築4年人気賃貸物件の値上げについて

質問

築4年人気賃貸物件の値上げについて
築4年の賃貸マンションに新築当時から住んでいます。
2LDKが手狭になってきたので引っ越しを考えていたところ、
同じマンション内で3LDKの部屋に空きが出る（今は居住中）ことを管理会社のHPで見つけました。
早速問い合わせて押さえてもらい、検討に入ることになりました。

しかし新築入居当時の書類を見返していた時、全戸の各家賃が掲載されていたのですが、
その部屋の家賃が今より安かったことに気付きました。
（新築当時91000円が、今回95000円になっていました。）

この地域は地方都市の少し外れですが、私鉄の特急停車駅から徒歩３分。
分譲マンション並みの広さと設備（3LDK　83.26m2・オール電化）
近くにコンビニ、大型ショッピングセンターがあり学校も近い便利な場所です。
できれば離れたくなかったので、空き部屋が出ればいいなと思っていたので朗報なのですが・・・

敷金・礼金はそれぞれ家賃の3カ月分。
今回は新たに契約となるので全額納める形になるとのことです。
家賃が値上がりしていることは昨日気付いたので、まだ管理会社には問い合わせていません。

4000円の差ですが、新築時の全戸最高額よりも高くなっているので、敷金・礼金や
年間の家賃として考えると少し抵抗があります。別途管理料、駐車場代もありますので・・・
（この部屋と同じ間取りで一つ上の最上階が新築時最高額で92000円でした。）
今の部屋の契約時の書類では、仲介手数料も家賃ベースの計算になっていましたので
今回も発生すると考えられます。

空きが出てもすぐに入居が決まるのを今まで見てきているので多分難しいとは思いますが、
築4年を経過して値上げになっていることをこちらが指摘すると下げてもらえる可能性は
あるでしょうか？
または同じマンション内の転居なのでせめて礼金を少しでも値引き・・・などは
交渉次第で可能でしょうか？
今週の日曜日にでも主人と管理不動産会社へ出向こうと思っています。

一応他の物件を見せてもらったり、他の不動産業者も見て回りたいと言うつもりでいますが
何か良い交渉方法のアドバイスはありますか？
ちなみにこの物件の取引態様は専任です。

回答No.1

mimicann

建築兼大家業してます。

私の物件でも人気物件は新築時より高くしている物件があります。
新築時は、収入を得るために、少しでも早く満室にするために、相場より安く設定します。最初は、ローン支払いも余裕はありません。でも、満室になると余裕も出来て、適正家賃に変えます。既に入っている入居者の家賃を上げることはしませんが、退去後の新しい入居者は新築時より高いです。
私の良い物件でも竣工して16戸1週間（竣工前に11戸押さえ）で決まってしまって、うれしい反面、もう少し高くすれば良かったと言う後悔もありました。
〈新築時に入居できた〉は〈サービス期間中に入居できた〉みたいな感じです。

>>築4年を経過して値上げになっていることをこちらが指摘すると下げてもらえる可能性はあるでしょうか？
その理由で、賃料を下げることはありません。

>>または同じマンション内の転居なのでせめて礼金を少しでも値引き・・・などは交渉次第で可能でしょうか？
滞納履歴が無ければ、退去後のメンテナンスが少なく清掃が行き届いていれば可能です。

家賃が高いほど退去し易いので高めに家賃設定して入退去の回転率を高めて、不動産屋は仲介手数料、大家は礼金で儲かります。
通常物件や不良物件ですとこんな事は出来ませんが…。そして、通常物件・不良物件では家賃交渉できる巾を持せているので交渉しないと損です。

立地も建物も良い物件でしょ？
直ぐに退去しても儲かる仕組みだから…、でも、良い入居者なら安くするかな。
どんな人か分からない新入居者より、既に分かっている良い入居者のほうが良いね。
ご参考に。

お礼

詳しい回答ありがとうございます！
なるほど…そういう仕組みになっていたのですね。
今の部屋もきっと高い家賃で貸しだされるのでしょうね…
そう考えるともったいないですが。
ひとまず交渉してみて、ダメでも事情がわかっていれば
こちらの受け止め方も違ってくるので質問して良かったです。
参考になりました。