とは言えません。そのため、先述の最高裁の判例においても、「賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることがあり得ることはいうまでもない」と述べているのです。
そこで、保証人の地位・責任が消滅する場合を見てみましょう。

まず有名な裁判例として、賃貸人が賃料を滞納した賃借人との間で裁判を起こし和解まで成立させていたのですが、今賃借人を立ち退かせると代わりの賃借人を捜すことが難しいという事情から、あえて賃借人を入居させ続けておいてその分の賃料相当損害金を保証人に請求した事案があります。これは明らかに賃貸人の勝手な事情で損害を増大させているのであり、にもかかわらず保証人に請求するのは信義誠実の原則に反し許されないとされました（東京地裁昭和５１年７月１６日）。当然といえば当然の話です。
次に、賃借人が賃料の支払をしない状態であるにもかかわらず、保証人には何らの催促もしないで契約を２回も合意更新することは社会通念上ありえないことで、かかる場合にも保証人が責任を負うとするのは保証人としての通常の意思に反し、予想外の不利益を負わせるとして、２回目の更新以降については保証人はその責任を負わなくてもよいとした事案もあります（東京地裁平成６年６月２１日）。これも上記の裁判例の事案と似たようなものでしょう。

　 実は、賃貸借契約の連帯保証人が、その責めに帰することのできない事由に基づいて過酷な負担が強いられる場合には、連帯保証契約の特別解約権を認めてよいとするのが大審院（戦前の最高裁に該当するもの）以来の判例なのです。先ほどの平成９年の最高裁判例は、例外部分としてこの大審院時代の判例を維持した上で、一般論として契約更新の場合にも保証人の地位・責任が存続することを明確にしたものなのです。
賃貸借契約が締結され、それに際して保証がなされた事情がどのようなものであったのか（例えば当初から5年間に限って保証することを約束していたとか）、あるいは賃貸人が誠意を欠く対応をした結果、保証人において予期しない請求を受けることになった場合、などには、連帯保証人の保証人としての地位の離脱が認められ、連帯保証人から特別解約権を行使されるという場合もあるのです（東京地裁平成９年１月３１日）。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/tintaisyaku_2.htm

お礼

アドバイスありがとうございます。
大変参考になりました。

今日また新たな事実が発覚しました。
相手の弁護士さんに聞いたところ
以前にも6ヶ月以上の家賃滞納があったそうです。
その為に法廷更新となったみたいです。
そのことについても連絡がありませんでした。

怒りを通りこしてあきれています。

回答No.2

angiras

全く前者の回答と思います。
賃貸人には善意管理義務があります。

ところで、『叔父は一軒家を所有しており、売却して家賃の返済をしようと考えていますが、
この不況のせいかまったく売れる気配がありません。』

ということですが、物件価値に比較して売り出し価格が高いためと思われます。
近隣の相場だけではなく、欲しい人はいろいろ調べます。

物件に見合った価格なら必ず売れます。←相場より低いかも知れませんね。

売主は物件価値以上に高く設定したがります。

お礼

確かに高く売りたいのが売主の気持ちですよね。
伯父によく言い聞かせてみます。
アドバイスありがとうございました。