残債のある家を身内（兄弟、親）に買取ってもらえる？

質問

主人が独身時代に自宅の住宅ローンを組んでいて、結婚後同居予定だったんですが、姑との仲がうまくいかず、結局私たち夫婦は賃貸で暮らしています。
自宅のローンは現在義両親が支払い続けていますが、定年まじかで、この先住宅ローンの支払いが困難になりそうです。競売にかけられるぐらいならと、兄夫婦が同居し、このままローンを支払い続けるとの申し出があったんですが、その場合はどういう手続きをしたらよいのでしょうか？

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

建築及び宅建業者です。

ご主人名義で住宅ローンを組んでいるという事はその家の所有者もご主人ですか？その家のローンを両親が支払い、貴方達はそこに住んでいない…。贈与税やら金消契約違反やら色々と問題ありですが、債権者を含め誰も文句を言っていないのなら良いですけども、これが金融機関に知られるとちょっと厄介ですね。しかも今度は兄がローンを支払おうとしていると言う事ですか…。

簡単な話なのは、兄が住宅ローンを組んでご主人の家を購入するという事でしょうか。親族間売買の融資には消極的な金融機関もあるので、成立するかどうか分かりませんが、可能性はあります。

負担付贈与でご主人から兄へ贈与すると言う手もあります。ただ、現時点での債権額がその家の相場価格と大きく下回ると贈与になりますね。税務署がどう判断するか分かりませんが。もちろん下回る、あるいは同等であれば贈与の問題はありませんが、いずれにしろ金融機関の許可が必要です。

銀行に内緒で抵当権つきのまま所有権移転をすると言う方法もありますが、それだと兄と弟間でトラブルが起きるとややこしいですね。債権はご主人名義なので返済義務はご主人にあるのに所有権は兄になっているという不自然な状況を、仲違いしていない間はいいですが、事あるごとにそれがひっかかるし、万が一兄の支払いが滞ると、所有権の無いご主人に取り立てが来る事にもなります。
また、競売になった場合や売却したいと思った時に、金消を交わした相手と不動産の所有権者が違う事で、金融機関が売買に待ったをかけるという事があります。これは知識が無いままに金融機関に相談せず所有権移転してしまったお客さんで、長い業務上に数度経験しています。

正直な所、このままご主人の名義の住宅ローンにしておくと、この先ご主人の住宅購入は現金でしかできません。住んでいないのなら、やはり兄が住宅ローンを組んでその家を買いとるのが理想です。そうすれば貴方はその家と関わりが無くなりますし、新たな住宅ローンを組んで、別の家を購入できるわけですから。

回答No.1

noname#121701

http://www.rosenka.nta.go.jp/

相続税の土地評価をする路線価地図です。
当該不動産の近傍道路の１m2の単価が記載されております。その単価に土地面積を掛ければ土地の価格が決まります。
建物は固定資産税評価を基準とします。
昔のローンであれば残債務より上記の価格が安い場合があり、その場合は残債務が売買代金となります。

以上の価格で売買契約をして、抵当権つきで所有権移転をします。

銀行には内緒ですので、返済通帳の残高をゼロにして買い主に渡します。

売り主の債務を買い主が引き受けたのですから、その債務と売買代金は相殺となります。

税務署のおたずねがきましたら、そのように返答いたします。

ネットの説明では法律構成が分からないと思いますので、資産税に強い税理士に相談してください。
このやり方は、ほとんどの司法書士・税理士も知りません。
長年相談を受けて、私なりに整理したやり方です。
税理士でも理解出来ない人がいるかもしれません。
謎解きの好きな税理士は理解できます。
司法書士はただ所有権移転をすればいいので誰でも出来ます。
要は、贈与税にかからないようにするのがポイントです。

法律の債権譲渡は債権者の承諾が入りますが、それは無理で法律どうりには行きませんが、整合性があれば税務署はとうります。ですから司法書士に相談しますと法律解釈をして分からないという回答になります。

税理士は法律無視して税法のみで考えますので理解できる人もおります。