現在の住宅ローンは、労銀の変動金利で保証料上乗せし2.2%になってます

質問

現在の住宅ローンは、労銀の変動金利で保証料上乗せし2.2%になってます。
最近住宅ローンで、保証料なし金利1%未満とか出ていますが、
借り換えはどうなのでしょうか?まだ20年1700万くらい残っています。
職を失い払う能力がなくなった時、保証料があると保証会社が代わりに払ってもらえると思いますが
保証料ないということは連帯保証人がいるのでしょうか?
おすすめの住宅ローンはありますか?

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

住宅ローンを担当していたことがあります。

> 現在の住宅ローンは、労銀の変動金利で保証料上乗せし2.2%になってます。
「労銀」という金融機関のことは存じませんが…。
変動金利型でしたら、
・半年ごとに「金利の見直し」
・５年に１度「返済金額の見直し」
があったことと思います。

そして、現在の適用金利が2.00％、保証料率が0.20％で、両方合わせて2.20％になっているものと思います。

変動金利型の場合、「短期プライムレート＋1.00％」を基準金利としている金融機関が多いので、適用金利が2.00％という「キレイな数字」なのは非常に珍しいです。
ご質問者さまがご利用中なのは、本当に変動金利型なのでしょうか？

もしかしたら、基本契約が変動金利型になっていて、一定期間の金利を固定にする特約をプラスで締結している「固定金利選択型」ではありませんか？
「固定金利選択型」で、固定金利期間が３年～１０年であれば、現段階における適用金利が2.00％でも不思議はないので。

仮に、（固定金利特約なしの純粋な）変動金利型で、現段階における適用金利が2.00％ならば、「金利優遇なし」になっているのではないかと思います。

> 最近住宅ローンで、保証料なし金利1%未満とか出ていますが、借り換えはどうなのでしょうか?
仰るとおり、最近の変動金利型の場合、2.475％という変動金利型の基準金利から、1.50％の「優遇」を受けて、適用金利が0.975％というパターンはあります。
ですが、これは「金利優遇」が受けられた場合です。
「金利優遇」は、誰でもが受けられる訳ではないので、ご質問者さまが借り換えをされた場合でも、0.975％で借りられるとは限りません。

ご質問者さまの場合、現在の適用金利は、保証料上乗せ型になっていますので、純粋に住宅ローンの金利だけで考えれば、0.975％が適用金利となっても1.00％程度の差ですね。
残りの返済期間が20年、残債が1,700万円程度で、しかも変動金利型にされる場合、借り換えをしてお得になるかどうか…。
ご質問者さまが完済されるまで、日本の景気回復がなければ、おそらく、結果的に「お得」になる可能性は考えられますが…。

「保証」に関しては、ご質問者さまは完全に思い違いをなさっています。
「保証」がなければ住宅ローンを借りること自体できないことが多いので、ご利用になられることになりますが、この「保証」は、お客さまのためというよりも「金融機関のため」のものなんですよ。

債務者が返済不能になりますと、金融機関は、「保証契約」に基づいて保証会社に「代位弁済（＝残りの債務を代わりに返済すること。原則一括返済になる）」を求めます。
「代わりに返済」はしてくれますが、それで住宅ローン等の借金がチャラになる訳ではありません。
保証会社が「代わりに返済」してくれたので、金融機関の住宅ローンはなくなり、金融機関が返済を求めてくることはなくなりますが、「代わりに返済した」ということで、今度は保証会社が「貸したお金を返してください」という権利（＝求償権）を得ます。
債務者にとっては、返済を求めてくる相手が保証会社に代わるだけです。

> 保証料なし金利1%未満
については、「保証料は別計算」という場合と、「保証料は不要」という場合があります。

「保証料は別計算」は、借入時に一括前払いというパターンと現在のように金利に上乗せするというパターンが「選べる」という場合が殆どです。

「保証料は不要」という場合は、
・保証料については、団信保険料のように金融機関が負担する。保証はある。
・保証がない。
というパターンが考えられます。

「保証料がない」と「保証がない」では意味が違います。

また、
> 職を失い払う能力がなくなった時
返済「能力がなくなった」だけでは、保証はしてもらえないこともあります。
保証会社への保証の依頼は、金融機関が行います。
債務者が「返済できなくなったので債務保証をしてください」とお願いする…というものではないんですよ。
ですから、返済『できなくなった』後でしか保証会社は代位弁済をしてくれないことの方が多いです。

なお、「金利優遇の特約」の条件として、たいてい「遅滞なく返済を続けていること」というものがあります。
遅れたらその時点で優遇はストップし、基本約定の金利（基準金利や店頭表示金利）が適用されます。

金利の優遇がなくなり、金利が高くなれば、その分だけ返済額も増加することになります。
この点は認識されていないことが多いので、ご参考までに。

お礼

詳しい解説ありがとうございました。
お世話になりました。

補足

金利優遇の特約についてよく理解できました。
説明不足ですみません。約定利率2.2％(内保証料0.2％）ですが、
その2.0％も給与振込とかいろいろ金利優遇の特約があって、
最大1.0％引いてくれています。
そのあたりを含めて、両方の銀行に問い合わせます。

回答No.3

nisiwaseda

１．まず取引銀行に現状ローン契約の確認を行ってください。現在（変動）金利の見直しの可否、固定金利型へ移行できるかどうかの可否、など。ご質問者さまの意向を伝えて下さい。
２．満足できる回答が得られない場合、他行借り換えを検討してください。ただし借り換えは
（１）審査があります
（２）諸費用が発生します（抵当権設定・抹消費用など）
（３）団信告知があります
３．保証料なしの件ですが、金利の中に含まれているケースが大半かと思います。
（例：金利1.0％　保証料0.2%　→　金利1.2％（内訳　金利1.0％、保証料0.2％））
４．保証料の考え方
債務者が返済できなくなった時、銀行は保証会社に代弁請求をします。
保証会社は銀行へ残債務を支払う代わりに、その債権の譲渡を受けます。
よって、債権者が保証会社に変わり、債務者の今後の返済窓口は保証会社となります。
決して債務が消える訳じゃありません。
５．連帯保証人は原則不要ですが、以下の場合は必要となります。
・収入合算者がいる場合
・担保提供者（土地が父親名義など）
・担保に持分のある者（建物が配偶者と持分になっているなど）
・その他、保証会社が必要とした場合　　など

お礼

債務が消える訳ではないのですか?
参考にさせて頂きます。
お世話になりました。

回答No.2

naochi_003

変動金利で2.2％は高いと思います。借り換えても十分もとはとれると思いますが。
変更先はSBIとか新生銀行とかソニー銀行が人気があると思います。

結構勘違いしている人が多いのですが保証金は全く関係ありません。
破たんした場合銀行ではなく保証会社が借金のとりたてにくるだけのものです。

お礼

参考にさせて頂きます。
お世話になりました。

回答No.1

tarutosan

保証料を加入者でなく銀行が払うという意味ではないでしょうか。
なし=負担がなし、だと思います。
借り換えについてはあまり知りません。

お礼

参考にさせて頂きます。
お世話になりました。