建築の瑕疵担保保険について 新築物件

質問

建築の瑕疵担保保険について　新築物件
ある不動産業者からリフォームを頼まれました。
そのときの話で、新築はできますかと聞かれて、今は瑕疵担保保険があるから、建築業の免許持ってい無いとできないのではないですか。と聞きましたら、金額は８００万位で、すべて（外溝も、水道、電気も）できますか。と言われました。金額のことは見積もらないと分からないと言っておきましたが、この新築を一般消費者に売るのであれば、瑕疵担保は必要になるし、同業者の詳しい人が業者間同士であれば必要ないと言っています。
この不動産業者さんも保険の事は良くわからないようですが、不動産業者さんが施主で自社で賃貸で貸す物件であれば保険に入らなくてもいいでしょうか。
不動産業者さんが一般消費者に販売できる何か奥の手はあるのでしょうか。車の新古品みたいに。
業者間同士ですから、こちら側の責任でトラブルが発生した場合、期間はどこまで見るのでしょうか。（個人しかやった事ないので）
もし一般消費者に販売された場合の責任のあり方もあります。
詳しい方教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.2

domoku1943 · ベストアンサー

１．建設業登録
建築一式工事については、工事１件の請負代金の額が１，５００万円未満の工事または延べ面積が１５０m2未満の木造住宅工事

２．住宅瑕疵担保履行法
－１対象の建築物
平成21年10月1日住宅瑕疵担保履行法がスタート、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用対象です。
－２対象部位
新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の瑕疵担保責任を負っています。
－３責任
瑕疵担保責任とは契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。
－４瑕疵担保責任の履行の確保(義務付け）
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（保険加入または供託）の事業者への義務付け等を定めています。
－５消費者の安心確保
これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになります。
－６義務付けの対象となる事業者
新築住宅を消費者に供給する建設業者や宅建業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるように、保険加入または供託が義務付けられます。

３．新築物件
法律により、新築物件を供給する事業者（建設業者、宅建業者）は加入の義務があります。加入時、請負契約約款、重要説明書の審査があります。基礎完了時、竣工時に保険期間からの審査があります。入居時｛保証書」が手渡されます。

４．貴方と不動産屋との請負契約
仮に貴方(業法登録なし）と事業者（不動産業者であり宅建登録業者）と８００万の建設請負契約を結び建設する場合は、事業者は消費者でないため、通常の請負契約（四会連合契約約款）を締結し、約款の契約条項の瑕疵担保条項の適用で、貴方と不動産会社は拘束されます。故にこの段階では住宅瑕疵担保履行法とは別の事柄です。特例を設けての条項の場合はお互いの承諾で期間を変更して契約することとなりますね。但し、契約約款を審査される段階でどのような査定が出るかがありますね。

５．消費者に販売、提供するための住宅瑕疵担保履行法による保険加入義務
不動産屋が消費者に提供する主目的（変更になり賃貸の場合もありうる）の場合は、法律により保険は加入義務があり、重要説明書、建設請負契約を審査されますね。但し、とちゅうからは加入は出来ません。なぜならば、保険会社関連の基礎段階での検査、竣工時の検査などが義務つけられていますね。仮に賃貸用向けであれば、不動産屋は保険の加入義務はないわけです。又物件を他の業者に販売する場合もすでに着手、竣工しているため保険には加入できないわけです。仮にこの物件を消費者に販売するときは重要説明段階で瑕疵担保保証はないものとなっていますね。知らずして、承知で購入した消費者は、保険の適用はないわけですね。実際は事業者は保険なしを、消費者には売却できませんね。

６．仮に中古物件ででも、建設時(21年10月1日新築として引き渡されたもの）に保険契約がなされものであれば、「保証書」により瑕疵担保が継続されたものになるわけですね。
要は最初の段階で未加入保険物件は、未加入であるとの条件(重要説明）付きまとうことになりますね。お互い業者間で納得の上の取引であれば問題はないとこですが、仮に途中で一般消費者に売却する場合は、購入する消費者が承諾（重要説明）が条件となりますね。但し法が整備され、宅建許可業者、業法登録の不動産屋、建設業者であれば、CSR、倫理規定、行動規範によるモラル遵守、法令順守の義務があり違反までして行動をとらないと思いますね。(消費者保護と、適正化取引、品質確保等そのためこの法律が出来たものですからね）

回答No.1

sirousagi1

住宅瑕疵担保保険の対象は、
建設業者が宅建業者とした場合には、保険加入や供託の義務はありません。（法第２条５項二号ロ）
一般の買主を救済する措置のため、専門知識を有する業者間の取引は、法律による資力確保を義務付けていません。

転売するとして
適用される範囲外になればいいわけで、本件での保険加入無しで一般消費者に販売できる場合は
(1)新築住宅ではない住宅
(2)建設完了日から起算して１年を経過した住宅
(3)住宅ではない建築物
などとした要素から(2)でなら大手を振ってできます。
事務所兼用住宅でも住宅分はかかってしまうため(3)は検討が必要です。

＞賃貸で貸す物件
住宅とは、人の居住する用に供する家屋やその部分となるので、
賃貸住宅、独身寮や寄宿舎、グループホーム等、は含まれてしまいます。
不動産屋であっても施主として賃貸事業をするのであれば、保険対象であると考えます。

一般消費者へ販売されても契約は不動産業者としているので住宅瑕疵担保履行法に関わる１０年間というものは無いと考えます。
しかし、この法律が施行される前からあたり前であった責任の範囲には掛ってくると思います。その期間も目安として防水面では、当初１０年間、他は２年間としたところです。
責任の在り方は、瑕疵担保保険に関係なく買主→不動産屋→施工者　というところになります。

脇の知識として
保険加入で言う「資力確保」は建設業許可と宅建業の免許を持つ宅建業者です。
建設業許可等を受けてない業者に資力確保の義務はありません。
ただ、新築住宅を施工するためにはそのような事業者向けの保険商品があるようです。