「マンションに資産価値がない」のは本当ですか？

質問

「マンションに資産価値がない」のは本当ですか？

都内でマンション購入を考えていますが
ちょっと住みやすそうな街だったりすると
3ldkの中古ですら3000万円位します。
ローンと子供の教育費、老後の生活費を貯めるのに精一杯で
住み替えのお金なんて貯まる気がしません。

老後、田舎に引っ込みたくなったり
マンションの寿命がきたらどうすればいいんですか？
みなさんどうしているんですか？

回答No.8

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

＃５です。

＞お金がない人(年収500万位の人)が資産価値のあるマンションを購入するにはどうすればよいんでしょう？

不動産よりも経済学の領域でのご質問ですね。

世の中は貧民ゲームのようになっていて、下位の人が資産を求めて頑張ると、益々上位の人がもうかる仕組みになっています。つまり、貧乏人（＝低所得者）が借金してマンションを購入すると、金貸し金融機関とマンション建設会社やマンション販売会社のオーナー（＝金持ち）が儲かるのです。そして益々上位者と下位者の格差が広がって行きます。

お金がない人(年収500万位の人)が資産形成する唯一の方法は時間を味方につけることです。

経済において時間を味方につけると言うのは、貯蓄して金利を受け取る側に回ることです。
まかりまちがっても時間を敵に回してはいけません。
時間を敵に回すというのは、金利を支払う側に回ることです。

お礼

例えば定年までの20年強は賃貸をしながら今ある資産を金利で増やしていって、
60歳で現金で一括購入、ということでしょうか？

でも今なら3000万の家がローン組んで手に入りますが、
賃貸を続けて定年時の購入ではその時に貯まっていそうな2000万くらいの家しかかえないですが、、、。
というか子供育てと老後の生活費の貯金の他に
住宅購入費(2000万くらい)なんてたまるものなんでしょうか？

回答No.10

Mokuzo100nenn

＃５です。

＞間違った考えだったら御指摘ください。

長期の住宅ローンと引き換えに若い時からマンション生活をエンジョイすればよいという考えは、私とは違った考え方ですが、正誤の議論ではありません。
借金をするのも貯蓄をするのも質問者さんの自由です。

お礼

じっくり考えてみます。
ありがとうございました！

回答No.9

Mokuzo100nenn

＃５です。

貯めるときは金利と時間が味方になります。例えば30年間で2,000万円を貯蓄すると、その残高が3,000万円になっていることもある。この1,000万円があなたの儲け。

借金の返済は金利と時間が敵にまわります。例えば30年で3,000万円の元金を返済するには4,000万円を振り込まなくてはならない。この1000万円が金融機関の儲け。だから彼らは高給取りでしょう！

貯めると返すでは、都合2,000万円もの差がつきますよ。
人生で2,000万円もの差がつく可能性があるのに、どうして損する方を選ぶのでしょうかね。
（金利、利回り、税金などで実際の金額は変わってきますが、、、）

諸々の事情が有りますので、答えは一つではないですが「金利と時間」を味方につけるか、敵に回すか、良く考えてみてください。
（良く考えた賢い人達が金貸し業を起こし、大儲けしたのは事実ですよ。）

お礼

何度もありがとうございます。

おっしゃることは理解できました。
が、30年間もいまある資産をそのまま貯蓄しておく余裕がありません。

家賃を払って、子供育てて、老後の生活費をためるのに
どうしたって今の資産を使わざるをえません。
そして60になるころには手元に残るのは0円。
それでも家賃は死ぬまでつづいていく。

だったらいまローンで実際の家代より多く払っても
買ってしまって60歳で完済すれば、家は残ります。
売れば800万位は得られて田舎に小さい家を建てられるかもしれません。

間違った考えだったら御指摘ください。

回答No.7

shion0851

＃３です。

お礼文より。

＞建ぺい率に余裕があるマンションなら立替時にいくらか土地を売って住人の負担は減ると聞きますが、そんなラッキーは滅多に起こらない気も…

念のため補足させて頂くと、回答文の「建て替え時に面積を譲る」云々の話は、専有面積を譲る事を指しています。
具体的には、購入時には3ＬＤＫ（80m2）でも建て替え時に2ＬＤＫ（50m2）に減らす事で、余った面積を他者や新規購入者へ譲り、その代価として建て替え費用の減額（というより相殺）をする事になります。
購入時には子供がいても、建て替えする頃には夫婦２人だけという世帯も多いので、そういった人向けのプランですね。
その他いろいろありますね。
そういった手法はラッキーというよりも、そのマンションで選択できる建替費用の軽減方法を模索した結果なので、管理組合や管理会社の努力の賜物と言えるでしょう。

「マンションは管理を買え！」と言われるのはこのあたりの要因も。
もちろん、管理会社任せではなく管理組合（＝住んでいる人達）はより良い管理状態を維持できるように努力する必要もありますが。（＝資産価値が下がりにくい）

＞信用できるのは修繕計画ですかね。
＞20年後のことは誰にもわかりませんが…

同感です。
20年後の事は誰にもわかりませんよね。
なので、現時点でベターと思われるプランを採用する事になります。

例えば、2500万円（予算の範囲）で良さそうなマンションを購入し、入居後は管理や建物メンテを他人任せにせず率先して気を配り、マンションの資産価値が下がらないように尽力します。
資産価値の下落の要因は地価の下落もありますが、マンション自体の魅力の低下も大きいです。
スラムのような中古マンションでは誰も買いませんしね。
こうした努力が実を結べば、老後に田舎へ転居する費用をマンションの売却益で賄う事も可能でしょう。

「マンションに資産価値がない？」というご質問の回答とはやや異なりますが、ご参考までに。

お礼

なるほど、マンションではなく自分の住居面積を譲って
建て替え費用を浮かす方法もあるんですね。
とても勉強になります。

ありがとうございます！

回答No.6

k_tukahara

補足です！

現在は新築分譲マンションです。
購入して４年目ですね。

当時　約５０００万円で購入して、自己資金２００万でしたので全額ローン組みました。
現在の残債は４１００万円で、繰上げ返済をガンガンやっておりまふ。

今年中に３０００万円台にしたいと思っています。

私自身は、会社員ですが、投資用マンションを２つ所有しておりますので、給与所得以上の所得を得ていますので、このペースでの
繰上げ返済を可能な状況にしています。

マンションですので、建て替えとかは考えておりませんが、現状で給与所得以外に月々７万円の＋所得がありますので、特に貯蓄は考えなくても、投資用のローンが完済されましたら月々１５万近くの余剰ができるので問題ないと思っております。

スレ主さんが、自宅用で迷っているのであれば、ワタシみたいに投資用を先に購入しても良いと思いますよ。

６月に法改正があり、投資用マンションのローンは、赤字になっていなければ借金と見なさない場合もあるとの文言が入り、資産を形成しやすい状況になってきていますので、ズバリ言えば持ってない人は今がチャンスでわありますね。

気付かない人は、一生気付かないでしょうし、ま～サラリーマンやって人並み？の生活を送るのは私は嫌なので、投資の世界に入った感じです。

結果・・・ま～けっこう楽ですｗ
実際に、投資って言っても、短波放送聞いてる訳でも、ネット画面に睨めっことかではなく、管理会社に投げるだけですのでね。

ま～人は人ですので、どれ　が正しいなんて言いませんが、住宅を持つことは、死亡や高度障害時にも家族を守る保険が付いているので、どれだけ家族を守る意識があるかないか、だけの問題だと思います。

社宅や借上の住宅に入っている人は、必ず言うんですよ。
『会社に頼れるうちは勿体ないから社宅で暮らす』って・・・・でも死んだら１週間で社宅追い出されるんですけどねｗ

これのドコが家族を守っているのか、全く理解できません。
でも、それが　現実　であり、逃げられない　現状　なんです。

持って悪いことはありませんよ！
仕事も少しはやる気でます＾＾

ご参考にどうぞ～＠＠ノ

お礼

ひょえー すっごい賢いですね。

つまり、マンションを3つ購入していて、
3つ分のローンを払っているけど
長い目でみるとローンよりも
会社でのお給料と投資用マンションの収入の方が
だいぶ上回るってことですよね？

知識があるからこそですね。
しかし5000千万・桜木町・新築なんてうらやましすぎです！

回答No.5

Mokuzo100nenn

マンションにだって資産価値はありますよ。

資産価値が維持できるマンションと、資産価値が急速に下がるマンションがあるだけです。

ですから、借金して入手するときは前者であれば良いが、後者の場合には、含み損が膨大になって換金処分しても残債を返済できずに借金だけが残ったり、とんでもない人生になってしまう人が大勢いるわけですね。

一方、東京には広尾ガーデンヒルズなど築20年以上たっても資産価値を維持している物件もあります。このような物件を現金で買った人は20年間家賃タダで住んで、東京を去るときには買値と同じ程度の現金に換金できるという幸せな人生になっていますよね。

「すべてのマンションに資産価値がない」とか
「すべてのマンションに資産価値がある」とかの嘘に惑わされずに、資産価値の下がらないマンションを選んでください。

お礼

回答ありがとうございます。

お金がある人だけが20年後も幸せになる様にできてるってことですかね？

お金がない人(年収500万位の人)が資産価値のあるマンションを購入するには
どうすればよいんでしょう？
年収５００万だと築20年以上の中古物件や
大して人気のない街の新築しか買えないので資産価値はなさそうです。

回答No.4

k_tukahara

不動産勤務です＠＠ノ

んーそうですねー
結論から言いますと、それはウソｗ

田舎の戸建の方が資産価値ないよー
だって、田舎でしょ。
いま、なぜココに住んでるの？
仕事がないからだと思うんですけど・・・違いますかね？？

仕事がない地域に未来は存在しません。
地下は下がる一方で、どこを買ってもある程度の費用で購入できるでしょう！

例えば、私はいま横浜の桜木町に住んでいますが、ずっと前に福岡・岐阜などいろいろ行きました。
もちろん、大阪や神戸は首都圏ほどではないにしても高いですが・・・

ちょっと田舎行くと、戸建なんて２０００万円でかな～り広いです。
都内で言えば、四谷あたりで４ＬＤＫ買う感覚の場所で、２５００万いかないでしょｗ

ですので、田舎の方が資産はないですよ。
１０年とか経った時に、人口激減から、税収不足に陥り、北海道のある市みたいになる確率が５０％以上ですよ。

ま～横浜も不良債権多いので、怖いですけど、それでも人が集まってくるので、大丈夫ですね。

いま、わたしは３６歳ですが、わたしが６５歳で定年を迎える時の、退職金は厳しいでしょう。
年金にしても国民年金で良くて８万、厚生年金は仕事ヤメた直後から１５万程度出ます。

田舎にそれから引っ込んでも、ゼンゼン余裕で暮らせる所得は得られると思いますよ。

逆に、田舎でいま頑張っている会社員の人達は、所得による年金配当になった時に、都会に行けば良かったと思うことになるでしょうけれど、後の祭りです。
それでも、田舎であれば生活できるでしょう。

人は誰でも楽したいですし、たのしみたい生き物なので、ある程度の所得が見込める都心で生活するのが最適でしょう。

そうなった時に、６５歳まで家賃を払ってゆくのであれば、購入した方が得です！
わたしの場合ですが・・・あと２９年働きます。
住宅ローン３５年で組んでも、残り６年分位は退職金で支払えます。

そして、田舎に引っ込んで、生活を初めても退職金５００万＋年金２３万／月で貰ってたら、生活できませんでしょうか？

お金の計算をするのであれば、住宅購入して　損　をするより
大家さんの為に、これから仕事で得た給料を　貢ぐ　より良いと思いますよ。

ご参考に～＠＠ノ

お礼

回答ありがとうございます。

k_tukaharaさんのz桜木町のお住まいは
新築マンションですか？中古マンションですか？
持ち家ですか？今後、死ぬまで住める住居として購入されたのですか？

老後は年金で生活するとして、建て替えが必要になった場合、
それ用に貯金をしていますか？

回答No.3

shion0851

不動産会社勤務です。

本件は漠然としたお話なので一概には言えませんが。

平均的な収入の人が購入するマイホームの価格は、平均的には4000万円前後・3000～5000万円くらいです。
地域にも違いますが、ここでは一つの目安として。

質問者さんが、ご自身のライフプランを考えた際に、住宅費として使える金額が3000万円だったとしましょう。
3000万円だと住み替えの費用は貯められないのであれば、そこが死ぬまで住む家になります。

しかし、そこには死ぬまで住まずに、老後は田舎に転居したいと考えているなら、住宅費3000万円の予算を例えば2500万円に下げれば、老後の転居費用として500万円を残す事も可能では。
購入するマイホームの価格を500万円くらい下げても、物件の質は大きく下がるとも言えないので、許容範囲ではないでしょうか。
500万円で田舎の安い住宅か、定期借地権付き建物でも買えば、老後の10～20年は大丈夫だと思います。

購入したマンションの寿命が尽きて建て替える場合ですが、建て替えには大きな出費がある場合もありますし、修繕積立金がきちんと貯まっているマンションなら出費が少なめで済む事も。（購入時に管理状況を要確認）
また、建て替え後の所有面積（専有面積）を建て替え前より狭くする事で、費用負担を軽減する方法もあるようです。（建て替え前の面積の一部を他者へ譲るという形）
その他いくつか手法がありますが、これはそのマンションの管理組合ごとで相談して議決する内容ですね。
なかなか前もっては分からない内容です。

どうしても支払えない人の費用は管理組合で立て替えて、後日清算（請求）する事になるようですが。
そういう人が多いマンションは立て替え方式はできません。

質問者さんの歳や価値観によって、選択肢は異なります。
一度、銀行や保険会社等のファイナンシャルプランナーに相談してみてはいかがでしょうか。
質問者さんのケースに応じた内容で詳しく相談に乗ってくれると思います。

ご参考までに。

お礼

とても適切なご回答を、ありがとうございます。

まさにそんな感じの予算なのですが、
2500万円だとめぼしい街の3LDK新築は厳しいですよね(^^;)

建ぺい率に余裕があるマンションなら
立替時にいくらか土地を売って
住人の負担は減ると聞きますが、
そんなラッキーは滅多に起こらない気も…

信用できるのは修繕計画ですかね。
20年後のことは誰にもわかりませんが…

銀行のファイナンシャルプランナーに
相談に行こうと思います。

回答No.2

hkinntoki7

何年住まれるのかわかりませんが一生住む気がないのなら家を買うのをやめておいた方がよいと思います。特にマンションの場合、立て替え時、修繕積立金が不足が発生すれば住民から追徴金を徴収することになるので、せっかく貯めた老後の蓄えが消える可能性があります。当然払えない住民もいるでしょうからもめる可能性大です。
　将来は老人大国になりそうなので賃貸事情が今とかなり変わる可能性大ですけど、現状ですと年金生活者が入居できる物件は限定されますよね。将来を考えて購入するのかどうかを決めるのはご自身の判断しかないですよ。また、購入の場合でも都内の物件をあきらめて予算を下げれば通勤圏内の中古一戸建ても手に届くかもしれませんね。
　ちなみに老後の田舎暮らしは覚悟がないとできないような気がします。一つは長年築いた人間関係がなくなるから再度人間関係を築く必要があること、もう一つは生活に必要な病院やスーパーなどが不便になることです。つまり、田舎に住む目的と環境適応能力がないと生活が続かないかもしれません。また、都内なら老人向けのお仕事があるけど田舎では少ないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やっぱりそうですよね。

リフォームの雑誌等で一般的な収入の家族が
中古マンションを買って大々的にリフォームをして
結局全部で3000万円くらい使っているいる例をよく見ますが、
かれらは定年とともに迎えるであろうマンションの寿命を
どう乗り越えるつもりでいるのでしょうか。

そのことには雑誌では触れていないので
情報が欲しいです。

回答No.1

adobe_san

老後のこと今から心配するなら
高い都会で住むより安い田舎が良いのでは？
普通マンション住まいは「マンションの寿命」折込済みですよ。
その為の貯蓄してます。

ギリギリの予算で住宅購入は危険です。
今の仕事　定年まで働ける保障貰ってますか？

お礼

なるほど中古マンションは少し抑えた金額で購入しないと厳しそうですね。

ご回答ありがとうございました。