当方所有家屋から、親戚を退去させたい。

質問

当方所有家屋から、親戚を退去させたい。

15年程前、親戚の膨大な借金を肩代わりし、全額返済しました。
その際、親戚の所有物であった土地家屋を、こちらの名義に変更。
要は親戚から土地家屋を買い取った様な形になります。

その後は賃貸契約書を交わさずに、家賃を入れさせ住まわせておりました。
しかし家賃滞納等のトラブルが何度もあり、挙句の果て、[これまで払った金を返せ・もう家賃は払わない]と書面で通達がありました。

過去のトラブルも踏まえて、一刻も早く立ち退いてもらいたいのですが、賃貸契約を結んでいないのが仇となっております。
恐れ入りますが、よきアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.3

minpo85 · ベストアンサー

少し法的に整理します。
　質問者さんは15年程前に、親戚から土地家屋の所有権を取得し、その旨の登記を具備した。
　そして親戚とは当該土地家屋について賃貸借契約を締結し、現在まで親戚に使用させている。ただし、契約書はない。
　最近、家賃滞納している上、家賃は払わない旨の書面があった。

　さて、前提として契約というものは契約書を作成しなくても原則として当事者の意思の合致により成立します。すなわち、本件では賃貸借契約書を作成していませんが、賃貸借契約自体は成立していると考えられ、質問者さんは賃料を返還する必要はありません。

　親戚に立ち退いてもらう方法として、話し合いで埒が明かないような場合で、今後その親戚と付き合いを持つ気がない、絶縁していいというのであれば、調停（するとしても家事調停ではない）などしないでいきなり訴訟を提起するといいでしょう。

　この場合の請求方法として２つあります。１つは賃貸借契約の終了に基づく土地家屋返還請求です。質問者さんはおそらく賃貸借契約書がないからこの請求ができないということを危惧しているように思いますが、とりあえずこれは少し置いておきます。

　２つ目が所有権に基づく返還請求です。これは質問者さんが本件の土地家屋を所有しており、相手方がその土地家屋を現在占有していることを主張立証すれば認められます。
　相手方は質問者さんに所有権がないことを主張することが考えられますが、名義が質問者さんになっていますし、今まで長い間何も言わずに賃料を支払っていたことから、立証は容易でしょう。

　そうすると、親戚としては他人の所有物を占有していることが認められるわけですが、それを正当化するためには、親戚が自分で、賃貸借契約が締結されて、親戚が占有することに正当な理由があることを立証することになります。
　その場合、質問者さんはその賃貸借契約が相手方の債務不履行（賃料不払い）で解除されたことを主張することになります。賃貸借契約の解除には信頼関係破壊の法理が妥当しますが、「もう賃料は払わない」との書面を相手方が差し入れてくれているので、立証は容易でしょう。

　質問者さんとしては、まず賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を相手方に送付し、本件賃貸借契約を解除した証拠を残しておきましょう。そして訴訟を行うことになりますが、自分で行うのが難しそうに思うのであれば、弁護士さんに委任するのがよいでしょう。

　以上より、結論としては立ち退かせることは可能だろうということになります。

お礼

ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
非常に参考になり、弁護士への依頼も順調に進みました。

回答No.4

katyan1234

もう家賃は払わない]と書面で通達がありました。

良かったですね。賃貸契約を結んでいるだという証拠を出してくれましたから・・

回答No.2

cowstep

相手が親戚だけに、揉めそうな予感がしますが、[これまで払った金を返せ・もう家賃は払わない]というのは、どういう根拠なんでしょうか。親戚の言い分を訊いて、それが法的に通用するかどうか、冷静に判断することが望まれます。

一般論として：
家賃を滞納するということは、経済的にかなり困窮していると推測されます。
賃借人は、経済力がないため次に住む場所を決めることができず（敷金・礼金・仲介手数料等がかかるため）強制執行まで任意に出て行かないことも珍しいことではありません。
もちろん、家賃を滞納する賃借人に非がありますが、自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きをさせるためには、法的手続きを踏み債務名義を取得し、強制執行をしなければなりません。
訴訟提起し、判決を取得し、強制執行まで至った場合は、３ヶ月から６ヶ月程度の期間が、また執行業者の費用が２０万円以上かかるでしょう。
訴訟中に賃料が支払われることはほとんどありませんのでかなりの被害額になります。
大家さんは被害を最小限にとどめるため、早期に法的手続きに着手し、「滞納家賃の免除」、「ある程度の期間の立ち退きの猶予」、場合によっては「立退き料の支払い」等を条件に、和解による早期の立ち退きを目指す意識が必要です。
もちろん、最初から家賃をあきらめるわけでは、ありません。明渡請求訴訟（立ち退き請求訴訟）を提起前後に、強制執行可能な財産の調査、新たな連帯保証人の候補者を調査を怠ってはいけません。 ただし、あくまで一番の目的は、「明け渡し、立ち退き」です。
http://www.legalclinic.jp/vacate/102/103.html

お礼

アドバイスありがとうございます。
リンク先のページも非常に参考になりました。

補足

補足に該当するか分かりませんが、

＜[これまで払った金を返せ・もう家賃は払わない]というのは、どういう根拠なんでしょうか。
当方以外に多数の債権者がおり、自暴自棄になっているだけかと推測しております。

回答No.1

comattania

家裁で調停をお願いするしかないでしょう。賃貸契約書も家裁で作られ、滞納があれば、即刻退去の強制執行が出来る内容に為さるべきでしょう。
今の段階じゃ居住権を主張されて、泣き寝入りするばかりでしょう。支払い拒否と支払い金額の返済を求めた手紙は証拠物件となります。全額お返しになり、貴方がこれらの案件で御使いになった全金額の、一括返済を求めましょう。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
更に勉強を重ね、解決に向かいます。